[克而瑞]GDP缺激情 房产投资“速8”破预期

  GDP增速7%，这是一季度中国经济交出的答案，虽然创下6年来新低，但总体仍处在意料之中。增速相对放缓是经济进入新常态后正常的局面，在中低增速中将更有利于“调结构“和”促改革“。

  在宏观背景的约束下，“地产新常态”挑战也在加剧，从已公布的指标就可以看出，一季度房地产行业仍不容乐观。总体来看，在逆周期以及调整中，经 济下行和行业变革使得市场压力加大。开发投资增速加速下行、土地购置面积增速仍在负区间；不过值得期待的是，新开工面积和销售面积两个重要指标，降幅均在 收窄，虽然仍处于较低的水平，但回稳的苗头显现。

  经济下行所带来的刺激加码，无疑将对接下来经济反弹产生利好信号，作为国民经济的支柱，房地产行业同样将从中受益。近期，利好政策频出，国家对 房地产行业的支持力度加大，一方面在短期内缓解经济硬着陆的风险，为创新引擎的创建以及传统引擎的改造赢得时间，另一方面，也给行业带来新的发展契机。在 “稳增长“促使下，预计后续将不断有扶持房地产的相关政策跟进，行业将加速调整，筑底维稳。预计二季度在”稳增长“方针不变以及利好政策落地下，市场将会 迎来短期的回稳。

  一、房地产开发投资：季节因素与销售不济叠加，投资增速加速下行

  2015年1-3月份，全国房地产开发投资16651亿元，同比名义增长8.5%，增速比1-2月份回落1.9个百分点。其中，住宅投资11156亿元，增长5.9%，增速回落3.2个百分点。

  点评：房地产投资额依然延续了去年以来整体逐步回落的态势，其增速也呈现逐月走低的趋势，一季度的数据来看，累计同比增速已经跌入“8”区间，跌幅再次扩大。3月份市场没有达到预期的回暖，市场信心不足，导致企业观望情绪浓郁，而高企的库存使得房地产投资增速不断下滑。

  开发投资的加速下行无疑将拖累固定资产投资下滑，以及经济的企稳。短期内，房地产仍是拉动经济增长的主力，对于市场而言，投资 的减少也将倒逼管理层出台更多稳地产的政策，促进市场回暖。4月10日，国务院发文要求15部委稳定房地产发展，其中去年提到的“抑制投资性需求”并没有 出现，再加上近期各种宽松的政策，市场信心将得到进一步提振，如果政策到位后，随着市场的转好，预计接下来，房地产开发投资会低位企稳。

  二、新开工面积：降幅收窄，企业开工信心提升 

  1-3月份，房地产开发企业房屋施工面积584018万平方米，同比增长6.8%，增速比1-2月份回落0.8个百分点。其中，住宅施工面积407714万平方米，增长3.7%。房屋新开工面积23724万平方米，下降18.4%，降幅扩大0.7个百分点。

  点评：前3月全国新开工面积增速延续了11月份以来下行趋势，但降幅有所收窄。两会释放的一系列政策暖风，使得企业对市场信心 有所恢复，企业预期市场将在政策的正向激励下，加速调整、成交回升，加大新开工的投入量。但这个指标对于整体行业来说压力显得比较大，除了高企的待售库 存，巨大的在建面积存量也是阻碍房地产开工的障碍。而新开工的减少，供应也会相应下滑，未来新增可售货量和可售货值减少。

  目前行业库存依然居高不下，企业在融资难的情况下，为保证资金链正常运行，当下重心仍在快速出货。随着市场逐步企稳，企业开工信心将得到提振，预计新开工面积降幅也将进一步收窄。

  三、房地产销售：面积、金额降幅显著收窄， 政策逐步落实将加速市场回稳

  1-3月份，商品房销售面积18254万平方米，同比下降9.2%，降幅比1-2月份收窄7.1个百分点。其中，住宅销售面积下降9.8%。商品房销售额12023亿元，下降9.3%，降幅比1-2月份收窄6.5个百分点。其中，住宅销售额下降9.1%。

  点评：从商品房销售面的同比增幅来看，虽然前3月仍处在负区间，但降幅有显著收窄。从单月销售面积来看，同比下降1.61%，市场成交已显企稳的趋势。结合房地产开发投资来看，房地产政策从“促投资”到“保价格“转向已经很明显。

  一季度的低迷，更多的是源于去年四季度政策倒逼出来的需求被消耗过度，一季度需求规模遭到缩减。而房价并没有实质性的下降，需 求释放的积极性不高所导致。但政策利好对于市场加速调整，逐步回暖的作用不言而喻，虽然落地仍需一段时间，但预期看涨已使得市场成交呈现出维稳的苗头。成 交上企稳，一方面将给行业带来巨大信心，加快调整的脚步。另一方面，企业也会抓紧加大投资和新开工开发，从而推动市场加速回稳。在”银四“销售旺季、政策 的集中利好以及企业冲击半年业绩的三股力量推动下，预计房地产销售将逐步上升。

  四、土地购置：供应不足与信心不稳致土地购置大幅下滑，但地价仍在上涨 

  1-3月份，房地产开发企业土地购置面积4051万平方米，同比下降32.4%，降幅比1-2月份扩大0.7个百分点；土地成交价款1123亿元，下降27.8%，降幅收窄2.4个百分点。

  点评：1-3月土地购置依然延续去年末的下行趋势，仍处在负增长区间，但降幅有所收窄。首先，去年以来土地溢价偏低，一季度由 恰逢“春节“，土地供应节奏有所放缓。其次，当前商品房库存量居高不下，商品房销售情况不佳，企业拿地信心不足。再次，由于2014年初土地市场仍旧火 热，基数较高导致同比增幅大幅回落。

  在当前行业背景下，企业投资更加注重平衡风险，更倾向于在一线和部分市场较好的二线城市拿地，土地成交结构的改变使得土地均价继续呈现上涨态势，数据表现为土地成交价款跌幅小于土地购置面积降幅。

  随着一系列“稳定住房消费“政策措施落地，预计在市场销售情况好转之后，房企拿地积极性有望回升。但总体来看，在国土部”有供有限“原则指导下，多数城市库存高企的矛盾没有彻底缓解之前，土地购置面积和金额将总量递减。