[克而瑞]火爆预期！5800亿重金砸向69个城市

  2015年下半年起，市场开始逐渐回暖，但也伴随着越来越明显的城市分化，热门城市地王频出，部分乏人问津。而在企业方面，受益于宽松的资本市场环境，房企当前手头现金充裕，除了布局热点城市外，也急于寻找有潜力、风险小、适合长期深耕的城市进行投资。

  因此，我们对标杆房企的投资策略进行了全面研究，样本时间范围为2015年7月至2016年3月，以2015年销售金额排名TOP30房企为基础，剔除了部分布局或开发模式比较特殊的房企，以及部分新增土地数据披露不全的房企，最终选择了14家布局最具代表性的房企为标杆，并按规模及定位分成三类。

  备注：1)龙头房企包括绿地集团、万科、保利地产和中海地产，特点是销售规模大，布局全国化，产品线齐全。2)大型房企包括华润置地、世茂房地产、融创中国、绿城中国、龙湖地产和远洋地产，特点是在规模发展稳定，定位相对偏改善和中高端。3)中型房企包括旭辉集团、泰禾集团、阳光城、中国金茂、正荣集团和融信集团，特点是主要采用了城市深耕战略，近年成长速度较快。

  一、标杆房企土地投资规模及分布

  1、14家房企近三季度耗资5732亿获取503幅地(部分略)

  2015年7月至2016年3月，14家标杆房企共在69个城市拿下了503幅地块，总金额5732.4亿元，合计新增土地建筑面积1.04亿平方米，均价5494元/平方米。龙头房企投资力度最大，新增土地建面明显高于其他两类房企，布局城市数量亦最为广泛，如万科共在41个城市拿下了184幅地块，绿地和保利地块则均分布在24个城市。大型房企中，融创和龙湖分别新增了27和21幅地块，而远洋仅在北京、南京和重庆三个城市有斩获，为标杆房企中最少。中型房企尽管获取地块较少，但均价为三类房企最高，达10434元/平方米。

  2、新增土地区域分布均匀，二线城市是投资最热点(部分略)

  标杆房企新增土地区域分布十分均匀；二线城市空间最广阔，是当前标杆房企的投资热点。

  3、长三角为投资必选，中型房企谨对中西部三四线(部分略)

  二、标杆房企在各能级城市的投入

  1、综述：标杆房企重点投资均为热门城市(部分略)

  标杆房企更看好哪些城市？通过将标杆房企新增土地情况，与2015年全国300城土地成交情况进行对比，我们能够了解更清晰地了解标杆房企的投资偏好。

  2、一线：北京投资门槛最高，广州受冷遇(部分略)

  3、二线：长三角南京、苏州等明显最火爆(部分略)

  “分化”始终是贯穿整个楼市的主题，并在二线城市得到了最大化体现，标杆房企重点投资的城市可分为种：第一类是当前最火爆的南京、苏州、合肥等长三角城市。第二类是市场容量较大的武汉、成都和郑州等中西部二线城市。第三类是天津、杭州、宁波等销售均价较高，但背后存在隐患的城市。第四类城市则存在不同问题，因此并不适合所有房企进入。

  4、三四线：投资集中珠三角佛山、东莞等(部分略)

  标杆房企重点投资的三四线城市十分一致，面积和金额前三均为佛山、东莞和珠海珠三角三线城市，并且TOP10城市均位于珠三角和长三角两大经济圈。

  三、三类企业的不同城市投资策略

  1、龙头：稳固一线地位，挖掘低价二线

　　龙头房企的主要特点是为城市布局广泛，土地消耗量大，资金充沛且成本低，在全国主要城市的网络基本已经铺设完毕并滚动开发，对各种不同城市的适应性最强。因此，我们对龙头房企的建议是在当前布局的基础上，加大或减少对单个城市的投入。

　　1)充分利用资金和资源优势，深耕北上深

　　北上深三地的土地总价高，小型房企难以承担，但长期来看城市最具可持续发展动力。龙头房企则应当借势加大市场占有，打造标杆产品确立在购房者和资本市场的品牌。此外，龙头房企有更多拿地渠道，应当更关注收购、并购机会，降低土地成本，如绿地在上海就通过收购形式获取了不少优质地块。

