[易居研究院]2015年度全国房地产市场报告

  2015年：探明底部，复苏上行

  2014年，中国经济“新常态”成为高大上的财经流行语。其实，中国房地产业也进入了“新常态”，政策变调、增速下滑、结构调整、利润压缩、企业分化等行业新特征日渐显现。

  从市场短期变化而言，经历2013年的市场繁荣之后，2014年市场全面降温，不分一二三四线城市，不分高中低档产品，皆出现了明显降温。成交量下滑、价格下跌、投资增速放缓、房屋开工下降，所有市场指标皆下滑。但也应看到积极信号，比如房贷政策由紧趋松，比如中央实行“分类指导，双向调控”，比如地方政府因地制宜的采取了放松限购、支持合理需求的措施。在政策暖风频吹之下，四季度少数指标复苏，比如大城市的住宅成交显著反弹，房价环比跌幅收窄，市场信心有所恢复。

  2013年，易居研究院的年度报告如此预测2014年：高位振荡，逐步降温。如今基本被验证。展望2015年，易居研究院预测：探明底部，复苏上行。虽然，当前只是少数城市、少数指标复苏，全国市场还沉浸于“寒冬”之中；但是，《2015年度全国房地产市场报告》已开始畅想“春之声”。

  一、政策预判

  (一)经济政策：稳中求进，适度宽松，首要目标是稳增长

  从国际背景看，2015年美国经济继续走强，而日本和欧洲仍偏弱。与之相适应的经济政策，日本和欧洲将比美国宽松化。2014年10月美国QE刺激全部退出，2015年是否加息存在一定变数，但2015年内部整体来看，仍执行偏低利率政策，因此虽然对全球流动性有负面影响，但程度并不严重。而日本和欧洲，还将继续实行超宽松货币政策，还可能进一步宽松化。将美欧日综合考虑，2015年我国面临的外部货币环境，虽然宽松程度不如2014年，但仍处于历史上偏宽松区间。

  展望2015年国内经济政策走向，必须关注两个会议。面对经济运行的新常态，在12月5日召开的中央政治局会议指出，坚持稳中求进工作总基调，坚持以提高经济发展质量和效益为中心，主动适应经济发展新常态，保持经济运行在合理区间，把转方式调结构放到更加重要位置，狠抓改革攻坚，突出创新驱动，强化风险防控，加强民生保障，促进经济持续健康发展和社会和谐稳定。

  12月9日举行的中央经济工作会议要求，2015年要保持宏观政策连续性和稳定性，继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策。积极的财政政策要有力度，货币政策要更加注重松紧适度。要促进“三驾马车”更均衡地拉动增长。这基本上确定了中央经济工作会议关于2015年经济的总基调仍可能是“稳中求进”。不过，其内涵已经发生了变化，“稳”的重点要放在稳住经济运行上，“进”的重点是深化改革开放和调整结构。稳和进有机统一、相互促进，只有经济社会平稳，才能为深化改革开放和经济结构调整创造稳定的宏观环境。值得关注的是，会议提出了2015年经济工作的五项主要任务，其中将“努力保持经济稳定增长”放在了第一位。

  从货币政策看，10月召开的央行货币政策委员会三季度例会提出，继续实施稳健的货币政策，灵活运用多种货币政策工具，保持适度流动性，实现货币信贷及社会融资规模合理增长。改善和优化融资结构和信贷结构。继续深化金融体制改革，增强金融运行效率和服务实体经济能力。进一步推进利率市场化和人民币汇率形成机制改革，保持人民币汇率在合理均衡水平上的基本稳定。2015年货币政策仍将坚持“总量稳定、结构优化”，但内涵将有所调整：一是货币政策将在“微刺激”常态化的作用下采取相对宽松的取向，以缓解经济下行的压力；二是与“稳健定位、积极操作”的货币政策相匹配的是“强监管”、“金融改革”；三是创新货币政策工具，强化利率的预期管理，加大利率调控的政策效果；四是进一步采取“定向宽松”政策，强化货币向实体经济的渗透。总而言之，我们认为2015年在稳增长压力较大、通胀压力较小的情况下，货币政策必将继续宽松化，将采取降息降准等宽松化措施。

