上海二手房指数报告：区域板块轮涨 排队过户再现

  8月指数    7月指数     变化幅度

  3857       3784       +1.82%   

  2016年8月，上海二手房指数为3857点，比上月上升73点，环比上涨1.82%，涨幅缩小0.75个百分点。购房情绪高涨，市场成交大热，区域板块轮涨。

  2016年8月，上海二手房市场火爆，最后一周再现交易排队过户的场面。上海二手房指数办公室认为，成交大幅上升提振市场信心，前期土地市场高溢价推高房价预期。据不完全统计，本月二手住宅成交或达今年来峰值。市场特征表现为：一、经历“3.25”政策严控，市场成交从萎缩转向恢复，后呈逐月强势上升态势；二、一手房挑选余地缩小，需求分流至二手房市场；三、全市呈现轮涨格局，始自市区中高档改善盘，传导至郊区次新房，老工房（售后公房）随即补涨，乃至远郊出现呼应；四、刚需和刚改成为市场消费主体，内外行情出现分化，成交以外环外和郊环附近为主，市区走缓。表现为郊区包括远郊300万以内的次新房成交火爆，刚需约占8成，而市区及市区外围的高端、大面积房成交不及前者；五、成交案例中，有外省市避险资金流入，或短期借贷的炒房客，偏好单价2、3万的郊区房源，助推偏远郊区涨势。截至2016年8月31日，全市二手住宅挂牌量为160079套，较上月上升9.17%。其中，内环内、内外环、外环外挂牌量分别为36642套、86273套、37164套，较上月分别上升7.69%、8.48%、12.35%。挂牌量大涨，显示市场交投升温。

  8月16日，住建部等七部委联合印发《关于加强房地产中介管理促进行业健康发展的意见》，要求房地产中介机构对房源真实性进行全面核验，不得强制捆绑金融服务，设立失信中介机构“黑名单”，对严重失信的中介机构和个人实行行业禁入。 8月22日，《上海市城市总体规划（2016-2040）（草案）》启动社会公示，重新划定中央活动区、城市副中心、地区中心的范围，将利好区域板块楼市。8月18-24日，上海市政府出手中止三宗土地、涉及四个宅地地块的出让，引起市场联想。8月29日，针对房产调控收紧传闻，上海市住建委明确表示，没有研究过此类政策。市场紧张情绪遂缓解。

  六成交易新兴城区

  2016年8月，市区（全部7个区及浦东内环）整体上涨1.94%，涨幅较上月缩小0.68个百分点。其中，市中心4区及浦东内环整体上涨1.98%，涨幅较上月缩小0.67个百分点。

  8月，市中心的浦东内环、黄浦、徐汇涨幅领先，分别上涨2.20%、1.98%、1.95%。其余如杨浦、虹口、普陀分别上涨1.91%、1.90%、1.81%。市区行情出现分化，500万以内的房源成交较好，而500万以上的中高档改善房源则热度削减。由于需求结构变化，多高层老工房（售后公房）低总价房源价格出现一波上涨，除去瑕疵房源，往往都无议价空间。低区房源更是受到老年置换客的追捧，挂牌后一周内即可售出。调查显示，一些持有房票者，出于投资和资金避险需求，选择购入市区低总价房源。而挂牌在售的中高档改善房源，价格接连上涨，优质房源缺乏，购房者止步观望，成交转淡。

  8月，新兴城区整体上涨1.66%，涨幅较上月缩小0.86个百分点。宝山、嘉定近市区部分上涨1.83%,而闵行近市区部分上涨1.82%。宝山罗店、闵行浦江、嘉定城区、浦东周浦等外郊环间板块，成交环比上升4成以上。原因有三：一是有房票者在市区房价大涨的刺激下，纷纷选择出手，但受预算限制，300万以内的二室户型成交最为集中；二是购房趋向改变，购房人群呈年轻化和外省市户籍占比渐多，对地段并不敏感，新兴城区次新房相比市区老工房舒适度高，地铁周边房源更受追捧；三是改善需求从一手房市场分流而至的不在少数。新兴城区成交量占全市六成以上，成交周期也短于市区。

  8月，非新兴城区整体上涨1.96%，涨幅较上月缩小0.57个百分点。奉贤、金山、崇明分别上涨2.06%、2.05%、1.96%。受投资客涌入，非新兴城区二手房市场走势强劲，量价大涨。调查显示，区域内200万以内的房源，成为低预算投资客的首选，甚至出现排队看房现象。涨幅较大的板块如崇明新城、奉贤奉城、金山亭林、浦东临港新城分别上涨2.75%、2.18%、2.14%、2.04%。在房价不断攀升的背景下，这些单价低于2万的板块，引发投资客的更多关注。

  持平下跌板块增加

  2016年8月，全市130个板块中，上涨板块102个，占比78.5%；下跌板块16个，占比12.3%；持平板块12个，占比9.2%。

  上涨板块平均上涨2.27%，涨幅环比缩小0.54个百分点。8月，主力需求集中在新兴城区板块，这是由于市区房价高企，需求向外分流。其中市区外围板块及新兴城区邻近市区板块涨幅较大，如普陀万里、宝山上大、闵行七宝、浦东曹路，分别上涨2.75%、2.67%、2.56%、2.52%。一些新兴城区的外围板块涨幅也不小，如宝山罗店、嘉定安亭、浦东惠南、松江城区，分别上涨2.45%、2.31%、2.25%、1.92%。调查显示，新兴城区300-500万的二室户次新房为交易主体，刚改客将手中唯一售后公房出售，转而置换到新兴城区板块。同时，一些外省市首次购房客甚至投资者也相继入市，部分热门小区成交量增加4成。由于在市区次新房大涨传导下，新兴城区次新房低总价的优势吸引了刚需及刚改客入市。而市区千万级的高档住宅，观望有所抬头，成交较上月略有下降。

  持平板块较上月增加5个。一些区域涨跌互现，如徐汇淮海西路、长宁仙霞，普陀真如整体走平，区域内500万左右的二室户房源价格上扬，800万以上房源由于需求减弱则略有降价。青浦朱家角、松江新桥等外围板块交投稳定，房价延续走平。

  下跌板块平均下跌0.33%，跌幅环比缩小0.01个百分点。下跌板块较上月增加4个，为16个，市区占比过半。市区虹口江湾镇、普陀甘泉宜川、静安彭浦、杨浦鞍山分别下跌0.41%、0.37%、0.34%、0.16%。新兴城区如松江泗泾、嘉定丰庄、宝山大场、浦东唐镇分别下跌0.47%、0.35%、0.27%、0.25%。抽样显示，持有售后公房的部分刚改客，把瑕疵房源降价快速出手，以保证置换衔接顺利，降价幅度多在3%-5%，置换方向多为居住地附近的新兴城区板块次新房。而这些区域的次新房价格维持上涨，显示上涨行情下的分化表现。

  上海二手房指数办公室认为，二手房成交速度加快，全市呈现轮涨格局。最后一周成交激增，新兴城区表现抢眼。市场在向上行情中分化，中高档房源出售周期拉长，刚需、刚改客选择远郊增多。

  值得注意的是，这一轮上涨行情，使得上海滩难觅价格洼地。局部市场显示高房价正在进入适应期。被称为传统旺季的“金九银十”即将到来，实际上楼市火爆早已打破七、八月传统淡季。成交量支撑的房价，未现后市拐点征兆，涨幅或收缓。