[克而瑞]两会后，PPP将成房企转型重要突破口

　2016年两会上，全国有不少代表委员纷纷通过提交议案、提案等方式表明要切实推进PPP规范化。政府报告也强调了要深化投融资体制改革，完善政 府和社会资本的合作模式。此外，在2月底，中国PPP研究院理事长表示，国务院今年又批复给国开行1.2万亿的PPP专项基金，贷款资金会很充裕。在新型 城镇化大潮下，绿地、恒大、万科、中信等众多地产商开始转型城市运营商，探索PPP模式。那么PPP市场到底存在什么样的机遇呢？

  政策层面：政府鼓励，PPP必成行业趋势

  PPP模式借鉴于欧美国家，虽然我国引入该模式已三十余年，期间亦经历停滞，但目前从国家层面再次对PPP重点关注，PPP模式进入新一轮推广 探索阶段。作为一种重要的国有资本与社会资本结合的投融资创新，可期的是PPP会有更多的项目突破。在房地产行业被注入了新的融资模式的同时，政府致力于 完善管理机制和治理模式，企业同政府共担风险，降低地方政府债务压力，从而提高公共服务或产品效益。

  从2013年国家提出允许社会资本参与城市基础设施投资和运营开始，2014年5月便成立PPP小组， 2015年两会上，李克强总理首次将PPP列入政府工作报告中，直至2016年两会上，政府工作报告中再次强调深化投融资体制改革，完善政府和社会资本的 合作模式。国家出台了诸多指导性意见和文件，逐步提升并明确了PPP在我国的地位以及发展路径。

  市场发展：十年规模或超十万亿，PPP多元化方式促进融资规模

  一方面，基建投资需求意味着未来PPP市场规模庞大。中国经济增长很大程度上需要靠投资拉动，尤其是基建方 面，更是依赖于政府投资。据业内估计，在未来五年，我国每年应该有逾十万亿的基础设施建设需求，其中10%到15%会采取PPP模式。以此计算，未来十年 PPP市场将超过十万亿元。中信、绿地等房企积极参与PPP城建类项目，率先抢占万亿市场机遇，夯实该领域的整合能力，势必对于企业未来发展产生有利的作 用。

  另一方面，PPP模式将取代传统融资平台，减轻地方政府债务压力。与平台贷款为主的间接性融资相比，PPP 能以股权、新型债券品种的方式进行直接融资：股权方式，即以参股公私合营项目公司撬动社会资本，为公用事业和基建提供大量资金；就债券而言，发行的品种将 更为丰富，项目收益类的债权和资产证券化产品将有望放量。尤其对于地方政府而言，政府债券发行受制于赤字率，加大规模还需依赖“外部资源“(即PPP经营 主体)。此外，PPP利于促进地方政府举债规范化，透明化，倒逼政府维持自身信用程度。

  盈利模式：模式扎根，企业可获直接及衍生收益

  在PPP模式探索中，城市更新中保障性安居工程、新型城镇化推动的产业新城、体育馆、会议中心的社会服务类工程等都为房企参与投资并开发运营的 切入点。对于这些项目，企业可获得多种短期及长期的利润：如通过城市更新类项目，企业可短期内获得一线城市中心或其他潜力城市核心地块，且长期来看，改建 后的住宅及配套商业开发将带来较大利润空间等；如在新型城镇化项目上，除了与政府共享的土地增值及项目设定的直接收益之外，最重要的是通过PPP模式扎根，获得了捆绑项目及核心区域周边资源的开发特许权等衍生性利益。

  虽然PPP市场和前景看上去很诱人，但分食这块“蛋糕”也不是那么轻易的事。鉴于中信滨海新城项目是国内首个获立法保障的项目，亦是PPP模式的标杆项目，我们借鉴该项目来看看做PPP项目的企业应该具有什么条件？如何实践？又要注意什么？