  从财政政策看，2015年仍将延续积极财政政策，但积极的方式将做出调整：一是适当扩大中央财政支出与赤字规模，按照党的十八届三中全会《决定》要求中央财政应承担更大的支出责任，加大对结构调整、节能环保和改善民生的支持，预计赤字率可能提高到2.5%左右；二是通过全面推行“营改增”，使结构性减税得到全面实施；三是在财税体制改革的全面实施进程中加大对于地方资金的扶持，2015年税制改革的重心仍将围绕营改增、资源税、消费税、环保税、房地产税和个税六大方面展开。

  (二)房地产政策：调控继续放松，加快棚户区改造

  1、总体趋松，继续实行“双向调控，分类指导”

  2014年，中央没有出台房地产调控新政策。预计2015年，更不会出台打压性的调控政策。2014年12月的中央经济工作会议，与2013年12月的中央经济工作会议一样，没有提及房地产调控，甚至没有提及任何与房地产直接相关的词语，说明中央对于房地产的态度趋于“中性”，既不打压，也不救助，更多地让市场发挥配置资源的作用。

  展望2015年，房地产政策将会比较平稳。关注三个方面：其一，由于经济稳增长压力较大，在扩大住房消费、加强保障房、棚改房方面，还将稳中求进；其二，政府对于房地产调控的态度与方针正在转变，由过去频频的行政干预，转为建立长效机制，不动产统一登记、住房信息联网、房地产税立法等继续推进；其三，继续坚持此前“双向调控，分类指导”的原则，全国多数地区楼市仍在降温，尤其是中小城市库存压力较大，地方政府托市、救市意愿依然强烈。一线城市限购不太可能全面取消，但有可能局部放松。

  2、金融信贷政策，需求端放松，供应端中性

  2015年还将继续降息，以及降准，整体货币环境趋松，流动性改善，无风险利率趋于下滑，从而为房地产信贷与融资，提供了较为宽松的外部环境。央行和银监会还将继续支持首套房贷、普通住房贷款、二套改善需求等合理的自住需求，预计商业银行落实力度将有所加大，首套房贷利率折扣有所加大，9折左右将成为主流。开发商融资环境难有明显改善，开发贷款不会明显放松，而且由于股市走强，吸引了部分社会资金，使房地产信托、私募的融资能力减弱，但国家对于开发企业的融资管制将进一步松绑，股市、债市、票据等融资会有所增长。部分地方政府的公积金政策还会继续放松。

  3、财税政策：加快推进房地产税立法

  2014年，限购限贷皆松绑，但房地产税没有调整，为了稳定楼市、刺激住房消费，2015年可能会调整个别税收政策，比如二手房交易环节的营业税，免征年限可能由五年减为二年。另外，在房地产财税制度中，加快房地产税的立法工作将是未来重要的改革内容。2011年上海和重庆试点对个人住房征收房产税，2013年“国五条”提出要继续扩大房产税试点范围，2014年政府工作报告提出“做好房地产税相关工作”。房地产税是指有关房地产的税收，包括开发、流通、保有环节，直接以房地产为征税对象的税种共5种，包括房产税、土地增值税、城镇土地使用税、耕地占用税和契税。财政部财科所原所长贾康的观点值得参考：从具体时间表来看，2015年房地产税应该进入立法程序，如果2016年能够完成立法，2017年将正式依法全面实施。总的原则是由全国人大简明扼要设计好立法框架，具体则由省级政府根据各地的情况自主选择实施。

  4、住房保障政策：全面推进棚户区改造，加大金融支持力度

  10月8日，在推进新型城镇化工作部际联席会第一次会议上，住房和城乡建设部副部长陈大卫表示，在解决“三个一亿人”住房问题方面，要科学制定“十三五”住房保障计划和年度建设规划，大力推进各类棚户区改造，2015年棚户区改造规模不低于2014年的470万户以上，林区、垦区棚改力争基本完成。而根据住建部在《关于做好2014年住房保障工作的通知》中也要求，2014年底前，各地区要把廉租住房全部纳入公共租赁住房，实现统一规划建设、统一资金使用、统一申请受理、统一运营管理。2015年以后，公租房将是保障房建设和运营的主体。

