[克而瑞]“权威人士”如此定调楼市 抢“地王”者后背不发凉吗

杨科伟、马千里2016-05-12 10:03:23来源:克而瑞

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  • 城市:全国
  • 发布时间:2016-05-12
  • 报告类型:市场报告
  • 发布机构:克而瑞
  近期人民日报发表了《开局首季问大事》,刊登了匿名“权威人士”对当前经济形势五大问题的分析评述。这位“权威人士”每次发文都会带来市场大规模 调整,此次第三度发声,瞬间引起各方高度重视。尤其是“权威人士”有关房地产的观点,一针见血地指出了当前市场的问题、地方政府“去库存”政策的悖反。如 若“权威人士”的论点最终得以落实,无疑将预示着政策风向的彻底转变。

  具体来看,有三大观点值得我们关注。其一,“去杠杆”,不仅提出要在信贷层面去杠杆,也要在政策层面去杠杆,对过度放松的政策进行纠偏。其二,“长痛不如短痛”,即便“历史负担较大”,也得“迈开步子”,三四线城市切不可因为财政困难、为了“稳增长”再度大肆推地,而对于那些无法救的企业,也要坚决关闭或依法破产。其三,“稳预期”,一方面要稳定大政方针不动摇,另一方面要避免不适度,政策要既不过头,也防不及。

  结合市场现状分析,信贷层面,央行金融统计数据显示,今年一季度社会融资规模增量为6.59万亿元,比去年同期多增41%,在“去杠杆”的大环境下,目前的货币投放高增速难以延续。但由于去库存目标还远未达成,至少在购房者层面,仍然还需要足够的货币支持,故而我们认为行业资金面增速将有所回落,但规模也不会出现过度收紧。

  热点城市方面,由于经济基础较好,人口导入能力较强,库存问题本就不严重,因此在本轮的去库存政策“大水漫灌”之下,部分城市成交明显过热,出现了房价过快上涨,投资泡沫累计的现象。对此,3月末以来,上海、深圳、苏州等市相继出台了调控收紧政策,一部分城市取得了较好的调控效果,但更多的在南京、合肥等市,楼市地市双双火热的现象仍在延续。对此我们认为,不论是为了保障长久稳定发展,还是为了避免价格剧烈波动造成的不良影响,这些热点城市无疑还有政策收紧纠偏的可能。

  在大多数三四线城市,目前库存压力仍然存在,但历经了一年多的政策宽松之后,传统的政策储备已经不多,并且在宏观信贷维稳的大环境下,也确实难以做出更多调整。因此正如权威人士所言,三四线城市一方面“长痛不如短痛”,在继续严控土地供应的同时,也确实需要关闭一批“无法救”的企业,从而释放出优质土地、信贷等稀缺资源;另一方面应继续推进新型城镇化,推动农民进城,毕竟房地产的根本在于“人气”,而地区的人口吸纳能力在于城市经济活力。

  政策执行层面,多年以来,国内房地产政策调控大多数时间都处于“调控过头”的状态,近期如2009年的投资 过度放宽、2012年的“信贷收紧+全面限购”均是如此。如果接下来政策执行正如权威人士所言,既能做到方向正确,避免短期兴奋过后市场越来越糟,又能够 做到政策适度,“既不过头,也防不及”,那应该是业内最想看到的。

  如若权威人士意见最终成行,那么在一、二线热点城市,将会有一系列地方对之前“过于宽松、加杠杆”政策的纠 偏新政出台,目前地价、房价上涨较快的热点城市将首当其冲,据CRIC统计,2015年一、二线重点城市成交面积同比增速接近三成,远快于全国7%的增 速,一旦这些城市市场降温,行业指标将面临一段时间震荡波动。不过肃清短期隐患之后,长期发展有望看到新的机会,一方面是新型城镇化将持续发力,为行业提 供新的增长点,另一方面更重要的,在供给侧改革下,地区经济的“二八分化”仍将继续,国内地区经济格局有望迎来新一轮洗牌,由此带来新兴地区的人口导入, 也必然伴随着新兴的开发投资机会。

  附文:《开局首季问大事》房地产相关摘录及克而瑞地产研究点评

  1、定调:官方首次认同“房地产泡沫”,市场分化是长期趋势

  对一些经济指标回升,不要喜形于色;对一些经济指标下行,也别惊慌失措。

  稳的方面,稳住了:固定资产投资加快,新开工项目大幅增长;房地产市场供销两旺,去库存明显加速。

  一些新的问题也有所暴露:民营企业投资大幅下降,房地产泡沫、过剩产能、不良贷款、地方债务、股市、汇市、债市、非法集资等风险点增多。

  在可预见的未来,在经济分化中,我国将不断冒出更有活力的地区、更具国际竞争力的行业和企业,但有些地区、行业和企业日子也会越来越难熬。

  文章指出,一季度房地产指标确实不错,固定资产投资增速加快、市场成交也供销两旺,去库存明显加速。但也应注意到房地产泡沫增加、不良贷款增多 等问题,应该客观评判目前房地产行业的库存风险下降和价格风险累积。因此,对于当前一、二线城市市场火热的态势,业内也不可过于乐观,政策随时收紧的可能 性大幅增加。

