[克而瑞月报]市场未能延续回暖走势(2014.11)

2014-12-02 09:59:29来源:克而瑞

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  • 城市:全国
  • 发布时间:2014-12-02
  • 报告类型:市场报告
  • 发布机构:克而瑞

  【研究观点】

  降息有两面性,市场未能延续回暖走势

  延续前期救市热潮,本月陆续有地方政府跟进公积金调整、税费减免、购房补贴等救市政策,央行更是宣布降息,引发市场哗然。然而,各项政策刺激未能使11月延续“银十”市场走势,市场供应虽有所增长,但成交却不尽人意。企业则表现为对市场信心大振,土地市场一片火热,广州、上海频现地王。

  从项目表现上来看,提高营销力度,去库存依然是楼市主流。适逢“双十一”,再为房企寻得新的促销突破口,保利、方兴等各大房企纷纷加入其中。但整体而言,各房企促销覆盖范围有限,对整体市场影响不大。

  我们认为,限购限贷放松、公积金调整、及补贴税费调整等政策对市场或有短时刺激作用,但市场供求矛盾并未解决,市场长期缺乏长期回稳的动力。短期来看,降息降准及地方政府救市政策效应将获延续,未来一段时间内窗口期仍将持续,企业应该根据市场情况积极营销,紧抓窗口其加速跑量。

  【纵深解读】

  经济:各项指标仍然低迷,经济下行压力犹存

  政策:降息具有两面性,公积金放宽利好更真切

  土地:一线城市地市年末翘尾,2014年全国总价地王成功出让

  市场:11月未能延续回暖态势,筑底根基有待进一步巩固

  企业:房企投融资总量上升,拿地热情增加

 【图说楼市】

  11月重点城市供应增减参半,成交未能延续回暖趋势

  市场短期风险:供求比涨跌各半,去化压力略有缓解

  京深市场延续回暖态势,中低档项目仍为主力

 

 【研究视点】

  降息有两面性,市场未能延续回暖走势

  延续前期救市热潮,本月陆续有地方政府跟进公积金调整、税费减免、购房补贴等救市政策,央行更是宣布降息,引发市场哗然。然而,各项政策刺激未能使11月延续“银十”市场走势,市场供应虽有所增长,但成交却不尽人意。企业则表现为对市场信心大振,土地市场一片火热,广州、上海频现地王。

  从项目表现上来看,提高营销力度,去库存依然是楼市主流。适逢“双十一”,再为房企寻得新的促销突破口,保利、方兴等各大房企纷纷加入其中。但整体而言,各房企促销覆盖范围有限,对整体市场影响不大。

  我们认为,限购限贷放松、公积金调整、及补贴税费调整等政策对市场或有短时刺激作用,但市场供求矛盾并未解决,市场长期缺乏长期回稳的动力。短期来看,降息降准及地方政府救市政策效应将获延续,未来一段时间内窗口期仍将持续,企业应该根据市场情况积极营销,紧抓窗口其加速跑量。

 【01经济】

  各项指标仍然低迷,经济下行压力犹存

  10月份经济数据各项指标基本维持低位,金融数据也让人大跌眼镜。其中CPI同比上涨1.6%,与上月持平,PPI同比下降2.2%,同比降幅进一步扩大。出口增速仍延续了上个月的良好势头,保持双位数增长,但贸易顺差再次扩大。固定资产投资、房地产投资增速均有不同程度回落,可见经济下行的压力依然巨大,未来货币政策放松的可能性继续加大。

  近2个月,政府频频出手,多项举措组合出击,11月21日,时隔2年之后央行再度降息,此次降息一方面凸显了决策层“稳增长”的决心,但另一方面也说明宏观经济遇到了较大的困难。每一轮降息周期开启都预示着彼时都是一个经济探底的过程,此次降息,也说明未来一段时间内经济将继续回落探底,经济下行的压力依然存在,但降息释放短期利好或促进全年GD能够实现7.4%左右增长的目标。

