[易居]全国30省房价收入比排行榜：北京再夺冠

  北京房价收入比再次夺冠，湖南居民购房幸福度最高

  从住宅自住需求层面分析，只有与当地居民收入水平和支付能力相适应的房价，才是合理的房价水平。这正是所谓的房价收入比的概念。由于我国幅员辽阔、各地发展程度不一，为了更好地衡量房价合理程度，有必要对全国30个省（市、自治区）[1]房价收入比的情况作一个横向比较。

  一、房价收入比的计算方法和衡量标准

  房价收入比是指房屋总价与居民家庭年收入的比值，不同机构可能采用不同的统计指标和不同的计算方法，本文采用的数据皆来自于国家统计局、地方统计局的官方数据，其中商品住宅特指一手房，不包括二手房。

  尽管房价收入比是一个全球通用的指标，但其合理范围却没有严格界定。世界银行1998年对96个地区的统计资料显示，家庭收入在999美元以下（最低收入户）的国家（地区），房价收入比平均数为13.2；家庭收入在3000美元～3999美元（中等收入户）的国家（地区），房价收入比平均数为9；家庭收入在10000美元以上（高等收入户）的国家（地区），房价收入比平均数为5.6。各国（地区）房价收入比的数值是高度离散的，这96个地区最高的为30，最低的为0.8，平均值为8.4，中位数为6.4。一般而言，在发达国家，房价收入比超过6就可视为泡沫区。

  由于我国统计制度存在不少漏洞，我国的房价收入比数据不如欧美国家准确，而且我国对商品住宅的统计口径与欧美国家也不同，可比性并不大。根据我国的实际情况，我们认为全国房价收入比保持在6-7属合理区间。

  二、全国城镇总体房价收入比

  根据国家统计局口径的数据，2014年，全国城镇居民人均可支配收入比上年（名义）增长9.0%，比2013年名义增幅收窄了0.7个百分点，扣除价格因素，实际增长6.8%；全国新建商品住宅价格增长1.4%（包含有可售型保障房和棚改房）, 增幅比2013年缩小6.3个百分点，房价涨幅明显收窄。本报告中房价收入比的“户型面积”指标，统一按照100平方米计算（与全国城镇家庭平均住房面积相近）。

  根据房价收入比计算公式，得出2014年全国商品住宅房价收入比为7.1。与2013年的7.3相比，2014年房价收入比再度下降，延续了2010年以来的下行趋势。从房价收入比的绝对水平看，已经接近6-7的合理区间。房价收入比的下行主要是受2014年楼市降温导致房价增幅大幅收窄，同时收入增幅远大于房价增幅的影响。

  三、全国30省城镇居民收入情况

  本文选取全国30个省、直辖市、自治区（不含西藏）作为研究对象，并依据国家统计局标准，划分为东部、中部、西部地区。其中，东部地区包括北京、天津、河北、辽宁、上海、江苏、浙江、福建、山东、广东、海南11个省（市）；中部地区包括山西、吉林、黑龙江、安徽、江西、河南、湖北、湖南8个省；西部地区包括内蒙古、广西、重庆、四川、贵州、云南、陕西、甘肃、青海、宁夏、新疆11个省（市、自治区）。

  从全国30省2014年城镇居民人均可支配收入来看，呈现东中西部递减的状态，经济较为发达的东部地区整体收入水平较高，上海市以47710元位居全国榜首，北京市和浙江省也冲破4万元大关；西部欠发达地区，人均可支配收入普遍偏低，甘肃、新疆、青海分列倒数后三位，人均可支配收入均不超过2.3万元。

  新疆、江西、甘肃等西部地区，由于居民人均可支配收入基数较低，且随着西部经济近年来的崛起，这些地区人均可支配收入增长率（名义）在2014年多高于全国30省均值9%；与此同时，同样是居民收入基数较低的部分中西部地区，如山西和黑龙江两地，由于近年来区域经济发展相对滞后，致使居民可支配收入增速低于全国平均水平。

