[克而瑞]票子换地！看蓝光南京地王如何破局

  2016年初蓝光在南京板桥拍下“地王”引起我们关注，一方面，蓝光拿地成本首次破万，近乎其平均拿地成本的两倍，土地价值的变化意味着从产品定位、工程投入到后期营销都需要有所调整；而另一方面，从南京城市本身来看，城市价值与资本泡沫齐飞，土拍市场过万的楼板价屡见不鲜，本次夺地王到底是一时的冲动之举，还是早有“预谋”？

  为什么大本营在“川渝”,平均拿地成本不到6千的蓝光一定要挤进南京？

  中型开发企业受限于开发成本和操盘能力，拿错地比拿贵地代价更大

  库存方面，截至2015年末，全国商品房待售面积达到7亿，比一年前增加了1亿平方米，创下新高。其中住宅待售面积超过4亿㎡；而这7亿仅为 “账面数据”，据不完全统计，目前包括竣工未销售的、未竣工在建的、待开发的，这些潜在库存加起来不少于40亿㎡，这就意味着，房企拿错了地，即使后期贴 本卖，也不一定能全身而退。

  什么是对的地？

  一线是共识，但进场门票已开出天价！2015年一线城市全年土地成交均价涨至13745元/㎡，同比增幅85%；全国十大单价地王汇聚北上深， 最低楼板价为4.9万/㎡，最高已接近8万/㎡，房企资金压力剧增，为降低开发风险，大房企、国企背景开发企业和险资联合拿地屡见不鲜；伴随货币宽松，一 线土地飙价仍在上演，过高的竞争门槛让中小企业无法插足。

  1.5线城市市场热度高，购买力强势，成为退而求其次的最佳选择。

  南京作为1.5城市背靠长三角经济圈，是江苏省的省会城市，省内综合实力排名第一，2014年GDP总值为8820亿；从市场来看，南京去化周 期不足4个月，是全国30个重点城市中去化周期最短包袱最轻，无论是市场还是产品都有很大的提升空间。回顾2015年南京共成交地块共62幅，成交面积为 366万方，成交金额772亿，土地市场持续升温，年内诞生20个地王；其中竞争热度高、政商关系受限等因素，让10家新晋房企进入南京市场，基本上都是 高溢价，如鲁能、和昌、北辰、中锐、中建东孚5家拿地楼板价都创造了区域地王。本次新入局的蓝光同样以80%溢价率，破万的单价摘得城南板桥板块地王。

  对比地王频现的南京市场，蓝光的拿地成本并不算高。

  数据显示2015年南京河西、成本、仙林三个片区的土地市场最为抢手，单价地王位列前三，而江宁地块各片区地王的最低准入门槛楼板价超过1.6万/㎡，蓝光1.07万/㎡楼板价摘得仅是城南板块内部的单价地王。

  通过对板块价值和细分市场的研判，拿地后的项目定位有3点值得关注：

  1． 必须面对短期内板块价值难以发生较大变化

  先来看地块基本信息，位于城南板桥板块是政府重点规划新区，驱车上高速将近四十分钟可以到达新街口(南京中心)；建设中的卫星城”配套仍不完 善，短期内利好政策有限。从政府公布的城区未来规划看，板块楼盘所期待的8、9号地铁线，目前仅9号线一期即将启动，未延伸至区域内；2016年初9号线 二期已进行可行性研究及沿线用地控制性规划招标。众所周知，对新区而言，政府的规划代表未来区域发展方向和可能落地的基建配套，片区利好是房产价值托底的 核心要素，从目前情况看，板桥虽然被带上南京卫星城的“高帽”，实际上可以落地的利好政策仍十分有限。

  2．与周边入市项目相比无土地成本优势

  板块内多数项目以本地刚需客为主，对外来客户的吸附能力弱，这使得项目的去化周期拉长，但另一方面对比楼板价和售价，多数项目利润可观，以东亚 观樾为代表，集团2009年拍下集团2009年拍下北窑岗村地块楼板价约合4005元/㎡，目前最新报价达30000元/㎡，利润可运作空间高达 649%。显然，蓝光10688元/㎡的楼板价想挤进刚需市场，成本上已经不占优势。

  3．刚需市场无特色，项目去化周期拉长

  一方面城南区本地客源为主，需求和购买力有限，另一方面片区内以刚需项目为主且同质化严重，我们以蓝光G70地块为圆心5公里为半径画圆，均价 在1.2—1.6万/㎡，产品以80-120㎡两房、三房为主。从成交情况看，2015年和昌湾景以12500元/㎡成本价开盘，网签数据显示共销售 216套，去化比例约为7成；富力尚悦居2015年新推400多套房源均价16500元/㎡，网签354套，去化比例约8成，宋都南郡国际推出1200套 房源均价约合12000元/㎡，网签套数为810套，去化比例为7成，这样的销售结果，对比南京整体市场的火爆不能让人满意。

  在刚需板块，做到房价与地价涨幅相匹配是关键，蓝光胜算几何？

  区域：南京对于蓝光并非完全陌生。

  一方面早先已经打入合肥、苏州、无锡等城市，这些城市都属于江浙沪经济圈，在市场环境研判、营销渠道等方面有共同点，可帮助南京项目快速展开；另一方面与成都、重庆等城市同时属于长江流域，受相同气候、湿度、风向等方面，产品方面或多或少有可复制、借鉴之处。

  竞品借鉴：城南区域内楼板价超过1万的项目，在区域空间差异不大的情况下，开发商通过打磨产品力来拉高单价。

  选出禹州吉庆里、恒大华府、中南锦苑、金浦翡翠谷作为代表，均价在23000元/㎡-32000元/㎡：一种是以恒大为代表选择奢装大平层，面 向再改类客户，另一种是以禹州为代表控制产品面积，通过注入住宅科技系统，改善住宅质量的概念，面向首改类客户。对比楼板价与售价差额，利润可运作空间在 100%-105%浮动。

  有中高端产品可复制。

  综合拿地成本，可以将板桥地块作为蓝光开启南京市场，涉足中高端项目的试验田；目前入市的雍锦系项目，有成都的雍锦阁和合肥的雍锦半岛，因为拿 地成本、容积率、地块配建指标等差异，不能完全复制，但是我们关注到雍锦阁中的150㎡的“空中别墅”客厅挑高6.1m，后期可做各层赠送面积27.6 ㎡，赠送比超过15%，客厅开间6.9m进深4m实地体验空间感强，可以作为引爆市场的产品推出。将“空中别墅”作为引爆市场的产品，一方面高赠送比降低 客户价格抗性，另一方面户型设计、空间感体验好，利于吸引改善型客户。

  总结：蓝光地王NO.2015G70破局猜想：

  猜想一：纯刚需，土地成本决定蓝光利润率摊薄，强产品力及成熟产品线提升周转率，薄利高周转蓝光老路线，没必要新进南京拿地王，品牌落位还要再费力。

  猜想二：纯高端，利润率提升，但短期内板块客户认知认为刚需，外来客户导入难度及本地客户购买力限制，都会降低项目周转率。

  猜想三：定位中高端，做区域内的标杆，我们认为可行性较高，产品品类以“空中别墅”为代表引爆市场，吸引外来客户，拉高利润率，同时配有对本地改善客户两房、三房，针加速周转速度，帮助现金流回正。

  (注：项目收益率=利润率*周转率*杠杆率)