 1、10月中国制造业PMI为50.8%,制造业运行总体平稳

  2014年10月,中国制造业采购经理指数(PMI)为50.8%,虽比上月回落0.3个百分点,但仍高于临界点,表明我国制造业总体上继续保持平稳增长态势。同期汇丰PMI数据也从上月的50.2微升至50.4,这说明经济扩张的势头缓慢企稳,但有效需求不足显现依然存在,经济下行风险未减,政策仍需进一步宽松。

  2、房地产投资增速继续下降,固定资产投资增创新低

  2014年1-10月份,全国房地产开发投资77220亿元,同比名义增长12.4%,增速比1-9月份回落0.1个百分点,房屋新开工和销售指标降幅相继收窄。全国固定资产投资(不含农户)为406160亿元,同比名义增长15.9%,较1-9月份回落0.2个百分点,固定资产投资增幅再创新低。

 3、新增贷款明显回落,M2增速下滑至12.6%

  10月末,广义货币余额119.92万亿元,同比增长12.6%,增速分别比上月末和去年同期低0.3个和1.7个百分点。当月,新增人民币贷款为5483亿元人民币,同比新增423亿元。从10月金融数据来看,虽然近期M2增速有所回落,但由于货币存量偏高,我国宏观负债水平偏高,M2增速放缓并没有对流动性造成明显冲击。结合21日人民银行降息政策,预计未来社会融资总量将有所回升。

 4、10月进出口超出预期,出口增幅同比大涨

  10月我国进出口总值3683亿美元,同比增长8.4%,其中,出口2069亿美元,增长11.6%;进口1615亿美元,增长4.6%;贸易顺差454亿美元。与上月数据相比,10月出口仍延续上月的良好增长势头,但大宗商品价格跌幅持续加深,拖累进口,贸易顺差仍将处于高位,国内需求依然虚弱。

  【02政策】

  降息具有两面性,公积金放宽利好更真切

  11月刺激政策相当给力,21日央行降息,诸多城市继续在公积金和购房补贴方面给予购房者支持。

  21日晚间央行突击发布不对称降息的消息,存款利率下调0.25个百分点,贷款利率下调0.4个百分点;同时将金融机构存款利率浮动区间的上限由存款基准利率的1.1倍调整为1.2倍。降息对房地产市场而言固然利好,但绝非单纯利好,可能也意味着宏观经济及其中的房地产市场面临严峻挑战,这也预示着接下来很有可能是一系列的降息,甚至于全面降准。短期来看,降息体现了政府对房地产市场的积极态度,能够快速提振市场信心,促使刚需购房者积极入市。但长期来看,降息可能产生反作用。一方面,非对称性降息,尤其是存款利率上浮区间进一步放大至1.2倍,无疑增加了银行资金成本,而商业银行为追求更大利润空间,放贷给个人房贷的积极性势必会降低,购房者将更难获取个人房贷,更别提优惠利率了。另一方面,由于资金成本的升高,企业的融资成本也同样水涨船高,财务费用的增加无疑将进一步削弱企业的盈利能力。

  如果说降息影响的是中国整体经济市场,那公积金就真真切切的影响着房地产市场。目前“钱紧”依然是楼市一大问题,所以很多城市针对公积金出台调控措施,释放实际资金进入楼市,提升楼市成交量。降息消息刚落地,诸多城市的住房公积金管理中心便响应号召,下调了公积金贷款利率0.25个百分点。此外,济南市、上海市、湖北省、昆明市、长春市、宁波市等城市还在公积金缴存期限、贷款额度、首套房认定、 异地互认等方面进行放宽调整。多数城市的公积金贷款额可以占到刚需房总购房款的70%左右,放宽公积金政策对于刚需购房者来说可谓雪中送炭。长沙市允许在长沙市无自有产权住房者提取公积金支付房租;漳州市规定每年可提取一次公积金用于支付房租和物业费,这体现了住房公积金服务民生的本质。

