[中房研协]2015年全年房地产行业数据点评

  2016年1月19日，国家统计局公布了2015年1-12月的房地产数据。房地产开发投资增速全年持续下滑，商品房销售增速略有回落，待售面积超7亿平方米。

  一、房地产开发投资增速回落走势未改，房企投资意愿继续回落

  2015年，全国房地产开发投资95979亿元，比上年名义增长1.0%（扣除价格因素实际增长2.8%），增速比1-11月份回落0.3个百分点。其中，住宅投资64595亿元，增长0.4%，增速回落0.3个百分点。住宅投资占房地产开发投资的比重为67.3%。

  点评：整体来看，开发投资（月度累计）同比增速回落的趋势未改。单月来看，12月开发投资总额高于11月，但增速环比小幅下滑。目前三四线市场库存压力大，销售投资传导不畅，使得开发企业在市场上投资极为谨慎。再者，政策导向为去库存，而非扩大再生产，因此房企投资动力减弱也属正常。虽然供需相对平衡的一线及少数重点城市，开发企业拿地积极、投资热情不减，但这些城市投资增长并不能拉动全国整体上涨。预期今年上半年投资增幅由正转负。

  二、新开工降幅小幅收窄

  2015年,房屋新开工面积154454万平方米，下降14.0%，降幅收窄0.7个百分点。其中，住宅新开工面积106651万平方米，下降14.6%。

  点评：新开工走势从2015年年初就一直处在低位徘徊，虽然商品房销售市场回暖，但是临近年末，开发企业的重点主要放在冲刺全年业绩上，新开工积极性不高；对于库存压力较大的地区，加快去化仍然是的主要任务，开发积极性还没完全恢复。但值得注意的是，2015年全年商品房新开工及商品住宅新开工面积同比降幅较1-11月都缩减了0.7个百分点，这主要得益于近期一二线城市的投资火热拉动了总体新开工。

  三、房地产销售增幅高位回落，略低于预期

  2015年，商品房销售面积128495万平方米，比上年增长6.5%，增速比1-11月份回落0.9个百分点。其中，住宅销售面积增长6.9%，办公楼销售面积增长16.2%，商业营业用房销售面积增长1.9%。商品房销售额87281亿元，增长14.4%，增速回落1.2个百分点。其中，住宅销售额增长16.6%，办公楼销售额增长26.9%，商业营业用房销售额下降0.7%。

  点评：整体来看，房地产销售面积与销售金额继续保持高位增长，但同比增幅小幅回落，商品房销售面积未达到13亿平方米，且低于2013年的销售面积，略低于预期。12月商品房销售面积19242万平方米，高于今年6月的最高14268万平方米，创今年单月新高。 房地产市场出现“投资冷、销售热”的局面，与经济前景不明、宽松货币政策、改善需求不断透支密切相关。三四线城市销售下行则拖累了整体销售增速的放缓。

  四、住宅待售面积持续增加

  2015年末，商品房待售面积71853万平方米，比11月末增加2217万平方米。其中，住宅待售面积增加1155万平方米，办公楼待售面积增加128万平方米，商业营业用房待售面积增加458万平方米。

  点评: 2015年年末商品房待售面积持续增加，从数据结构来看出，增加的部分以住宅和商业营业用房为主。当前的非重点城市销售仍处下行，拖累整个市场的库存去化周期。从短期内来看，当前楼市仍然是调整期，市场基本面并没有明显改变，去库存仍然为市场主旋律，这个基调并不会因为一线城市、部分二线城市成交量回升而明显改变。

  2016年，对于房企而言，仍然面临较大的去库存压力。从中长期来看，经济基本面下滑的压力还会导致2016年期间楼市需求动力不足的问题继续表现出来，迟早还会面临去库存的压力。

  五、土地购置面积持续负增长，降幅小幅缩减

  2015年，房地产开发企业土地购置面积22811万平方米，比上年下降31.7%，降幅比1-11月份收窄1.4个百分点；土地成交价款7622亿元，下降23.9%，降幅收窄2.1个百分点。

  点评：今年以来持续低迷的土地市场依然没有起色，开发企业土地购置面积负增长幅度始终保持在30%上下。但与此同时，一线及少数重点城市土地市场 “地王”频现。重点城市“面粉贵过面包”，三四线城市土地无人问津，严重分化是今年土地市场的主要特征。

  基于目前依然持续向好的楼市、趋宽的政策面，我们认为土地市场在2016年将保持一定热度，但城市间分化或将进一步加剧：部分三四线城市可能会出现关注度不足现象；在行业利润率日益逼仄的当下，大部分房企所考虑的还是供需平衡、房价高企的重点城市，因此在一、二线城或将看到更为激烈的竞争格局，地王频出，市场集中度进一步提高。 

  六、到位资金同比增速回升

  2015年，房地产开发企业到位资金125203亿元，比上年增长2.6%，增速比1-11月份提高0.4个百分点。其中，国内贷款20214亿元，下降4.8%；利用外资297亿元，下降53.6%；自筹资金49038亿元，下降2.7%；其他资金55655亿元，增长12.0%。在其他资金中，定金及预收款32520亿元，增长7.5%；个人按揭贷款16662亿元，增长21.9%。

  点评：整体来看，今年房地产开发企业到位资金总体呈逐月向好态势。1-12月，开发商到位资金同比增速较1-11月有所上升。从资金结构来看，国内贷款、利用外资和自筹资金增速都有所下降。受成交回暖加上央行屡次降息降准，房贷利率已至新低影响，个人按揭贷款增速持续上升，定金及预收款也有所增长。

  （本文来源：中房研协测评研究中心）