[克而瑞]量在跌、价仍飞，“金九“似乎指望不上

  当9月份楼市传统销售旺季遭遇热点城市政策收紧，房企积极推案、营销，武汉、厦门、郑州、杭州分别限贷、限价、限购，“金九”楼市到底怎样？

  一、二线城市成交量不及上月，三、四线成交环比小幅增长

  46个重点监测城市成交数据显示，一、二线城市、成交量环比均有不同程度的回落；三四线城市略好于市场预期，同、环比均实现正增长。

  9月前18天，一线城市商品住宅成交面积180万平方米，同、环比均有所回落，跌幅分别为8%和11%。尽显“量价背离”特征，即高房价城市成交大幅回落，低房价城市成交显著放量。深圳表现尤为突出，尽管9月份房价再次突破6万元/平方米，但成交面积已由1月份61万平方米降至8月份27万平方米，跌幅多达55%之巨。9月前18天，深圳商品住宅成交量约19万平方米，环比微升5%，但同比仍下降32%，高房价引致市场需求不足成为不可忽视的因素。与此形成鲜明对比的是，广州房价相较理性，至今仍在2万元/平方米下方徘徊，涨幅明显落后于其他热点一、二线城市。前18天，广州楼市成交明显放量，成交面积攀升至81万平方米，环比增加37%，同比更是大增74%。鉴于广州土地市场明显转暖，8月份广州也是为数不多的新晋地王城市，黄埔区、荔湾区相继成交一宗单价地王，高地价必然要求更高售价，“金九银十”期间广州楼市量价齐升局面可期。

  二线城市合计成交692万平方米，环比下降7%，同比增加13%。分城市来看，城市分化现象愈加明显，热点城市成交量犹在高位，高库存城市成交持续不振。虽然苏州、南京、合肥等热点二线城市相继加码调控政策，但是房地产市场长期供不应求的现状并未发生实质性转变，成交量环比均有所增长。反观，青岛、长春和呼和浩特等高库存城市成交量增长趋于平缓，甚至再次掉头向下，尤其是呼和浩特成交量环比骤降77%，去库存仍需经历更长的时间周期。

  三四线城市成交面积为390万平方米，环比微升9%，同比增长26%。分城市来看，各城市成交量涨跌互现，东莞、南平等个别城市环比实现翻番。东莞、晋江、马鞍山和南平等多个三四线城市成交增长迅速，环比涨幅都在50%以上。不过，成交量环比下降的城市也不在少数，韶关、河源、六盘水等多个三四线城市环比跌幅都在20%左右，尤其是东营成交量环比骤降73%。

  房价上涨的城市明显增多，郑州和上海环比涨幅超5%

  与成交量持续小幅下滑相对的是，房价上涨的趋势没有改变。国家统计局数据显示，8月份，70个大中城市房价环比上涨的城市有64个，环比新增13个城市。热点一、二线城市房价涨势不减，且有加快的趋势。合肥、福州、南京在内的6个城市房价环比涨幅超4%，郑州和上海更是双双突破5%。不乏已经出台收紧政策的合肥、厦门、南京等城市，这也显示出此前政策收紧并未能有效抑制房价快速上升。

  总体来看，8月房价快速上升，仍然是以下两个因素没有变化：一是近期土地市场地王热度不减，快速上涨的地价推高房价上涨预期；第二，信贷仍非常宽松，8月人民币贷款增加9487亿元，同比多增1391亿元，其中接近50%的贷款均为房贷。短期内M1、M2剪刀差不断扩大、民间投资增速仍在下滑的态势不会发生较大转变，房产投资未来仍是资金流向的焦点领域，因此未来部分城市房价仍会保持上升格局。

  综上所述，3月份以来房地产市场明显回暖，各线城市成交量持续高位运行，市场需求或多或少存在提前透支的迹象。更为重要的是，受制于热点一、二线城市房价上涨过快，也在一定程度上限制了市场需求合理释放，楼市成交量较难再上一个新的台阶，“金九银十“成色恐将不足。