  今年我国房地产投资额始终在低位徘徊,土地出让金也大幅下降,这都实实在在的影响着各地方政府的财政收入和税收,所以部分地方政府开始着手调整政策,意在提高开发商的资金流,继而提高房企拿地的积极性。比如江苏省给予了建设精装房的开发商一定的税收减免,这对目前在售的精装修房起到刺激作用。目前江苏省的精装修商品房房源相对较少,新政的实施将刺激开发商在未来多开发精装房,因为契税补贴,购房者也会选择精装房。

  总体来看,近半年中央和地方政府都在积极调整政策,房企主动自救,房地产市场开始回暖,但回暖的根基还未稳固,市场表现并非一路向好,商品住宅库存量高企情况也未见明显好转,当前开发企业依然需要审时度势,根据市场供求、价格关系积极营销,以去库存为中心,看准时机加速跑量。

 【03土地】

  一线城市地市年末翘尾,2014年全国总价地王成功出让

  2014年11月,CRIC监测的100城市经营性土地成交总建筑面积共计为2635万㎡,环比下滑13%,同比减少67%,月内央行降息为市场注入一针强心剂,企业信心爆棚,一线城市土地市场更是显著回升,上海、广州、北京等接连拍出高价地块,在一线城市土地市场升温的带动下,本月土地市场延续10月上升势头,成交总价持续回升,总成交金额为1256.7亿元,环比上升34%,同比减少38%。

  从排行榜来看,本月总价入榜门槛和均价入榜门槛较上月略有下降,分别为21.66亿元和14428元/平方米,但就排名前列的成交地块情况而言,本月均远远超出10月:月初,中海经42轮竞拍击败天恒永同昌联合体,以28%的溢价率、59亿元获得的北京石景山老古城综合改造项目,即已超过了上月全国总价地王(深圳“三无靓地”,46.8亿元)。18日以248亿出让的董家渡地王,更是毫无悬念地拿下了2014年全国总价地王,并以1.3亿元/亩大幅刷新了每亩土地出让价格记录;而广州今年的总价地王红云涂料厂地块,也在24日由越秀地产以64亿元摘得;月末阳光城以21.08亿竞得的上海杨浦内环宅地,楼板价达4.1万元/平方米,不仅刷新了板块楼板价纪录,更比上月全国单价地王高出六成。在政策面持续刺激的大环境下,土地市场迎来地王的井喷式成交,以此来看,目前开发商信心已得到了显著提振。

 

 【04楼市】

  11月未能延续回暖态势,筑底根基有待进一步巩固

  1、11月重点城市供应增减参半,成交未能延续回暖趋势

  2014年11月各重点城市供应量增减参半,其中,个别城市较10月有大幅上涨。从具体城市能级来看,一线城市中,因市场信心提振,推盘量增加,总体供应量较上月大幅上升,除北京外,供应量都在90万平方米以上,平均供应近115万平方米,其中深圳本月供应近130万平方米,环比大增173%,同比也上涨99%,广州更是超过了170万平方米,环比也是大增134%,处于近年来较高水平;而北京、上海供应同环比都出现下降,其中北京环比下降2%,上海环比下降24%。二三线城市供应量与10月相比,环比下降的城市进一步减少,同比下降的城市也只占近7成,其中无锡、常州、大连等城市供应量大幅增长,环比平均增幅超过70%;而且供应量上来看分化趋势明显,南京、杭州、沈阳、武汉等城市供应量都超过100万平方米,重庆供应虽环比小幅下降,但仍超过200万平方米,而福州、南昌、厦门等城市却不足30万平方米。

  从成交角度来说,11月成交没能延续10月的回暖态势,整体较上月出现不同程度下降,企稳筑底的根基还需巩固。具体来说,一线城市中,喜忧参半,上海、广州同环比全部下跌,平均跌幅超过15%,其中,上海成交较上月减少近20万平方米,环比下降18%,同比更是大降30%,而北京、深圳同环比出现上升,其中,北京成交小幅上涨6%,逼近90万平方米;深圳成交量达到60万平方米,环比上涨27%,达到近22个月以来新高。二三线城市中,近4成城市环比出现下降,同比下降的城市占5成,没能延续上月上涨态势,其中,郑州、常州、长沙、大连、杭州等城市环比下降都在15%以上,合肥、南京、武汉等地,本身库存较小,今年市场也较平稳,在市场信心回升下,成交量环比不同程度上升,其中,武汉成交同比更是大涨62%;从成交量来看,分化也进一步突出,武汉、重庆、沈阳、南京、杭州等五城成交量突破100万平方米,重庆成交近260万平方米;而厦门、大连、常州等城市却不足50万平方米。

