[国泰君安]任性由你我 一季度坚定配置地产股

  延续我们 2014 年 11 月以来观点， 再次重申， 一季度坚定配置地产股。 2014 年 11 月 20 日，我们业内率先发布 2015 投资策略《既要过日子，又要浪漫满屋》，推荐地产龙头和转型标的； 11 月 23 日，降息周期开启，资金面和政策面改善视角重点提示买入地产股； 12 月 3日，再次重申龙头搭车机会。 目前时点，四条理由支持我们的判断：

  注册制渐行渐近，低估值蓝筹性价比进一步凸显。 1)据每日经济新闻报道，市场预期注册制最快将于 2015 年下半年施行， 配套制度诸如退市制度、转板等也有望获得长足进展。 2)注册制推行，加上近期逾 30 家公司发布退市风险警示，低估蓝筹的配置价值进一步凸显。地产板块平均 2015E 10 倍 PE，龙头平均 8 倍，估值相对较为便宜。

  基本面开启“弱平衡”周期， 行业风险事件可控。 1) 从信托到期规模来看， 15 年信托到期规模接近 2300 亿元。 中性假设下，行业资金缺口为 656 亿元， 相比一年 8 万亿的销售规模， 总体风险可控。 2)从基本面来看，地产行业将开启“弱平衡”周期：即销量高位维稳，价格波动收敛，行业总体供需呈“弱平衡”，但结构性缺口仍然存在。

  再融资逐步放开“三部曲”，龙头大象起舞，小票轻舞飞扬，高潮迭起。 1) 地产公司 再融资三步曲：带着镣铐静坐(再融资受限，对股价关注少) —>带着镣铐起舞(再融资有限放松，中小房企积极经营动力增强) —>插上翅膀飞舞(再融资全面放开，大型房企演绎大象起舞)。 2)政策市场化方向下，预计再融资逐步放开是趋势。若再融资东风起， 预计房企经营积极性将进一步增强， 跨界整合、构建激励机制、引入战投等动作或将层出不穷。

  这是平稳的时代(基本面)，也是最好的时代(股价)。 2015 年围绕资金面、基本面边际改善这一确定主题，以下催化剂 或也将构成板块估值修复的重要推力：预期地产再融资逐步放行、一线城市限购条件弱化、房地产综合税制改革、房地产相关资产证券化、个人所得综合税制推进(房贷利息支出有望抵个税)。

  主动参与才是王道，推荐选股四法则。一季度，从策略思维角度：大金融板块，地产相对涨幅较小， 看好增量资金入市带来的比价效应，一季度坚决配置地产股，推荐： 1)过日子(讲求性价比和稳健性)：保利地产、招商地产、万科 A、华侨城 A； 2)浪漫满屋(再融资、转型标的)：推荐中天城投、华业地产； 3)京津冀一体化推荐： 华夏幸福、荣盛发展、首开股份，受益：廊坊发展。4)旧貌换新颜(新路径、新机制、新模式)： 推荐世联行。