35城住宅库存：存销比继续下滑，部分城市抑制房价刻不容缓

  一、4月份库存略有上升

  （一）35个城市分析

  1、4月库存略有上升

  截至2016年4月底，易居研究院监测的35个城市新建商品住宅库存总量为25105万平方米，环比增长0.7%，同比减少5.0%。2015年下半年开始，全国35个城市库存总体呈现下滑态势，到了2016年1-3月份继续出现下滑。此前库存规模已出现连续6个月环比下跌、连续8个月同比下跌的态势。而到了4月份，随着房企推盘节奏的加快，库存规模略有上升。

  图1  35个城市新建商品住宅库存量

  数据来源：各地官方房地产信息网、易居研究院

  2、21个城市库存出现同比下滑

  2016年4月，35个城市中，有14个城市库存出现了同比增长现象。其中太原、茂名和济宁3个城市的库存上升幅度较大，同比增幅分别达到87.7%、77.9%和77.1%。同时，35个城市中，有21个城市的库存出现了同比下滑态势，其中合肥、苏州和南京的同比跌幅较大，跌幅分别为60.7%、54.6%和47.9%。这3个城市属于库存明显不足的城市。

  图2  35个城市新建商品住宅库存量同比增幅排序

  数据来源：各地官方房地产信息网、易居研究院

  3、4月呈现供大于求的态势

  2016年4月份，35个城市新建商品住宅月度新增供应量为3075万平方米，环比增长15.3%，同比增长73.1%。4月份推盘节奏相比3月份有所加快。4月份，35个城市月度新增供应量大于新增成交量（其中4月份新增成交量为2898万平方米，环比减少3.6%，同比增长52.3%）。新增供应大于新增成交，所以促使4月份的库存出现了上升。

  图3  35个城市新建商品住宅月度供求关系

  数据来源：CRIC、易居研究院

  （二）一二三线城市分析

  1、一三线城市库存有所上升

  截至2016年4月底，一、二、三线35个城市新建商品住宅库存总量分别为3096、17687和4323万平方米，环比增幅分别为5.2%、-0.2%和1.5%，同比增幅分别为-15.6%、-4.4%和1.4%。

  一线城市在2016年1-3月份库存保持环比和同比双双下滑的态势，4月份环比出现了正增长，这和成交萎缩、推盘节奏加快有关系。当然，总体上看，一线城市后续补库存的迫切程度依然是比较大的。

  二线城市4月份新增供应量为2213万平方米，高于3月份2059万平方米的水平。同时新增供应量小于新增成交量，导致库存出现了环比下跌态势。观察2016年前4个月的数据，库存均保持了环比和同比下跌的态势。

  三线城市4月份新增供应量为396万平方米，而新增成交量为331万平方米，新增供应量大于新增成交量，这使得库存出现小幅上升。总体上看，三线城市的去库存任务依然艰巨。

  图4  一二三线35个城市新建商品住宅库存量

  数据来源：各地官方房地产信息网、易居研究院

  二、存销比继续下滑

  （一）35个城市分析

  1、存销比总体处于低位

  2016年4月份，35个城市新建商品住宅存销比即库存去化周期为10.9，这也意味着市场需要用10.9个月的时间才能消化完这些库存，该数值相比3月份11.5个月收窄了0.6个月的水平。目前存销比数值大体相当于2013年3月份的水平。观察历史数据，目前存销比处于历史低位，这是近期房价持续上涨的市场逻辑。2016年上半年预计该指标总体上会在低位徘徊，也意味着后续房价将继续上涨。

  图5  35个城市新建商品住宅存销比走势

  数据来源：CRIC、易居研究院

  2、北海存销比最高

  从35个城市的具体数值看，北海的存销比数值最高，为30个月。另外，类似淮南、烟台的存销比也比较高。这三个城市均为三线城市，且去库存周期都超过了两年的水平。相比而言，合肥、南京、苏州等城市的存销比较小。这会使得此类城市近期房价上涨压力较大，同时土地交易异常活跃。

  图6  35个城市新建商品住宅存销比排序

  数据来源：CRIC、易居研究院

  （二）一二三线城市分析

  1、二三线城市的去化速度有所加快

  2016年4月份，一、二、三线35个城市新建商品住宅存销比分别为8.4、10.5和16.9个月。相比3月份7.8、11.3和17.9个月的数值而言，二三线城市的去化速度均有加快。而一线城市总体上有所上升，这和供应量增加、成交量有所下滑等因素有关。

  一线城市已连续16个月存销比数值低于12，这也是近期一线城市房价出现比较明显上涨的原因所在。同时，新房市场的去库存周期较小，相应房价上涨的压力可能会转嫁到二手房市场上。二线城市的逻辑和一线城市类似，目前存销比处于12个月以下的水平，房价上涨幅度相对也较大。三线城市受4月份市场交易活跃的影响，去库存压力有所释放，但总体上看存销比依然较大。

  图7  一二三线35个城市新建商品住宅存销比走势

  数据来源：CRIC、易居研究院

  具体城市看，2016年4月份，存销比环比上升的城市有8个，包括深圳、济宁、上海等城市。此类城市存销比增加，说明去库存压力有增无减。同时，在35个城市中，有27个城市的存销比出现了环比下跌，说明此类城市去库存的速度在加快。其中以天津、北海和青岛的存销比环比跌幅最大，相比3月份分别减少了2.6个月、2.2个月和1.8个月。此类城市存销比下降明显，说明去库存压力在积极释放。

  图8  一二三线35个城市新建商品住宅存销比环比增加值

  数据来源：CRIC、易居研究院

  三、存销比偏低或引房价快速上涨

  35城去库存周期总体处于低位水平，会进一步加剧此类城市房价上涨的压力。从市场预期稳定等角度看，抑制房价已变得刻不容缓。

  值得警惕的是，对于一些重点二线城市而言，去库存周期甚至低于6个月的水平。比如苏州、南京和合肥等城市，去库存周期仅仅为3个月左右的水平。此类城市后续房价看涨预期会继续得到强化。对于此类城市来说，近期政策收紧的概率在增加。只有这样，才能够抑制过快的房价上涨态势。当然从长期看，积极供地、加快补库存才是最根本的应对策略。

  附注

  35个城市按一二三线城市划分如下： 

  一线城市：北京、上海、广州、深圳。二线城市：长春、沈阳、天津、太原、济南、青岛、南京、苏州、杭州、宁波、合肥、南昌、长沙、福州、厦门、贵阳、南宁、西安、兰州、西宁。三线城市：淮南、马鞍山、济宁、烟台、常州、南通、温州、九江、荆门、茂名、北海。