北京住宅市场成交量明显回暖 价格继续小幅下跌

  总体环境：政策利好

  虽然北京是目前仅存的保留购房限购政策的四个城市之一，但近期中央政府若干刺激性政策为过去六个月低迷的房地产市场注入了强心剂。在这些政策的综合作用下，预计此前压抑的刚性需求及部分改善性需求将在短期内得到持续释放，支撑住宅成交量稳步提升；同时预计未来六个月内住宅价格将逐步企稳。

  房贷条款放松：9月30日，央行银监会发布关于进一步做好住房金融服务工作的通知，对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，银行业金融机构执行首套房贷款政策。

  契税标准调整：10月8日，北京住建委和城乡建设委员会宣布新的住宅市场契税标准。新规定表明如果住宅位于五环以内且价格低于人民币每平米39,600元或是总价低于人民币468万，可执行契税最低1%的标准，此举进一步释放了购房者的压力。基于住宅面积来讲，第一套住宅先前的契税标准在1%到3%之间；第二套住宅最低执行3%的契税标准。2014年第三季度的成交记录显示，位于4环到5环之间的住宅平均价格录得每平方米人民币28,000-35,000元。

  两年多来首次降息：11月21日，中国人民银行宣布自11月22日起，下调金融机构人民币贷款和存款基准利率。金融机构一年期贷款基准利率下调0.4个百分点至5.6%，一年期存款基准利率下调0.25个百分点至2.75%。同时结合推进利率市场化改革，将金融机构存款利率浮动区间的上限由存款基准利率的1.1倍调整为1.2倍；其他各档次贷款和存款基准利率相应调整，并对基准利率期限档次作适当简并。这是继2012年7月后，两年多来央行首次降息。而上次央行降息后，住宅一手价格指数在12个月内累计增长了14%。

  整体住宅市场：成交量明显回暖

  相较第二季度，第三季度北京一手住宅市场活跃度明显上升。当究其主要原因，为部分开发商为在传统销售旺季的9月提高成交量，采取小幅降价的手段。此“以价换量”策略也取得了显著成果——季内成交量环比上升37%，达到200万平方米；但同时导致9月一手住宅价格指数相比2013年底下降了1.2%。

  然而，伴随9末的房贷条款放松以及10月初的契税标准调整，加之部分开发商为为确保年底业绩实现继续提供价格折扣，此前压抑的部分刚性需求以及改善性需求得到释放，令北京一手住宅成交量在10-11月(截至11月20日)取得明显增长。尽管一手住宅价格指数继续呈小幅下跌趋势，截至10月末较2013年底下跌2.3%，但10-11月(截至11月20日)，一手住宅成交量达到约160万平方米，超过整个第三季度的80%。同时，供给量也取得明显攀升，2014年10月获得预售需求可证的住宅面积达到165万平方米，系7-9月份月均供给量的1.6倍。

  随着上周央行两年内首次降息，同时预计部分开发商将延续原有的促销活动以换取销售量，我们预计住宅总体市场销售量将继续稳步增长，同时价格将保持稳定。

  豪宅市场：价格保持稳健增长

  与住宅整体市场的波动表现截然相仿，豪宅市场继续保持一贯的稳定态势——成交量保持稳定，价格录得稳健增长。

  在高端公寓市场，第三季度，两个甲级公寓——琨御府和臻园新一期进入市场，合计带来590套新增供给，环比上升2.3%。其中位于海淀区的琨御府于2014年八月取得预售许可证，其预售价格在每平方米人民币64,000元至每平方米人民币75,000元，为市场带来345套新增供给。该项目坐落在玉渊潭区域——北京传统的高端住宅聚集区(包括钓鱼台七号院和缘溪堂)。基于良好的位置及目前市场供给有限，该项目的认购率一经开盘就超过90%。

  包括臻园、保利海德公园、中海枫丹公馆和琨御府等在内的近六个月来入市的优质项目表现良好，拉动甲级公寓成交量环比上升16.5%，在第三季度达到390套。其中这四个项目便吸纳了295套，占总成交量的近八成。

  与此同时，高净值人群的稳定需求使甲级公寓价格稳定在每平方米人民币65,100元，同比上升8.0%。

  高端别墅市场取得类似表现。第三季度，一个高端别墅项目——紫禁壹号院进入市场，带来106套供给。该项目坐落在大兴亦庄区域，由融创中国开发。其中联体别墅预售价格为每平方米人民币60,000元到每平方米人民币75,000元；法式合院预售价格则高达每平方米人民币92,000元到每平方米人民币120,000元。尽管项目坐落于非核心区域，但是作为2013年亦庄区域的地王加之开发商在豪宅方面丰富的经验，使该项目取得较高预售价格。

  高端别墅供给有限难以满足需求量的上升，成交量同比仍上升8.5%，至229套。而有限的供给和强劲的需求使价格环比上涨4.8%，至每平方米人民币51,600元，同比上升11.2%。

  2014年第四季度，包括中赫万柳书院以及泛海国际社区两个甲级公寓项目将进入销售市场。中赫万柳书院坐落在海淀区万柳区域，由传统豪宅开发商中赫集团开发，凭借其优质的地理位置及整个西部市场新增住宅的持续匮乏，预计预售价将达到每平方米12-15万元。而坐落于朝阳区坐拥朝阳公园景观的泛海国际社区已于10月取得了每平方米人民币9.6-10万元的预售许可证，目前成交价接近每平方米9万元。

  土地市场：部分开发商热情回升

  第三季度，5月份开始的住宅销售市场的平淡表现导致众多开发商对地块收购持谨慎态度，令北京土地市场成交相当疲软，仅七宗住宅用地成交，总成交额为人民币252亿元，仅占同期土地市场总成交额的20%。其中位于朝阳区孙河的一幅起始楼面价为每平方米3.3万元的住宅用地分别于7月及9月两度遭遇流拍。

  近两月来，伴随住宅成交量的明显回暖，部分开发商之于地块收购的热情亦有所回升。其中五环外住宅用地表现较为活跃，例如北京德俊置业有限公司和北京奥宸置业有限公司联合体以楼面价每平方米3.2万元拍得石景山区刘娘府地块；另一位于非核心区域门头沟的住宅地块被北京保利兴房地产开发有限公司和北京首都开发股份有限公司联合体以楼面价每平方米人民币1.4万元拍得，系门头沟区地王；同时，湖南富兴集团有限公司以总价近14亿元竞得一幅位于东坝的住宅用地，楼面单价达到每平方米人民币2.4万元，溢价率高达49%。

  鉴于刚刚公布的降息政策将进一步拉动住宅市场成交量的提升，预计未来六个月内土地市场成交量将伴随更多优质地块的推出而有所增长。