  同时“权威人士”也指出,未来地区经济分化将进一步加剧,而房地产行业作为依托于经济基础和人口导入的第三产业,在区域分化上也不可避免的会出 现更多变动。因此对于房地产企业而言,在这一波供给侧改革的大潮中,更应该多下功夫进行城市选择,从地方政策导向、经济结构、人口导入、年龄结构、城建发 展等多方面评判城市发展前景,并以此修正自身布局结构。

  2 、政策导向:楼市不作为保增长手段,信贷面将可能收紧

  当前及今后一个时期,供给侧是主要矛盾,……。需求侧起着为解决主要矛盾营造环境的作用,投资扩张只能适度,不能过度,决不可越俎代庖、主次不分。

  适度扩大总需求,坚持实行积极的财政政策和稳健的货币政策,注重把握重点、节奏、力度。

  树不能长到天上,高杠杆必然带来高风险,控制不好就会引发系统性金融危机;不能也没必要用加杠杆的办法硬推经济增长。最危险的,是不切实际地追求“两全其美”,盼着甘蔗两头甜。

  我们明确了股市、汇市、楼市的政策取向,即回归到各自的功能定位,尊重各自的发展规律,不能简单作为保增长的手段。房子是给人住的,这个定位不能偏离,要通过人的城镇化“去库存”,而不应通过加杠杆“去库存”,逐步完善中央管宏观、地方为主体的差别化调控政策。

  此段论述确立了当前供给侧改革的重要性地位,而把需求侧放在了次要地位,明确提出不能把楼市作为保增长的手段,并提出要实施稳健的货币政策,指 出了当前“去库存”过程中的政策误区,即不断加大购房者的金融杠杆、鼓励投资投机。此条意见如果成行,意味着楼市当前宽松的资金面或将有所改变,目前一、 二线热点城市房价过热的现象才有可能真正“刹车”。2012、2014年的楼市淡季已经证明,稳房价的最有效手段并非行政调控,而是收紧货币投放。

 3、施政要点:调控要把控好“度”,既不过头,也防不及

  避免不适度。无论是需求政策还是供给政策,无论是财政政策、货币政策还是结构政策,无论是发展政策、改革政策还是社会政策,都要把控好“度”,既不过头,也防不及。即使方向正确、政策对路,一旦用力过猛,不但达不到预期目的,还会酿成风险。比如,恢复房地产市场正常运行,去掉一些不合时宜的行政手段是必要的,但假如搞大力度刺激,必然制造泡沫,这个教训必须汲取。

  权威人士也同时指出,政策调控要做到“既不过头,也防不及”,并特别把本轮房地产政策刺激后的泡沫作为反例提出。这一点正是地产行业一直以来想 看到的,毕竟自国内商品房市场打开以来,房企和购房者已经多年受困于“调控过头”的政策变化,买卖双方对政策刺激后的价格泡沫也是诟病已久。如果政策力度 能够保持适度,一方面有助于企业制定中长期战略,稳定市场预期,避免市场规模大起大落;另一方面也有助于建立更为理性的土地投资环境,减少价格的波动性风 险。

 4、细化措施:房地产行政干预仍将持续,打破刚性兑付将影响房地产信托

  我们的目的是为了更多地减少行政干预,让市场机制更多地发挥好决定性作用。但“解铃还须系铃人”,减少行政干预离不开政府自我革命。

  去杠杆,要在宏观上不放水漫灌,在微观上有序打破刚性兑付,依法处置非法集资等乱象,切实规范市场秩序。

  去库存,要加大户籍制度改革力度,建立健全农民工进城的财税、土地等配套制度。

  降成本,就要把整体税负降下来,把不合理的收费取消掉,把行政审批减下来。

  虽然目的是“减少行政干预”,但对于房地产市场而言,行政干预还将继续执行下去,一方面是因为房地产行业仍是政策市,所以“减少行政干预离不开政府自我革命“,另一方面由于目前房地产市场信息仍然不够公开透明,单凭机制并不能快速解决当下的泡沫问题。

  在具体执行上有三点与房地产相关,“去杠杆”,无论是宏观上的不放水漫灌,还是微观上的有序打破刚性兑付(房地产信托常见),房地产行业都是首当其冲,尤其是房地产信托如果打破刚性兑付,虽然在长期来看有助于信托长期健康稳定发展,但短期内企业融资必将面临较大的动荡。“去库存”,即户籍制度改革,推动农民工进城。由此可见,只要投资有助于“调结构”,能够促成新兴增长点,政策上还是愿意扩大需求。“降成本”,即降低税负,与目前营改增大势相契合,此处不再赘述。

 5、正视风险:坚决关闭“无法救回 “的企业,进一步促成行业整合

  我们强调要多兼并重组、少破产清算,但对那些确实无法救的企业,该关闭的就坚决关闭,该破产的要依法破产,不要动辄搞“债转股”,不要搞“拉郎配”式重组,那样成本太高,自欺欺人,早晚是个大包袱。

  在今年江西、山西、甘肃、沈阳、内蒙古等省市发布的房地产改革方案中,均已明确提出要推动房企兼并重组,但此次权威人士的论述更进一步,对于无 法救的企业要坚决关闭或依法破产。若此条意见成行,或将有不少三四线城市所谓“新区“的单项目面临破产风险,房地产行业的整合也将进一步加速。

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