  四、全国30省房价水平

  从国家统计局的商品住宅（包含可售型保障房、棚改房）成交均价来看，呈现出明显的“三段梯形”形态：首先，北京、上海两座一线城市，成交均价明显高于其他省市；其次，东部经济发达地区，均价也处于较高水平，如浙江、海南、福建、广州和江苏；最后，诸多中西部省份及少量东部内陆省份，成交均价全部低于6000元/平方米，末位的宁夏和贵州两地均价更是在3700元/平方米左右徘徊。

  在商品住宅成交均价同比增长率方面，排名前两位的是甘肃和吉林两省，增长率在5%以上的省区较为集中在中西部省区。回头看成交均价增长率处于负区间的省份，倒数第一名亦是西部地区的宁夏，该地区房地产市场较弱，虽然均价较低，但是明显供大于求，因此房价持续下滑；而倒数第二名是经济较为发达的浙江省，此地2014年房价增长率落后，主要可以归结于前期涨幅过大，市场需要适当回调。为此，需要特别指出的是，在2014年楼市降温期，中西部城市价格表现强于东部，但中西部分化严重，且有些省份由于省会城市所占市场权重偏高，一个城市的房价变化就会严重影响全省房价波幅。

  五、全国30省房价收入比

  （一）全国30省房价收入比分化严重，东部沿海遥遥领先

  2014年，全国30省商品住宅房价收入比分化依然明显，最高的北京市与2013年持平，维持在14.5的高位，而内蒙古仍然是最后一名，仅4.7，与2013年相比下降0.3。整体而言，北京、海南、上海、福建、天津、广东和浙江7个省市房价收入比较高（超过8.0），海南作为全国重点旅游省份,大部分商品房卖给了岛外人，房价收入比仅次于北京，其余为东部沿海省市。此外，全国23个省份（自治区）房价收入比低于全国30个省市的平均水平，包括11个西部省（自治区）、8个中部省份和4个东部省份。

  总体上看，2014年全国30省房价收入比，呈现东、中、西梯度递减的态势，且东部地区与中西部地区差距相当悬殊。东部地区房价偏高，部分省份的核心城市人口聚集能力强，吸引了大量有购买力的购房者，推动房价快速上涨，而这部分人的收入并不全部来源于东部地区，进一步推高了东部地区房价收入比，这在区域发展不平衡的阶段属于正常现象。

  东部地区商品住宅的房价收入比较高，但省份间差异较大，尽管排名前七位的均为东部省份，但仍有河北、江苏、辽宁和山东在全国平均水平以下。中西部地区省份间分化则相对不明显。

  （二）房价收入比与省份经济地位的偏离度

  从历年房价收入比排行榜的数据可以发现，房价较高的地区，居民可支配收入水平也相对较高，此类地区，房价收入比偏高可以理解为是区域经济水平的合理反馈。

  为了进一步探究各个区域房价收入比的合理程度，本报告在房价收入比基本概念研究的基础上，首次尝试从横向比较的角度（相对意义），将全国30省的居民人均可支配收入水平排行与房价收入比排行进行差额比较计算，得出一组“房价收入比与省份经济地位的偏离度”的排行。

  该排行榜，在一定程度上反映了全国30省房价合理的程度：差额越大，说明房价水平越偏离合理值。如排名第一位的甘肃省，虽然房价处于全国较低水平，但是区域经济发展相对落后，居民收入水平偏低，因此区域房价水平不够合理；同样是西部省份内蒙古，房价收入比排行全国最后，但是居民可支配收入排行靠前，因此房价水平非常合理，不存在任何泡沫；北京和上海两座一线城市比较而言，由于上海居民收入高于北京，但房价收入比位居北京之下，可见上海商品住宅成交均价较高，但是其房价合理程度是优于北京的。