  面对棚户区改造资金需求的难题，4月2日李克强总理在国务院常务会议上，要求进一步发挥开发性金融对棚户区改造的支持作用，并确定由国家开发银行成立专门机构，实行单独核算，采取市场化方式发行住宅金融专项债券，向邮储等金融机构和其他投资者筹资，鼓励商业银行、社保基金、保险机构等积极参与，重点用于支持棚改及城市基础设施等相关工程建设。截止2014年上半年国开行新增承诺棚改贷款6760亿元，是2013年同期的18倍。上半年已发放贷款达到2195亿元，其中4月2日国务院常务会议以来发放1949亿元，同比增长433%。2014年4月以来，国务院决定给国开行增加棚改资金至1万亿元。这1万亿元的再贷款期限三年，根据棚户区改造的进度放贷，年利率在6%以下。由于我国已确定2013年至2017年改造各类棚户区1000万户的目标，可见，未来中央在金融方面支持棚改的力度仍将不断加大。

  我国已确定“十二五”时期开工建设各类保障性住房和棚户区改造住房3600万套(户)，根据住建部最新数据，2014年前9个月，全国城镇保障性安居工程已开工720万套，基本建成470万套，分别达到年度目标任务的103%和98%，提前完成年度目标任务。自“十二五”开局以来，我国已开工建设各类保障性安居工程3100多万套，建成约2000万套，距离3600万套的开工目标仅剩500万套，因此，2015年完成总目标不存在任何问题。

  总而言之，2015年住房保障政策的重点有四：一是加大棚改力度，2015年棚户区改造规模不低于470万户以上，通过国开行加大资金支持力度；二是加强公租房，推进廉租住房、公共租赁住房并轨运行，公租房逐步成为保障房建设和运营的主体；三是继续进行共有产权房试点，部分地区也将跟进这一产品；四是加快完善住房保障制度，尤其是管理和运营体系。

  5、地方政策：救市继续蔓延，一线城市可能局部松绑

  2014年三季度以来，地方救市力度进一步增加，直接宣布取消限购的城市数量也明显增加，而福建在成为首个救市的省份后，湖南、宁夏、湖北等省份也相继出台救市政策，随着这些省份救市政策的出台，也为这些省份的下级城市出台相应细则创造了条件。除了一线城市和三亚外，基本都已放松或取消了楼市限购。随着9月底以来中央出台“央四条”、公积金新政、降息等系列政策，各地也会纷纷落实新政细则，如加快督促商业银行在本地分行落实新政，并在公积金政策方面进一步放松，更多城市还会调整普通商品住房标准。2015年地方政府为了刺激楼市需求，仍然在公积金、个人房贷、购房补贴、普通住房标准、人才引进、落户等方面继续出台措施等，另外对于开发企业也可能进行政策支持。引人关注的是，目前北京、上海、广州和深圳依旧未放开限购。作为全国房地产市场的风向标、高房价集中营、严控人口的主要城市，2015年一线城市限购不太可能完全放开，但在中央强调市场机制的大背景下，以及一线城市也存在经济稳增长、财政压力大的问题，因此不排除局部放松限购的可能。

  二、房地产市场预判

  (一)市场供应

  1、全国房地产开发企业土地购置面积预计2015年增长3%左右

  2015年土地市场将逐步回稳，土地成交量全年增幅预计在3%左右。主要原因：一是在经济稳增长、楼市回归市场化的基调下，随着信贷及调控政策的进一步放松，房屋市场逐步回升，房企也会重新调整策略，加大拿地步伐，全年土地购置面积可能略有增长；二是由于楼市发展将逐步趋于稳定，且地市变化滞后于房市，因此土地购置面积增幅也会较小。

  2、20个典型城市土地成交建筑面积预计2015年增长8%左右

  2015年全国20个典型城市经营性土地成交量预计将在2014年基础上有所提升，增幅在8%左右。主要原因：一是2014年房地产市场下行趋势明显，土地市场也随之降温，政府推地节奏放缓，企业拿地大幅减少，预计随着2015年房地产市场逐步回暖，土地市场成交情况也会得到改善；二是由于2014年土地跌幅较大，即期值较低，因此2015年增幅将略高。

