[克而瑞]预警!6月50城楼市成交现疲软

杨科伟、柏品慧2016-06-29 10:17:59来源:克而瑞

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  • 城市:全国
  • 发布时间:2016-06-29
  • 报告类型:市场报告
  • 发布机构:克而瑞
  6月仅剩最后3天,想必众房企、各项目案场仍在积极营销冲刺半年度业绩,那么6月份楼市成交是否如预期一片红火?今天我们就结合CRIC成交数据,梳理下6月楼市。

50城成交面积环比继续跌5%,连续3个月小幅下滑趋势不改

  数据显示6月50个重点城市商品住宅合计成交2047万平方米,环比下跌5%,同比涨幅13%。从4月份以来连续3个月逐月环比小幅下跌的趋势没有改变。分城市能级来看,各线城市成交量均不及上月,其中一线城市环比跌幅略高达8%,同比亦下降20%;二线、三四线城市环比跌幅分别为6%和2%,但同比分别增长23%和14%,表现可谓是差强人意。

  

  政策严苛加之需求透支,一线城市成交量环同比跌幅分别达8%和20%

  6月份一线城市仅深圳商品住宅成交量环比上涨。同比来看,一线四城成交量全线回落,尤其是深圳同比大跌54%。不过,从月度成交数据来看,自今年1月份以来,深圳楼市成交量逐月走低,已由2015年12月的80.5万平方米大幅滑落至2016年5月的28.6万平方米,跌幅多达64%之巨。因此,本月深圳成交量环比大涨,更多由于上月基数极低,仅仅意味着成交量在前期大跌的基础上逐步回归,并不代表深圳楼市再次进入“放量上涨”阶段。

  我们认为造成一线城市成交量持续走低的主要原因有以下两点:其一、调控政策严苛,效果显现。上海、深圳相继加码限购政策,北京通州区甚至将限购范围扩散至商住公寓,政策抑制需求释放,效果显现。其二,前期需求透支严重,房价上涨过于迅速使得市场观望气氛浓郁,形成有价无市局面。因一线城市房地产市场长期供不应求,房价上涨尤为显著。而且,各区域、板块地王频出,进一步拉升了房价上涨的预期。统计局70个大中城市房价数据显示,5月深圳新建商品住宅同比大涨54%,涨幅高居各线城市首位。与此同时,受制于前期市场需求急剧释放,后续置业需求难以为继,一线四城市场普遍“有价无市”。

  南京、苏州现疲软,武汉、天津、济南成交崛起大有接棒之势

  苏州、南京可谓是二线城市领涨的龙头,6月成交量环比继续回落,且跌幅都在20%以上。虽然热门二线城市借助供不应求热炒土地市场,但购房者心理预期已有转变,观望情绪加重。长春、呼和浩特和石家庄这类高库存城市成交量仍处下降通道,市场需求仍未被激发。

  值得一提的是,武汉、天津和济南成交量维持高位,库存和消化周期全线走低。譬如,5月武汉商品住宅消化周期仅3个月,并且月内成交套数在100套以上、销售金额在1亿元的项目约有70个,热销项目保利公园九里和武汉CBD销售金额双双突破6亿元,购房者入市积极。

  三四线继续分化,市场表现反复跌宕,仍需供需两端发力去库存

  6月份三四线城市表现继续分化,韶关、晋江和宁德成交量显著提升,同、环比涨幅都在70%以上,韶关成交量更是实现翻番。以晋江为例,在多方面利好政策作用下,成交量连续数月维持在较高水平,房地产市场回暖迹象显著。

  与此同时,以温州、张家港、常德和金华为代表的同、环比均下降的三四城市不在少数,尤其是莆田成交量再现“腰斩”。受制于居民购买力有限、人口持续净流出等多方面因素,三四线城市成交量往往呈现“脉冲式升降”反复跌宕走势,地方政府仍需在供、需两端持续发力,缓解库存风险。

  上所述,6月份往往是上半年楼市成交高点,但前26天成交数据显示,今年6月份楼市并不如市场预期中的一片红火,热门一、二线城市初现疲软之势,大都呈现“量跌价升、有价无市”格局。个别城市因房价上涨过快,已明显抑制市场需求有序释放,成交量步入下行通道将是大概率事件。



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