　　2)在郑州、济南等二线城市寻找价值洼地

　　龙头房企普遍重点投资了成都、武汉等成交量大的城市，当前应当在剩余的二线城市中发掘地价低、市场好的“潜力股”。

　　郑州市场的人口规模大，库存量也十分健康，截至2016年3月为892万平方米，消化周期也较短，2015年全年仅5.8个月。郑州市区的需求量大，但土地主要依靠旧改获得，市场长期被本地房企牢牢占据。不过，越来越多的龙头通过和当地企业合作的方式进入，如万科通过和美景置业合作的形式开发了郑州第一个项目，绿地则和河南交通签约合作基建和公路周边地块的开发。

　　济南的土地成本低，适合大体量项目的开发。2015年济南的商品住宅成交面积为1102万平方米，并且消化周期基本维持在8个月左右，十分平稳。同时，济南的土地成本低，2015年仅1621元/平方米，而销售均价则为8600元/平方米。随着地铁等基建项目推进，济南市场有“爆发”潜质，对于能承受长周期、大体量项目开发的房企来说，济南是不错的选择，如绿地、中海等都在济南有丰富的土地储备。

　　南昌的供应和库存量小，房价有上升空间。南昌2015年商品住宅供应量仅451万平方米，成交量则为535万平方米，尽管销售均价较2014年下降了5%，但截至3月库存量仅308万平方米，且消化周期也基本在8个月左右，需求一旦释放便可能出现供不应求的局面，为房价带来反弹空间。

　　太原品牌房企少，市场情况值得关注。太原的市场数据公开有限，不过2015年商品住宅销售均价同比上涨了8%，与苏州相同，2016年更是突破了1万元大关。除了恒大外，太原市场几乎没有品牌房企大规模进入，竞争并不充分。2015年，恒大在太原的三个项目均销售火爆，多次开盘均获得数亿元业绩。同时，融创也于2015年进军太原签约了旧改项目。

　　3)谨慎进入地价偏高、市场容量小的城市

　　房企发展到一定规模后，管理标准化和成本控制能力的重要性上升，在单个城市若不但开发利润有限，还无法形成规模效应，则投入重金的必要性不大。如福州、厦门，土地供应量极小，因而土拍竞争十分激烈，地王频出。本地房由于感受到市场容量的天花板，很早开始在全国扩张，实力提升，在福州大本营更是剑拔弩张。

　　但福州楼市却不如土拍来得火爆，2015年商品住宅销售均价下降幅度达10%，消化周期也在10个月左右，2016年3月甚至超过了1年。虽然福州279万平方米的库存量不高，但对龙头房企来说，就没必要费尽周折。

　　厦门市场虽好，但门槛更高，一边是招拍挂市场上的供应稀少，另一边则是本土大型国企如建发、特房、厦门国贸等的丰富土地储备，以及在购房者心里可靠的品牌形象。光凭一两个项目很难在厦门树立品牌，强行进入的意义不大。

　　2、大型：进大容量城市，维持规模增长

　　当前规模在500-1000亿元左右的房企如华润、龙湖、绿城等基本有两大特点：一是原布局重点基本为一线和发达二线城市；二是定位偏改善型。大型房企当前面临的最大问题是，由于布局的城市均十分热门、地价高昂，近年来新的竞争者不断“不计成本”地涌入，拿地难度加大，原本的开发规模难以维持，必须寻找新的城市替代。事实上，从2016年一季报中便可看出，世茂、远洋等原本销售金额在TOP20的房企均出现了明显的规模和排名下滑。因此，大型房企的核心需求是找到成本低、成交量大的市场进行弥补，以维持原有开发规模。

　　1)武汉杭州有量有价，改善需求符合定位(略)