  （三）东部地区房价收入比超半数较高，但区域差异明显

  2014年，东部地区11个省（市）中，北京房价收入比以14.5再次夺冠，海南、上海、福建、天津、广东、浙江6个高房价收入地区紧随其后，河北、江苏、辽宁、山东房价收入比相对较低。房价收入比排名和商品住宅销售均价排名略有不同，受城市人均可支配收入差异影响大，如海南省住宅均价排名第四位，由于城镇人均可支配收入相对较低，房价收入比排名升至第二位。江苏，作为经济强省，居民人均可支配收入水平较高，房价收入比却位居东部地区第9名，甚至落后于河北省，因此房价水平非常合理，基本不存在泡沫。与之相反，福建存在一定的高估现象，房价水平偏高，区域房地产市场有一定风险。

  （四）中部半数地区房价收入比回落，区域差距小

  2014年，中部地区8个省份房价收入比均在全国30个省（市、自治区）平均水平以下。从商品住宅销售均价来看，中部地区省份均在处于中等偏下水平，但各省之间差距较小。

  从历年走势看，安徽、江西和湖北三省房价收入比有明显上涨外，其他中部地区各省份房价收入比总体上涨幅度不大。2014年，中部各省房价收入比有半数出现下降走势，可见2014年全国范围内的房地产市场调整，致使区域分化加剧，在中部地区表现为，部分省份的商品住宅销售均价涨幅明显低于居民可支配收入的涨幅。

  （五）西部六成以上地区房价收入比持平或下降

  2014年，西部地区11省份，除四川以外，房价收入比均低于全国平均水平。从商品住宅销售均价来看，西部地区普遍低于全国平均水平，各地之间有一定的差距，其中重庆、四川、陕西商品住宅销售均价相对较高，贵州、宁夏、内蒙古最低。

  从历年西部地区房价收入比的走势来看，重庆、四川、甘肃和青海房价收入比上涨较快，主要源于其商品住宅销售均价增幅较大；宁夏和贵州房价收入比整体有下降趋势，主要源于其城镇人均可支配收入涨幅大于商品住宅均价的增幅。

  六、预计2015年房价收入比总体持平或小幅攀升

  2015年上半年,面对复杂的国内外经济环境和不断加大的下行压力,国内生产总值296868亿元,按可比价格计算,同比增长7.0%，依旧处于六年来较低水平，但是国民经济运行处在合理区间,主要指标逐步回暖，整体经济环境呈缓中趋稳、稳中有好态势，就业形势相对稳定，居民收入同步增长，消费价格和市场预期基本稳定，结构调整与转型升级势头良好，积极因素和新生动力正在积聚。

  2015年上半年，房地产市场呈现触底反弹的势头，市场成交量出现企稳回升的迹象，特别是东部一二线城市成交量大幅攀升，随着诸多利好政策的出台，市场观望情绪由积极入市情绪所替代。我院跟踪的数据显示，2015年上半年全国商品住宅成交均价增长8.1%，创2014年以来新高，且商品房销售面积继2014年以来首次回到正增长区间，同比正增长3.9%。预计2015年下半年，随着去年同期基数的逐步回落，住宅价格增幅将继续小幅上行。

  国家统计局数据显示，2015年上半年全国城镇居民人均可支配收入15699元，同比名义增长8.1%。2015年GDP增幅会小于2014年，所以居民收入增幅也会同步缩小，因此我们预计2015年全国城镇居民人均可支配收入增长8.5%左右。

  总之，2015年，全国范围内房价涨幅很可能与城镇人均可支配收入增幅持平，但是会出现较为明显的区域分化：东部沿海经济发达的省市，房价涨幅极有可能高于城镇人均可支配收入增幅；中西部省份的房价涨幅降则有可能与收入增幅持平甚至略低。因此我们预计，2015年全国30省（市、自治区）房价收入比将总体与2014年持平，在7.1附近震荡；且东部沿海省市房价收入比将有所上升，上升幅度将大于中西部省区。

  本报告执笔人：上海易居房地产研究院研究员  曹倪娜