  在我们看来,在“银十”成交大提振,特别是央行22日不对称降息和提高存款利率上浮区间后,使得市场信心进一步回升,开发商加大了推盘力度,整体供应继续增长,但成交量未出现进一步的回升,未能延续回暖态势。究其原因,一方面,是因为前期地方公积金调整、户籍改革、购房补贴等刺激措施带来的利好更多地已经反映在之前的成交表现中,而央行此次降息所带来的需求还未释放,对地产行业而言也绝非单纯利好,会导致银行资金成本上升,从而收紧按揭贷款额度,阻碍成交回升;另一方面,目前各城市供大于求的基本面短期内没有改变,商品房库存高企,市场风险依然突出,成交量短期内不会持续的上涨,未来市场企稳筑底还有待继续巩固。因此,我们认为,在年底冲业绩以及央行降息带来的短期利好释放下,12月供应会进一步增加,竞争也进一步激烈化,目前市场环境下各家企业不应盲目涨价,还是应该根据市场供求、价格关系来积极营销,以去库存为中心,紧抓窗口其加速跑量。

 

 2、市场短期风险:供求比涨跌各半,去化压力略有缓解

  我们通过研究城市房地产市场的两大维度(供求比、存量消化周期)对城市风险进行对比分析,通常我们认为:库存消化周期方面,在一年左右较为平衡,高于18个月市场将呈现供过于求,低于6个月则为供不应求;供求比方面,在0.8-1.2之间较为平衡,高于1.2市场呈现供大于求,低于0.8则为供不应求。

  “金九银十”余热持续,央行降息加码,市场购房信心得到进一步提振,本月商品住宅市场稳中有升,多城成交出现上涨。供求比方面,多数城市控制在1.2警戒线以内。环比来看,涨跌各半,其中,上月较为突出的长春、福州本月大踏步理性回归,而广州、深圳以及无锡则由于本月供应骤增然成交未相应跟上导致严重供大于求。从消化周期来看,形势一片大好,监测的22个城市中仅广州、青岛略有上涨外,其余城市均出现或多或少的下滑,消化周期超过20个月的城市仅剩沈阳、青岛和长春三城,去化压力得到一定程度的减弱。从时间纵轴上来看各城市的消化周期,不难发现,诸多城市正稳步缓解去化危机,消化周期缩短趋势明显。

  当前市场企稳回升态势良好,半数城市新建商品住宅成交量开始追平去年同期,甚至有如杭州、厦门等城出现大幅反超。在我们看来,购房需求,尤其是改善型需求正逐步被政策利好所刺激,购房者观望情绪渐散,同时时至年尾,房企发力冲刺,以价跑量已成常态,双重效用叠加。因而,接下来的12月或将迎来新一轮的成交小高峰,整体市场也或将以此为跳板真正实现回暖。

 

 3、京沪深市场中低档项目仍为主力,改善型需求放量并不明显

  从成交价格结构来看,深圳中低档项目成交占比小幅回落。上海11月份成交小幅回落,各价格段成交占比变化不大,与上月基本持平,其中中低档产品成交占比下跌2个百分点至44%,中金海棠湾、万科VCITY等中低档项目去化良好,11月去化均在150套以上;北京中低档、低档项目成交占比小幅攀升,维持市场成交主力,五和万科长阳天地积极主动营销,以价换量取得较好效果;深圳11月整体成交也略有回暖,成交价格结构微有调整,中低档项目成交占比下跌10个百分点,占比达到51%,中海九号公馆、华润城润府等高端项目热销,占据成交金额排行榜前列。

