[第一太平戴維斯]北京住宅市场一枝独秀 二线城市供求失衡

  北京甲级写字楼市场

  2015年三季度，北京市甲级写字楼市场仅有中关村地区中航广场一期一个新项目入市，带来5.2万平方米新增供给。至此，全市甲级写字楼可租赁存量达到999万平方米，仍是中国大陆最大的写字楼市场。

  得益于新项目的良好预租率，全市净吸纳量环比上涨40.4%，至9.6万平方米。至此，前三季度全市净吸纳量共计30.6万平方米，约为去年全年的80%。

  金融业和IT及高科技企业依旧是甲级写字楼市场最主要的需求来源，合计占第三季度成交量的65%。尽管如此，优质项目业主已开始对吸纳投资公司类金融企业持谨慎态度。内资企业继续占据主导地位，约占本季度成交量的70%。

  由于IT及高科技企业为中关村地区带来旺盛需求，新项目预租率良好，因此，全市空置率环比下降0.4个百分点至3.7%。

  受宏观经济形势影响，写字楼市场总体需求放缓，全市甲级写字楼租金稳定在每平方米每月人民币319.3元，环比小幅上涨0.2%，同比上涨0.9%。东西部市场租金表现继续呈现分化形势，东部市场租金增长乏力，西部市场租金增长稳定。

  市场预测

  2015年第四季度，甲级写字楼市场还将迎来六个新项目入市，合计带来33.8万平方米可租赁面积，其中60%来自望京、亚奥等新兴区域。非核心区域的大量新增供给，加之近郊区域经济及基础设施快速发展，预计将进一步加快写字楼市场的去中心趋势。

  新项目入市可能加剧短期内竞争，给租金和出租率带来双下行压力。预计2015年底，全市空置率将升至6-7%，同时，租金降至每平方米每月人民币310-320元。

  北京零售市场

  截至2015年前八个月，北京市社会消费品零售总额累计达到人民币6,504亿元，同比增长6%，而同期网上零售额仍强劲增长33.8%。

  第三季度，北京市零售市场迎来大规模新增供给，分别是位于丰台区的宝苑国际购物中心、永旺梦乐城和位于朝阳区东坝区域的金隅嘉品Mall，三个项目合计带来35.7万平方米商业面积。

  在此期间，由于一直经营不佳的中关村广场购物中心改造为写字楼，20万平方米面积退出商业市场。在新项目入市与现有项目退出市场的综合作用下，北京中高端商业存量微涨至1,034万平方米。

  尽管一大体量新项目出租状况不佳，但由于业绩不佳的中关村广场购物中心的商改办举措，全市购物中心出租率依旧环比小幅上涨0.9个百分点至95.3%。

  由于整体零售市场的低迷，北京购物中心首层租金增长受限，三季度仅环比微涨0.2%至每平方米每月人民币910.6元，同比微涨0.2%，为过去五年最低增长率。核心商圈首层租金环比增长0.7%，至每平方米每月人民币1,195元，而非核心商圈首层租金小幅下调0.3%,至每平方米每月人民币637元。

  从商家需求来看，承租能力偏低的餐饮、娱乐休闲类品牌需求旺盛；但奢侈品牌、服饰、珠宝腕表等业态品牌持谨慎扩张态度。

  市场预测

  2015年四季度，预计将有五家购物中心陆续入市，合计带来53万平方米新增供给，其中，约72%位于大兴区、平谷区等远郊区。区位劣势增加了新项目去化难度，全市出租率水平可能出现下滑。

  北京住宅租赁市场

  2015年第三季度，服务式公寓、高端公寓和高端别墅租赁市场均无新增供给。

  受全球经济增速放缓影响，跨国公司扩张谨慎，持续缩减住房预算，导致高端住宅租赁市场需求尤其是家庭单元的需求持续低迷。全市服务式公寓和高端别墅市场入住率分别下跌0.1个百分点至83.2%和86.3%。

  形成鲜明对比的是，高端公寓以其低总价获得了租户的青睐，本季度入住率环比上涨0.2个百分点至92.4%。

  随着需求的下降，服务式公寓和高端别墅的租金分别环比下跌0.2%和0.6%至每平方米每月人民币202.4元和120.4元，同比分别下跌1.2%和2.1%。与之相反，高端公寓租金环比微涨0.1%至每平方米每月人民币143元。