  3、全国房地产开发投资预计2015年增长10%左右

  受宏观经济增速放缓以及房地产行业持续下行影响，2014年房地产开发投资同比增幅大幅回落，预计2015年投资金额仍将继续增长，但同比增幅继续放缓，预计全年同比增幅为10%。主要原因：一是经济保持低位增长，固定资产投资增幅保持放缓态势，房地产开发投资增速也受到制约；二是2015年作为保障住房“十二五”计划完成年，基本能完成目标，但棚改房开工目标有所提高，保障房投资仍将保持稳步增长；三是由于购地量会小幅反弹，而新开工量会小幅下跌，因此房地产开发投资增幅总体与2014年差不多，略有下降。

  4、全国房屋新开工面积预计2015年下降3%左右

  2015年全国房地产开发企业房屋新开工面积预计同比下降3%左右。主要原因：一是2014年全国开发企业购地面积为负增长，制约了2015年的新开工面积；二是2015年房企资金压力总体仍偏大，制约了新开工量和复工量；三是2014年新开工面积出现反常性下跌，基期值较低，所以2015年同比不会明显下跌。

  5、房企资金预计2015年压力有所缓解

  房价涨跌有多方面原因，从开发商的角度看，只有开发商有意愿降价，并形成交易，才会促使房价数据表现为下跌。影响开发商降价意愿的重要因素之一便是资金链的情况。资金链紧，会促使开发商降价促销，回笼资金；资金链松，开发商资金压力较小的情况下，多数房企都不会主动降价。

  根据易居研究院建立的全国房地产开发企业资金状况评判模型，2014年前三季度，全国房地产开发企业资金状况综合指数为-0.93，较上半年下降了0.12。自2010年开始楼市经历严厉调控，房企资金链趋紧，2011年和2012年一度陷入资金低谷；2013年以来，房企资金状况明显改善，上半年资金状况偏松，随后不断收紧，进入2014年，随着全国楼市降温、销售下跌，前两个季度均已落入“紧张”区间，至三季度进一步趋紧，但预计已进入筑底阶段。预计2015年压力将有所缓解。

  (二)市场成交

  1、全国商品房销售面积预计2015年增长5%左右

  2015年全国商品房销售面积可能出现小幅反弹。主要原因：一是经历了2014年的成交低迷之后，市场有反弹的内在需要；二是货币环境较为宽松，房地产政策继续放松，个人房贷支持力度加大；三是楼市黄金十年已过，全国商品房成交量正在构筑历史顶部，增幅不可能放大。

  2、25个典型城市商品住宅成交量预计2015年增长15%左右

  2015年大城市的商品住宅成交面积增幅将高过全国水平，预计25个典型城市将达15%左右。主要原因：一是2015年政策面继续吹暖风，也是限购限贷政策松绑后的第一年，原来执行限购的大城市成交量必然反弹；二是一二线城市市场弹性大于三四线城市，2015年市场复苏之后，以一二线城市为主的25个典型城市的成交量上升会更明显。

  (三)市场价格

  1、全国房地产开发企业土地平均购置价格预计2015年增长10%左右

  预计2015年土地平均购置价格增幅将持续收窄，保持在10%左右。主要原因：一是房市先复苏，地市后升温；二是2014年全国“地热房冷”，地价增幅仍高达两位数，70城房价却有所下跌，全国全年基本持平。由于土地价格已处较高水平，且2014年土地价格基数较高，因此2015年价格增幅将会放缓。

  2、全国商品房成交均价预计2015年增长3%左右

  预计2015年全国商品房成交均价有所回升，但仅会呈现小幅增长。主要原因一是随着政策环境的进一步宽松，商品房成交量反弹，主要城市库存压力减小，供求关系有利于房价上涨；二是黄金十年已过，投资投机需求受抑，股市走势分流部分资金，房价上涨动力不够强劲。

  3、70个大中城市房价指数环比增幅预计2015年上半年止跌反弹

  主要原因：一是从走势来看，随着限购限贷政策的陆续取消、房企去库存速度加快，使得房价止跌反弹的动力逐渐增强；二是2014年5月70城房价开始环比下跌，预计本轮下跌时长将超过上一轮降温期的8个月，可能达到10-15个月，2015年5月前后房价环比止跌。三是同比变化滞后于环比，2014年9月首次下跌，预计2015年二季度跌幅见底。