[中房研协]1亿农村人口落户城市方案出台,楼市平稳发展有后劲

2016-10-13 10:58:25来源:中房研协

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  • 城市:全国
  • 发布时间:2016-10-13
  • 报告类型:市场报告
  • 发布机构:中房研协

  导读:新型城镇化一直是李克强总理最为关切的重点工作。总理曾明确表示,我们强调的新型城镇化,是以“人”为核心的城镇化,因此如何让农村人口真正在城市安居、就业,成为新型城镇化能否顺利落实的关键。

  1亿非户籍人口落户城市方案出台,大城市落户限制能否放宽才是重点

  10月11日,国务院办公厅印发《推动1亿非户籍人口在城市落户方案》通知。方案提出了推进1亿非户籍人口在城市落户的主要目标:到2020年,全国户籍人口城镇化率提高到45%。方案从三个方面提出了推进1亿非户籍人口在城市落户的具体举措。同时,方案提出要进一步拓宽落户通道。

  北京大学社会学系教授陆杰华表示,推动1亿非户籍人口在城市落户这个方案首次出现了将具体工作落实到相关部委上的规定和提法。对于不同规模城市的非户籍人口落户,《方案》也进行了分层次、细致的说明和要求。

  在目前的城镇化过程中,往往存在一个尖锐的“两难”问题,即中小城市落户容易,但由于就业机会少、公共资源不足,所以缺乏足够吸引力,人们不愿意去,而大城市就业机会多,教育医疗资源好,吸引力很大,但外来务工人员要落户却很难。所以大城市落户限制能否放宽才是人们最关注的重点。

  对此,方案中有两点非常值得关注。一是大中城市均不得采取购买房屋、投资纳税等方式设置落户限制。另外还有:区分城市的主城区、郊区、新区等区域,分类制定落户政策,重点解决符合条件的普通劳动者落户问题。也就是说,未来如果要落户上海这样的超大城市,可以选择到临港、崇明这样的远郊区,这些地方的房价要比主城区低不少,外来青年不妨重点考虑。

  区分主城区、郊区、新区,实施不同政策,其背后的一大原因在于目前大城市中心密度太高了,交通拥堵、雾霾等大城市病十分严重。放宽郊区落户政策可以引导人们往周边的郊区去,从而有利于周围卫星城的发展,实现大城市与卫星城的合理分工协作,促进大都市圈的协调发展。

  南方智库副主席、广东省体改会副会长彭澎表示,主城区、郊区分类制定落户,是为了抽疏主城区,引导人们往郊区、新区去,但主城区与郊区怎么分,两者之间的户口背后所蕴含的福利是否存在差别,未来主城区与郊区之间的流动有何模式?这些问题仍需要进一步细化。

  1亿农民进城名单:没有北上广深

  10月10日,国土部则发布了《关于建立城镇建设用地增加规模同吸纳农业转移人口落户数量挂钩机制的实施意见》。在发布上述文件时,国土资源部还召开了专题新闻发布会,提出2015-2020年全国新增建设用地总规模约3900万亩,其中包含了进城落户1亿人口的各类用地需求,初步估算为1200万亩。(折合成人均,是每人80平米。)然而,这1200万亩建设用地,没有一亩安排在超大城市、特大城市。文件提出,超大和特大城市的中心城区原则上不因吸纳农业转移人口安排新增建设用地。

  根据《中国城市建设统计年鉴2013》的数据,有4个城市超过了1000多万,分别是上海、北京、广州和深圳,这四个城市也刚好是目前的四大一线城市。在四大一线城市之后,重庆、天津、武汉、成都、南京、沈阳这6个城市的城区人口在500万到1000万之间,超大城市+加上特大城市,刚好10个。除了沈阳、重庆外,其他城市都已经被列入了限购范围内。如果这些城市建设用地不扩增,或者不通过行政区划的调整,并入周边的县级市,那么就存在被长期限购的可能。

  以上海为例,截至去年末,全市常住人口总数为2415.27万人。其中,户籍常住人口1433.62万人,外来常住人口981.65万人。根据之前公布的规划,上海未来20年的总城市建设用地规模就3200万公顷,折合成人均,也就132平米。

  如果允许人口大量流入,又不给上海增加建设用地指标,人均建设用地就会大幅减少。不只是房价又会迅速飙涨,马路上的车也会更多,交通也会更堵。

  人均建设用地的悬殊差距,在反映了上海突出的供求矛盾同时,也解释了为什么上海的限购措施、落户条件会比其他城市更为严格。事实上,不仅仅北京、上海这样的城市,其他城市也存在人口大量流入和严控新增建设用地的矛盾。

 楼市的热点:会转向四大都市圈外围的中小城市

  虽然超大城市和特大城市的中心城区,对进城农民挂起了“谢绝进入”的牌子。但他们周边的中小城市,却依然持开放态度。

  早在去年就有人对2009年到2014年的5年间,各大城市人口流量进口进行梳理,结果发现人口集中迁移往三大都市圈。

  尽管大城市纷纷限购,并且提高了落户门槛。但是,人口流向三大都市圈的大趋势却没有改变。这也成为20多城市国庆发布楼市调控政策以后,人口向三大城市群的中小城市转移的逻辑推理依据。

  事实上,在调控政策出台前,上海和苏州、杭州、南京间的几个中小城市:昆山、太仓、嘉兴、南通都大规模出现了外来购房者的身影。

  7月嘉兴曾经成为百城房价的领跑者。长三角都市圈的另一城市——无锡则是9月房价涨幅第一。

  和很多人判断的不同,楼市不会就此变冷,只是会换个城市,换个区域,继续牛市行情。

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