  1．前有资源借力，后靠整合能力

  由于PPP城市运营项目是一个综合性业务，需要企业有一定的资源优势及较强的整合能力。中信集团内部本身就具有的大量资源(金融类的包括银行、 信托、证券等；非金融的包括制造业建设、信息产业、环保技术等)，使中信地产在推进PPP模式综合业务类项目中有着必然的优势。而且在PPP模式的不断实 践中，中信地产的资源整合能力进一步增强。

  2．布局思方向，规划有考量

  鉴于PPP城市运营建立在“政府引导，市场主导”的原则，因此在项目布局上，中信也有两个方面会重点考虑：一是城镇化水平较高的地区，二是地方政府要具有比较好的开放性。这样一来，企业在项目建设工作的推进时，政府沟通及产业引入等方面的“阻力”可减小。

  在新型城镇化的过程中，新的人口红利大量涌现。为了解决“城归”人口的就业问题，势必需要加强产业推动和升级。为了提高城市规模和资源价值，获取投资增值收益，企业在做城市运营项目的时候必须做好具前瞻性的项目规划、土地整理、产业投资等整合运作工作。据了解，在滨海新城项目中，逾百多平方公里的规划都是中信负责，包括概念规划、城市设计和控规。滨海新城与汕头已发展成熟的中心区域只隔了七八公里的海湾。中信将汕头海湾隧道作为重点工程，不仅合理解决两岸交通不便的问题，而且也将大幅提升濠江南滨片区的土地价值。

  3．互信是基础，分工需清楚

  就中信的滨海新城项目的分工来看，地方政府主要提供土地、政策资源及合法的操作支持(包括土地出让、配合企 业做的各项行政审批等)。在整个开发过程中，所有项目从规划、设计、建设、审批到土地流转，都会需要得到政府的支持。而中信作为项目总协调人，负责项目的 规划、资本筹措及运作、产业引入及运营、品牌管理、资源整合等。多层次的资本运作平台是该项目的一大创新。中信地产通过集团旗下的金融资源以及面向社会的资本(与银行、基金、险资等合作)来筹措资金。资金到位后，中信再进行开发建设。

  4．合作期限长，需法律保障

  PPP模式建立在企业和政府之间的公私合作关系，并且合作期限比较长。因此对于企业来说，除了要和政府培养互信关系，明确责任分工之外，保障合理的法律权益。

  虽然，PPP并没有规定一定要通过招标获得，但是为了获得项目开发的合法地位，中信主动通过“公开招标”获得“投资综合开发运营主体”的身份认定。据了解，在这个项目上，中信地产跟汕头市濠江区政府在2010年开始的四年多时间内，签订了11个大的合同，还包括若干附加协议。双方就前期筹划和磨合前后就有3年，合同谈判也持续了一年半时间。协议书明确了双方的各项责任、权利和收益问题(包括股权投资回报、捆绑建设的开发特许权、权利义务机制等)。

  总体来说，企业运用PPP模式进行项目建设开发符合国家的政策倡导趋势，且市场庞大，企业在短期和长期都有机会获得可观的收益。中信提出要在东部沿海地区进行PPP模式的复制运用，也是建立在目前区域布局的基础，以及多个以PPP模式理论而建设的项目操作经验(如国家体育场“鸟巢”、汕头市滨海新城项目、成都天府新区项目、珠海千山河综合整治项目、海南博鳌一级开发等)。而这些也势必为其PPP模式的应用扩张奠定有利基础。

  然而，企业运用该模式依然或存诸多挑战：

  第一，在法律法规体系方面并没有成熟化，合作也要权衡多方利益，具体实践上企业可能存在操作难题。第二，开发周期长，回报周期固然也被拉长，对 于上市公司短期的收入可能提升不明显。第三，PPP模式极其考验房企在政府沟通协作、项目规划、资本筹措、资源整合等方面的能力。

  最后附上PPP模式的定义及项目运作流程：

  定义：

  PPP(Public-Private-Partnership)，即公私合作模式，是公共基础设施中的一种项目融资模式。在该模式下，鼓励私营企业、民营资本与政府进行合作，参与公共基础设施的建设。