[中房研协]热点城市集中调控楼市，为中央供给侧改革铺路

  面对热点城市地价房价的快速上涨态势，政府终于又一次出手了。政策应对方面，中央有比较清晰和理性的认识，有三点值得关注：

  第一是明确了各层级城市的调控思路，即一线城市要“控”，二线城市要“稳”，三四线城市要“活”。从对不同层级城市的市场要求上，体现了“因城施策”的中央精神。

  第二是楼市去库存有了新提法，即“要区别对待”，这是对此前全面去库存政策的一种修正和调整。我们也在内参文章多次呼吁，房地产库存是有区域分化的，这次中央层面明确提出了要区别对待，是非常及时的，有利于三四线城市库存的去化。

  第三是罕见把楼市价格过快上涨提到了危及国家安全的高度，足以说明本轮房地产市场行情引起高层的极大关注，也印证了房地产已经与经济、金融、社会、国家发展高度捆绑的事实。为了社会的稳定和国家安全，对房地产市场的政策都会慎之又慎。

  本轮政策对市场的影响

  短期看，本轮政策对市场的影响，主要有以下三点:一是房价不会率先先调整。楼市与股市不同，价格反应相对滞后一些，且政策的目的并非降价，而是稳定房价；二是成交量会迅速下滑，限购令的出台直接削减了需求基数，限贷的升级则是直接加大了购房成本，越来越多投资者选择观望，会让成交量出现迅速下滑；三是政策调控还会进一步加剧。从相关消息看，中央部署本次调控阵容强大，第一波是16城市的调控政策，第二波很可能会采取中央级别的金融、财税、土地政策，从而达到遏制房价过快上涨的目的。

  就本轮房地产调控，我们认为，把调控责任落实到16个热点城市地方政府身上，有利于发挥各地方政府的积极性，以及适应各地不同的市场现实，避免“一刀切“政策带来的误伤。但这样还不够，房价上涨是多方面因素造成的，并非一个城市政府可以左右，需要中央部门和地方政府相互协调，并在尊重市场规律的前提下，在货币、土地、人口、区域发展等领域采取措施，才能真正稳住房价。

  稳住房价需在货币、土地、人口、区域发展等领域采取措施

  首先房价是货币现象。M2增速和存量一直居高不下，大量投资资金无处安放，房地产成为少数可行的投资标的，货币供应量是地方政府无法控制的，靠限购和限贷只能管得了一时，不能长久阻止资金的流动。M2增速能否持续降低?这与经济发展大局相关。

  其次土地供应制度有先天制约。现行财税体制下，地方政府靠土地吃饭，增加土地供应量，往往说得容易，做起来难。真正的增加土地供应，解决土地城乡二元制是根本，给予小产权房以合理合法身份是关键。

  再次，人口流动方向不是地方政府一厢情愿决定的。哪里人口净流入量大，高端人才聚集，哪里的房价就高，未来预期涨幅就大。这是简单而又重要的供求关系所决定的。三四线城市库存高，是地方政府无视人口发展规律，盲目开发房地产造成的恶果，必须贯彻供给侧改革，发展经济，改善投资环境，与新型城镇化结合，吸引周边人口聚集，逐步消化。一二线城市，未来依然是人口的流向所在，限购限贷也仅仅是延缓楼市的上涨，而不会导致楼市崩盘。这一规律在未来市场发展中体现。