　　2)成都重庆有量无价，助增规模不增利润

　　若是对规模的诉求大于利润，则成都和重庆的市场土地成本低、市场容量大、消化周期稳定，尤其对于在一线城市使用了高杠杆“惊险”扩张后希望进入平稳期的房企来说，成都和重庆尽管房价上涨空间不大，但能够实现高周转，现金回流快，亦能增加销售规模。长期来看，成都和重庆的土地供应充足，房企几乎均为底价拿地，风险系数小。

　　3)西安沈阳等虽有成交规模，但去化缓慢

　　和成都等相比，天津、西安和沈阳虽然每年也均有1200万方左右的成交面积，但存在明显的库存风险，截至2016年3月末，天津、西安和沈阳的库存量分别高达2439万平方米、1950万平方米和2731万平方米；消化周期长期在20个月以上，沈阳3月末甚至高达34.9个月。尤其是西安和沈阳，2015年商品住宅成交均价分别下跌了3%和6%，大型房企如果新进这些城市，不但做大规模的诉求存在不确定性，还有存货贬值的可能。

　　3、中型：维持大本营优势，争抢热点城市(部分略)

　　销售规模在300亿元左右的中型房企大部分为成长型房企，特点为杠杆高、扩张快，但资金相对紧张，对周转速度要求高。对于中型房企来说，发展最大的需求是即实现全国扩张布局，又要确保资金链安全，并让品牌知名度最大化。因此，中型房企在选择城市时更需要谨慎，将有限的资金投入到单个城市中，先进入单个或少数两三个城市数个项目滚动开发，立足后再考虑进入新一批城市。

　　1) 经济发达的南京苏州合肥等市场最健康

　　南京、苏州等土地竞争虽然激烈，但相对一线城市地块规模小，成交单价虽高但总价不高，不会占用中型房企太多资金，也无需长周期消化。市场方面，南京、苏州和合肥的消化周期均已只有3个月左右，库存量不到400万平方米，供求严重失衡，价格上涨明显，2015年分别提高了10%、8%和11%。中型房企进入热点城市，即能制造影响力，又能快速去化。

　　2) 上海是中型房企全国扩张时布局的首选

　　在四个一线城市中，上海市场最适合成长性房企。很显然，区域房企在全国扩张时都会将上海作为第一站，主要原因是：一，上海市场容量大，土地供应充足，竞争市场化；二，上海的刚性需求源源不断，房价稳中有升；三，上海各区域发展相对平衡，尽管上海市区内地块规模大、总价高，郊区部分宅地总价仅需数亿，但均能找到相应的客户群体消化；四，地价和销售均价的比例来看，上海的商品住宅销售均价高达32001元/平方米，仅次于深圳，但地价却仅高于广州，销售溢价率在四个一线城市中最高，达212%，比北、广、深优势明显。

　　3)佛山东莞昆山等最受益于一线需求外溢(略)

　　《标杆房企差异化城市投资策略解析》完整版目录

　　一、标杆房企土地投资规模及分布

　　1、14家房企近三季度耗资5732亿获取503幅地

　　2、新增土地区域分布均匀，二线城市是投资最热点

　　3、长三角为投资必选，中型房企谨对中西部三四线

　　二、标杆房企在各能级城市的投入

　　1、综述：标杆房企重点投资均为热门城市

　　2、一线：北京投资门槛最高，广州受冷遇

　　3、二线：长三角南京、苏州等明显最火爆

　　4、三四线：投资集中珠三角佛山、东莞等

　　三、三类企业的不同城市投资策略

　　1、龙头：稳固一线地位，挖掘低价二线

　　1)充分利用资金和资源优势，深耕北上深

　　2)在郑州、济南等二线城市寻找价值洼地

　　3)谨慎进入地价偏高、市场容量小的城市

　　2、大型：进大容量城市，维持规模增长

　　1)武汉杭州有量有价，改善需求符合定位

　　2)成都重庆有量无价，助增规模不增利润

　　3)西安沈阳等虽有成交规模，但去化缓慢

　　3、中型：维持大本营优势，争抢热点城市

　　1)经济发达的南京苏州合肥等市场最健康

　　2)上海是中型房企全国扩张时布局的首选

　　3)佛山东莞昆山等最受益于一线需求外溢

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