[国泰君安]政策宽松预期不改 龙头企业强强联合

  一手房销量： 1）环比： 本周整体环比上升 19%，其中一线城市上升22%，二线上升 17%，三线上升 21%。 2）同比： 整体同比升 45%，其中一线升 109%，二线升 25%，三线升 44%。 3） 本周与 2014 年全年周均比： 整体升 29%，其中一线升 48%，二线升 23%，三线升 19%。4）累计同比： 整体同比升 12%，其中一线城市升 42%，二线升 1.7%，三线升 9%。 一手房整体成交均价环比升 1.2%，同比升 6.4%。二手房销量：本周环比升 3%，同比升 69%。 库存水平： 12 个典型城市一手房平均可售面积环比升 0.2%，同比升 9.6%， 去化时间 16 个月。

  板块估值： 2015 年 PE 主流公司 15.4 倍， RNAV 溢价 19%。一线 10.5倍， RNAV 溢价 22%；二线 15.0 倍， RNAV 溢价 7%；三线 12.8 倍，RNAV 溢价 59%；地产+X18.5 倍，RNAV 溢价 13%；商业 13.9 倍,RNAV折价 9%。 板块表现:上周板块整体上涨 4.6%，跑赢上证 2.2pc。

  本周观点： 投资增速持续低迷验证了我们年度策略对全年市场弱平衡的判断， 行业依旧处于去库存阶段，政策面宽松力度或将持续加大。龙头强强联合将进一步提升市场集中度，看好专业大象的估值提升。我们维持 2015 年基本面“弱平衡”（去库存或者缓慢出清）的判断，整体看房地产市场将呈现“量升价平”格局， 依旧看好地产股在宽货币预期下的表现，建议关注京津冀和自贸区板块的投资机会。

  国君地产组合包含滨江集团、格力地产、天健集 团和华夏幸福，权重占比均为 25%。国君地产组合指数上周上涨 2.2%，跑输房地产指数 2.4%，跑输上证指数 0.3%。组合指数 2015 年累计涨幅为 72.7%，跑赢房地产指数 32.9%，跑赢上证指数 44.1%。

  统计局公布全国房地产开发投资同比增长 6.0%。 5 月 13 日国家统计局公布 2015 年 1-4 月份全国房地产开发和销售情况。 其中地产开发投资同比名义增长 6.0%，增速相比 1-3 月回落 2.5 个百分点。新开工面积下降 17.3%，降幅收窄 1.1 个百分点。商品房销售额同比下降4.8%，降幅收窄 4.4 个百分点。土地购置面积和成交价款分别同比下降 32.7%和 29.1%，降幅相比 1-3 月扩大 0.3 个和 1.3 个百分点。

  维持行业增持评级。 2015 年，板块投资策略是“既要过日子，也要浪漫满屋”；推荐： 1）龙头房企全面受益于降息降准和再融资全面松绑，资产负债表边际改善最为明显， 推荐：保利地产、招商地产、万科 A、华侨城 A； 2）旧貌换新颜（强调新路径、新机制、新模式）：国企改革类重点推荐： 格力地产、天健集团。 3）浪漫满屋（转型之优秀标的）： 推荐滨江集团、 华业地产； 4）区域投资主题：京津冀“廊坊三宝”： 华夏幸福、荣盛发展、廊坊发展； 5）港股重点受益公司： 绿地香港、 花样年、 彩生活和碧桂园。