  市场预测

  2015年第四季度，核心区域的服务式公寓供应将持续紧张，仅有位于朝阳公园区域的奥克伍德服务式公寓(达美中心)一个项目入市。非核心区域将有两个项目入市，分别是位于望京区域的盛捷远洋望京服务公寓，以及位于顺义中央别墅区的莎玛BCS北京。

  尽管核心区域未来新增供给有限，但由于跨国公司的预算收紧，且有限的需求难以消化非核心区的市场存量，服务式公寓在短期内将面临租金及出租率双下行的压力。

  北京住宅销售市场

  一手住宅整体市场

  2015年第三季度，公积金贷款政策宽松和年内四次降息等一系列房地产刺激政策提振了购房者的信心，北京市一手住宅整体市场持续升温，并有望持续至下季度。

  本季度，一手住宅整体市场呈现出供需两旺的态势。供给环比上涨28.6%至270万平方米，同期交易量环比上涨38%至280万平方米。至此，全市成交量已超630万平方米。得益于旺盛的市场需求，截至8月底，一手住宅价格指数环比上涨2.2%。

  一手住宅高端市场

  三季度，住宅高端市场亦迎来大规模新增供给，共4个高端公寓项目（含现有项目新一期）共705套和7个高端别墅项目（含现有项目新一期）共635套入市。

  高端公寓成交量与上季度基本持平，同比上涨13.9%至450套。同时，随着高品质项目的入市，高端公寓的平均成交价被大幅拉高至每平方米人民币75,200元，环比上涨9.8%，同比上涨15.6%。

  由于季内新增供给充沛，高端别墅成交量环比增长50%至303套，同时，均价同比上涨4.1%至每平方米人民币53,700元。

  市场预测

  鉴于股市持续震荡，二线城市房价走低，一线城市住宅成为低风险偏好投资者的首选，预计到2015年底，北京市一手住宅仍将保持量价齐升的趋势。

  未来15个月，北京还将迎来7个高端公寓项目和3个高端别墅项目陆续入市，其中绝大部分项目报价将突破每平方米十万元大关。尽管单个项目的去化速度会由于竞争加剧有所下降，但整体成交量会随着高净值人群需求的增长而提升。同时，鉴于优质新项目的高预售价，整体市场均价预期将稳步提升。

  北京销售与投资市场

  尽管租金在高位震荡，但极为有限的优质可售资产以及内外资投资者的稳定需求仍继续支撑甲级写字楼资本值保持稳定。第三季度，北京甲级写字楼资本值环比增长0.3%，同比增长7.8%至每平方米人民币69,700元。同时，甲级写字楼毛收益率继续收缩0.02个百分点至5.5%。

  整售投资市场之平静态势于第三季度被打破，两宗交易成交额合计达到118亿元。其中，国盛中心以105亿元成交额成为近十年成交额最高案例。至此，北京市前三季度共达成七宗整售交易，合计交易额195亿元人民币，已超去年全年总成交额。

  得益于住宅市场过去六个月的出色表现，北京依旧是最受开发商青睐的战略市场之一。2015年第三季度，土地成交额环比上涨78.9%至359亿元，同时地王频现。瞩目交易包括：朝阳东坝的一宗居住用地成交单价6万元，溢价率39%；朝阳孙河的一宗居住用地成交单价5.6万元，溢价率50%；丰台石榴庄的一宗居住用地成交单价3.4万元，溢价率50%。

  市场预测

  尽管未来租金面临下行压力，但有限的投资项目和稳定的内外资投资需求将支撑甲级写字楼资本值维持稳定。因此，预计2015年第四季度北京甲级写字楼市场毛收益率将持续走低。

