[克而瑞]评国庆20城新政下成交表现：全在意料之外(下篇)

  昨天，在解读国庆期间20城房产新政并预判行业影响后，今天将从数据实证角度分析国庆期间各城市楼市成交状况。从CRIC监测的36个城市看，共成交新建商品住宅352万平方米，与2015年、2014年同期相比均呈现上涨趋势，且热点城市扩张蔓延之势愈演愈烈，仅个别热点城市成交量出现下滑。市场普遍预期的、说好的“立竿见影”的效果呢？一切全都在意料之外，进一步印证我们昨天对市场量价走势的预判。

  京、沪成交同比跌4成，广州成交同比增454%

  具体来看，一线城市中，北京、广州、深圳假日期间均出台了相应政策，而上海也在10月8日出台6项政策强化楼市监管。由于政策出台日期、力度不同，其市场反应也有所差别，深圳、广州国庆期间成交量较去年同期上涨，北京、上海则同期下跌。

  其中广州表现一枝独秀，10.1-10.7日共成交39.18万平方米，较2015年同期上涨170%，延续了今年以来的火热趋势，而10月1日单日成交15.37万平方米创下今年以来日度成交量新高；深圳由于去年基数较低以及本身成交量不大，因此十一成交略有上涨。而出台政策时间最早、力度相对较大的的北京成交跌至“冰点”，7天2.63万平方米成交量甚至不及深圳，较2015年、2014年黄金周成交量环比跌幅分别为38%和62%。另外，国庆期间上海成交较去年同期下降39%，较2014年同期锐减69%，成交趋于理性平稳。

  南京、厦门等热点市场降温显著，南昌、南宁等成交火热

  二部分热点城市黄金周期间政策不断，但整体来看，依旧较2015年同期有不同程度上涨，且城市之间分化依旧明显。

  首先，典型热点城市南京、厦门、武汉等政策效应叠加，成交热度下降。南京、厦门等前三季度房价涨幅较大的城市，国庆期间出台政策加强版后，政策叠加效应下成交量快速下跌。南京7天共成交8.41万平方米，较2015年同期锐减40%，厦门跌幅则超过八成，武汉成交与去年“十一”持平。

  其次，济南、南昌、南宁、呼和浩特等成交火爆，部分城市节后出台政策。例如南昌，2016年国庆七天共成交20.31万平方米，较2015年、2014年同期分别上涨344%和292%，而紧接着，在10月8日南昌宣布限购；济南即便较早出台政策也未能妨碍市场持续火热。

  再次，还有一些未出台政策的次典型城市如青岛，市场热度并未大幅下滑。十一成交量相比往年大幅度上升，但与9月末成交来看，回落幅度依旧较大。

  另外，苏州、杭州分别在节中、节前出台政策，但由于苏州去年基数较低以及后续出台政策几乎没有较大变动之下，成交量较2015年同期上涨103%，杭州则上涨35%。

  资金外溢至珠三角、长三角部分三线城市，温州、韶关、扬州等新晋热点

  一、二线热点城市出台收紧政策导致“需求外溢”，使得部分三四线城市成交受益。例如在苏州政策不断收紧之下，扬州、温州今年黄金周成交较去年分别上涨157%和320%，而广东、佛山、东莞集体政策收紧，也导致部分需求外溢至江门、韶关等城市，其中韶关国庆7天共成交8.63万平方米，较2015年同期上涨157%。另外，本身就处在广州、深圳“需求外溢”中的东莞、惠州，黄金周成交量也较往年有明显增长，涨幅分别302%和86%。

  短期内热点城市维持“量缩价涨”不变，价格回调取决于货币转向

  正如昨天分析指出，本轮一二线城市楼市量价暴涨的核心在于：房产成为全社会资产保值增值的金融工具。在产能过剩、实业投资萎靡不振大背景下，资产配置荒愈演愈烈，居民及产业资本保值、增值需求亟需寻找一个出口，恐慌式抢购带来城市房产价格爆发式上涨。宽松的货币政策环境又让金融体系资金给购房者加高杠杆提供便利。

  基于宏观经济环境、货币政策没有显著改变，地方出台的“限购、限贷“等限制需求端的政策并触及本轮楼市量价暴涨的核心动因，地价涨、房价涨的预期普遍存在，房企业绩完成度较高而没有降价出货的动力，预计热点城市价格并不会显著下调。但双限政策的确会短期抑制需求释放，预计四季度部分热点城市楼市成交量将会回落。

  综上，国庆假期政策出台效果后并未立竿见影，一方面是出台时间较短；另一方面也有备案数据延迟；此外政策的“末班车效应”带来的集中成交也让一些城市增幅显著。因此，新政对市场实质性的影响还有待于数据层面的持续观察。如果未来货币政策出现阶段性收紧，或者严控房地产行业资金流入，或出台有力措施引导社会资金“脱虚向实”，部分热点二、三线城市楼市可能会陷入较长调整期，“量价齐跌”将是大概率事件。