[克而瑞]中高端项目热销 沪房价上行预期升温？

  上周，星河湾、嘉天汇、嘉御庭、大宁北玉兰公馆等多项目热销……其中星河湾热销5亿，大宁北玉兰公馆热销200套，去化9成。除此之外，保利香槟花园、三盛松江颐景园等改善型项目也相继入市加推。

  从这些项目的开盘情况，我们可以看出以下特点：

  第一、改善型项目占多数，以三房产品为主。根据CRIC监测的开盘项目，仅上坤红树湾加推均为85平二房产品，其他项目均为三房或多种房型组合推出。从企业销售的角度看，多种房型的项目推出可最大范围的覆盖刚需、改善多层次群体，有利于销售。存量市场中，以三房为主的改善型房源较少，需求亟需释放。

  第二、豪宅“轻奢化”，产品“小型化”。从监测项目的主力户型特点可以看出， 90平以下面积设计成三房的项目就有三个，分别是天和前滩时代、乾耀东港、三盛松江颐景园，均位于外郊环或以外。产品小型化正成为趋势。以星河湾为例，原 本动辄250㎡户型设计、3000万以上高总价导致其2014年销售困难。2015年更是迎合市场需求推出109-118㎡二房二厅的小户型，总价控制在 1000万以内。既保证了星河湾的居住品质，又控制了总价、符合”财富新贵“的支付能力。

  第三、价格相对坚挺，仅有认筹优惠。从监测项目优惠活动可以看出，多数项目存在认筹优惠，力度3-30万不 等，与项目销售难易关联。优惠力度最高为建发公园首府的10万抵30万优惠活动。该项目主力户型为117平3房，供应产品相对单一，更需要让利去化。同 时，高额的认筹金也能保证认筹客户的转化率。优惠力度最小的是金辉天鹅湾，以1000抵1万、1万抵4万、开盘再98折，降低认筹门槛能够更快的吸引客 户，达到宣传的效果。

  6月以来，上海的改善型项目热销有三大原因：

  1、房企加大项目供应，释放改善型置业需求。由于改善型项目具有高溢价的特点，能为房企提供相对高利润。在市场并不明朗的前五月，房企或少量去库存或捂盘待涨。但6月面临年中考核，无论是销售业绩还是利润指标的考核都需要企业尽快推出改善型项目，上海压制数月的改善型需求得以释放。

  2、二套房政策效果开始显现。330政策出台至今，尽管市场已经逐渐企稳，但观望气氛仍然浓重，特别是一线城市改善型房源并未及时入市，政策效果并不明显。而5月以来，由于市场预期转好，二套房首付下降的效应将加快刺激改善型需求入市，政策效果将进一步显现。

  3、市场信心企稳、购买力上升。从市场角度看，在上半年连续的利好政策刺激下，市场信心趋于稳定，未来上海 房价或将更为坚挺并有上涨趋势。从购买力来看，之前持币买房的人群因没有合适房源，在投资股市后多获利颇多，具有充足购买力。同时，股市在上5000点后 则表现出了更多的不确定性，对于购买“轻奢型”改善住房的人群来说，此时套现买房则十分稳妥。

  综合以上，我们认为未来两周也将继续延续改善型项目为主流的趋势。同时，在“轻奢型”改善置业之外，联排、别墅等高端豪宅产品 也将相继进入市场。上海未来的中高端项目需求旺盛，但是否热销仍将视产品的受众程度。那么，下半年上海房价的上行预期会否进一步升温，我们拭目以待。