[中房研协热点报告]三方面剖析不动产登记条例影响

  12月22日，《不动产登记暂行条例》全文公布，自2015年3月1日起施行。《条例》全文一出台，立即引发舆论的高度关注。话题主要集中在不动产登记是否是反腐利器、能否降低房价、多长时间能落地等。客观分析，舆论不应对《条例》进行过分解读。不动产登记制度的出台主要解决的是此前类似登记政出多门，不统一、不规范的问题。也同时解决了诸如集体土地所有权、宅基地使用权、土地承包权等此前没有登记而造成的产权漏洞。这是我国落实《物权法》的一个基础步骤。对保护各类权利主体(包括农民、城市职工、企业、政府等)的物权有着重要的意义。不能因为房价问题突出，而把这个条例片面的向降房价方向拉扯，而忽视了其背后更重要的意义和出台目的。

  不动产登记条例的落地，广大购房者和业主最为关心的不外乎三个问题：

  1，不动产登记是不是反腐利器，会不会引发二手房抛盘？

  近年，涉房腐败让大家对不动产的登记寄予厚望，要求不动产登记的资料要向社会所有的人公开，把不动产登记和反腐败立法相联系，要求该条例能够发挥监督官员房产拥有情况的作用。中国社会科学院研究员孙宪忠表示，那些要求将不动产登记簿记载的内容充分上网“公告”，要让社会所有的人都知道观点是不正确的。依据法理，公告必须是与公共利益有关的事项，目的是防止损害公共利益的现象发生。不动产登记簿记载的内容是个人财产权利，没有必要予以公告。其次，那些要求利用不动产登记簿的公开性来实现“阳光立法”的功能、达到限制甚至惩治官员腐败的要求，也是难以得到支持的。

  参与起草工作的清华大学法学院副教授程啸表示不动产登记制度的主要功能不是反腐，而是为市场经济奠定法律基础，保护是人财产，并维护交易安全。不动产统一登记是一项基础工作，它能为反腐提供手段，但这涉及全国联网，需要一个漫长的过程。

  链家地产认为，随着互联网的开展，个人在全国范围内的不动产持有情况将会更加透明，就北京市场来说，不排除会有一些异地的持有者抛售。但是从历史数据看，在“反腐抛售”预期最为强烈的2014年一季度，新增挂牌房源量，多套房挂牌业主数量等指标都没有得出大量二手房抛售的结论，虽然不动产登记会导致个别抛售行为，但是对于一个年交易量最低也在10万套级别的市场来说，并不具备影响整个市场走势的能力。

  2，不动产登记能否让房价下跌？

  在调控持续了多年，限购、限贷、限价效果不明显的背景下，所以很多人又把房价下跌的希望寄托在不动产登记制度上。中国房价的高企，和目前财税体制、土地的供给方式、资金的供给方式、当期购买力等诸多因素有关，而一线城市尤其高，又和这些城市优质资源富集，个人的发展及子女受教育的机会好有关，而不动产登记对上述因素的影响力则很小。上海房地产研究院副院长杨红旭认为，房价偏高和部分城市房价涨幅偏大，因素是非常复杂，不动产登记只是在基础信息管理方面是进一步完善，就像我们每个公民有身份证、有户籍等重要信息。

  中国房地产学会副会长陈国强认为住宅信息统计出来，不意味着房产信息将会无条件向社会开放，不动产统一登记信息由管理部门掌握，登记信息只是为房地产税的征收作准备，但是并不意味着不动产登记完成是房价下跌的一个时间节点。

  3，不动产登记是不是房产税前奏？

  国土资源部不动产专家委员会委员尹飞认为不动产完成统一登记以后，对将来征收房产税确实可以提供一个更为方便的信息平台。但是条例出台与房产税征收间并没有必然联系。不动产登记制度旨在维护交易安全、保障权利人合法权益，其并非房地产市场调控的工具，也不应把不动产登记看成税务机关收缴税收的手段。同样，也不好说条例出台后房产税征收将是下一步的工作。如果只是考虑征收房产税的话，现在的房屋登记本身已比较完备，只要把全国房屋登记信息联网即可。目前上海、重庆已有房产税试点，充分表明没有不动产统一登记，并不影响房产税的征收。

  CRIC报告分析，条例本身提出的建立信息平台方面，是一次全国范围的“居民财产登记”而已，而从条例发布前后的政府表态来看，也并未涉及到后续工作，诸如房产税等顶层调控机制的推进等。认为房地产税制顶层改革还有很长的路要走，行业长效调控机制成行还有待时日，对于本次条例的出台无需过多解读。