  鉴于有限的可售资产存量以及业主的高预期，预计四季度整售市场依旧平静。

  二线城市甲级写字楼市场

  2015年第三季度，天津、沈阳、大连和青岛四个华北区主要二线城市均无新项目入市，由此，市场存量分别稳定在约60万、140万、110万及150万平方米。

  鉴于无新增供给入市，加之多数业主通过下调租金换取出租率改善，四城市平均空置率跌至22.7%。天津、大连及青岛空置率均实现小幅下跌，分别跌至21.3%、8.2%及18.2%。由于第二季度大量新增供给入市，沈阳空置率仍系各城市中最高，达到42.9%。

  由于需求放缓，加之多数业主提供租金折扣以挽留及吸引租户，第三季度四个华北区二线城市中除青岛外租金均下滑。因此，四城市甲级写字楼平均租金环比下跌0.4%，至每平方米每月人民币126.3元。

  鉴于近期入市的优质项目表现良好，青岛系四城市中唯一录得租金上涨的城市。本季度租金环比增长1.0%，至每平方米每月人民币103.7元。相比之下，天津、沈阳、大连租金则分别跌至每平方米每月人民币141.5、135.8及124.1元。

  市场预测

  未来三年(2015年-2017年)，四个二线城市写字楼市场供给过剩的状况将进一步恶化，预计期间每个城市年均供给量将达到45万平方米，致使截至2017年底，四城市市场存量普遍将增长一倍以上。特别是沈阳及天津将面临更为严峻的考验，届时市场存量将接近2014年底存量的三倍。

  如此庞大的供给短期内将难以被市场充分消化，因此预计未来3-5年间，华北区二线城市甲级写字楼租金和出租率将出现持续下滑。但另一方面，优质项目密集入市将令市场品质显著升级，为中长期发展提供动力。同时，运用有效资产管理及定位国际化的项目亦有望在激烈的市场竞争中脱颖而出。

  二线城市零售市场

  与同期甲级写字楼出现供给真空不同，为抢占十一黄金周市场份额，第三季度天津、沈阳、大连及青岛四个华北区主要二线市场共迎来五个中高端商业项目开业，合计带来69万平方米新增供给，其中所有项目均为购物中心。

  其中大连新增供给占比最大，迎来凯丹广场及开发区万达广场两个项目入市，带来33.1万平方米新增供给，并由此将大连中高端商业存量推升至270万平方米。与此同时沈阳迎来一方广场和华润万象汇两个项目正式开业，合计带来29万平方米商业面积，令全市存量增至约600万平方米，成为二线城市中存量最大的零售市场。此外，体量为7.3万平方米的悦荟广场的开业令青岛中高端商业存量增加至310万平方米；而天津则无新项目入市，存量稳定在330万平方米。

  受大规模新增供给冲击以及部分项目表现欠佳的影响，2015年第三季度，四城市平均空置率环比上升0.2个百分点至15.7%，远超北京空置率水平。天津和青岛的空置率分别增长1.3和2.4个百分点至18.5%和24.6%。与之相反，沈阳和大连空置率分别小幅降至16%和3.7%。

  受整体零售环境不佳的影响，华北区二线城市商业市场竞争愈见激烈。随着供给的持续增加以及零售市场的萎靡不振，项目招商压力加剧。此外，部分零售商谨慎扩张，另有部分甚至直接关闭门店，这在奢侈品及服饰品牌中更加明显。有鉴于此，业主不得不提供租金优惠以吸引合适品牌入驻，从而导致四个城市平均首层租金增长停滞，至第三季度末，平均环比下降0.3%至每平方米每月人民币392元。

  天津、沈阳和青岛购物中心首层租金环比分别下降0.2%、0.4%和1.3%，至每平方米每月人民币397.1元、364.1元和415.4元。大连是唯一购物中心首层租金增长的城市，环比小幅上涨0.9%，至每平方米每月人民币391.3元。

  市场预测

  未来三年(2015-2017年)，虽然不及写字楼市场形势严峻，但华北区四个二线城市中高端商业市场还将持续迎来大规模新增供给，预计截至2017年底，四城市中高端商业市场总存量较之2014年底将上涨42%，期间每城市年均供给量将达到48万平方米。

  考虑到大量新增供给入市、实体零售环境不佳以及电商的持续冲击，未来三年，四城市中高端商业租金及出租率预计将出现持续下跌，尤其是在非核心商圈。