  从面积段结构来看,120平方米以下户型产品仍为成交主力。上海从面积段成交占比来看仍旧无明显变化,90-120平方米户型依旧占据市场主力,在整体成交略有回落的背景下,200平方米以上户型成交量仍维持不变,从侧面说明高端项目市场比较稳定。北京在自住房项目纷纷入市后,90以下户型成交占比基本稳定,领跑市场,同时90-120平方米这种首改首置户型也受到市场追捧,在房企积极营销下,优惠较大,中国铁建•原香嘉苑、住总正华新国展满庭芳等项目价格低,热销也不足为奇;深圳虽90平方米以下户型成交占比下降,120-200平方米户型成交则又稳步回升,但市场成交主力仍是90平方米以下的小户型产品,占比达到67%,整体市场比较平稳。

 

  【05企业】

  房企投融资总量上升,拿地热情增加

  1、企业拿地量增加,碧桂园首进石家庄

  本月土地市场呈现回暖态势,企业拿地态度逐步放开,拿地规模呈现上升趋势。据统计,15家典型企业本月通过招拍挂新增总建面466.29万平方米,环比上升7.85%,同比大幅下降54.71%;土地总价296.61亿,环比则上升55.18%,同比下降36.47%。从土地单价来看,本月房企平均土地成本为6361元/平,环比上升43.88%,同比上升40.26%。本月土地市场量价齐升,房企拿地积极性较上月有了明显提高。受到降息等利好政策的叠加影响,本月房企新增一线城市土储四幅,万元以上楼板价的地块达6幅。其中,中海在北京新增的石景山区老古城综合改造项目C等地块,总价为59亿,楼板价达17618元/平米。

  从单个企业表现来看,碧桂园在本月表现较为活跃。新增了5幅石家庄地块,总建面积达到81.67万平方米。因地块位置临近,将被作为“石家庄碧桂园”集中开发。这是碧桂园在石家庄的首宗地块,体量较大,但平均楼板价仅为540元/平米。可见,碧桂园依托于新政“窗口期”,以低价收罗意向地块,扩张二线布局的决心。除此之外,万科本月也在深圳、成都、沈阳相继增加了土地储备,集中于一、二线城市的战略布局,也反映出万科对一、二线城市未来土地保值能力的良好预期。

  2、央行降息刺激市场销售,年底房企抓紧投资

  本月21日晚间,央行降息的利好刺激了低迷市场,在调控松绑的环境下,房地产市场成交有所起色。随着销售的回升,投融资市场也开始逐渐活跃,房企在沉寂数月之后,开始在年底加大投资力度,争取拿地,融资总量较上月基本持平。本月的融资情况来看,108家监测企业融资总规模达694.17亿元人民币,同环比分别上涨46%和9%。

  从融资币种来看,内地市场中期票据的放开的效应本月仍然在持续,加上本月下旬央行降息影响,本月人民币融资额45%。本月融资分布中,票据及债权的融资占比为77%,A股市场不少房企通过定向增发或者发行中期票据等方式来获取资金,增发配股占比和上月持平维持在6%。具体融资方面,金隅股份50亿元的非公开定向债券融资工具获准注册。

 3、地产股强势回升,房企股全面飘红

  11月中旬,受到央行降息利好影响,房地产销售整体回升带动地产股强势反弹,主要股指全面大涨,加上沪港通的实施,更多海外资金涌入。A股市场,两市地产股本月表现抢眼,上证地产指数上涨21.13%,深圳地产指数上涨13.01%。海外市场方面,沪港通对于港股的实际效应较小,因此,本月恒生地产分类指数涨0.30%。

 

  重点个股方面,受益于央行降息的消息及各地限购解绑的进一步深化,短期内房地产企业的销售增长较快,主要地产股在本月下旬开始明显的上涨,投资者对市场的信心进一步回升。内地股方面,招商地产大涨28.15%,保利地产上涨24.78%。香港方面,龙湖地产上涨16.13%,绿城中国由于股权争端成为重点房企中唯一股价下跌的房企。本月涨跌幅榜单涨幅榜方面,沪指地产股受益于沪港通表现抢眼,华发股份大涨55.84%;在跌幅榜方面,新世界发展本月下跌5.12%。

 

 

 

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