[中房研协]楼市调控之下资金会流向哪里？

  导读：楼市在“国庆调控风暴”下，降温预期明显增强。股市和房市无疑是吸纳中国大量流动性的两个蓄水池，也是国内CPI没有出现恶性膨胀的重要原因。限购限贷措施能否成功锁定这些些流动性，避免出现资金从楼市涌出，冲击外汇市场，这些还有待观察。毫无疑问，面对股市、楼市、外汇的交错发展，政策制定者面临更加艰难的选择。

  调控对债券市场会形成利好，但有约束

  广发证券策略研究认为，未来可能导致楼市资金流入股市的条件是：行政调控导致房价出现短周期下跌，且货币政策维持或者进一步宽松。但这其实相当苛刻，首先要保证房价下跌是短周期的下跌，而非长周期向下拐点，否则“负财富效应”会导致包括股市在内的所有风险资产下跌；其次，货币政策进一步宽松的可能性很低。

  2008年9月、2014年5月这两次房价下跌都处于货币宽松周期之中，这期间股市一次先跌后涨、一次大幅上涨，确实不排除有房市资金流入了股市；而2011年9月房价下跌之前，货币政策是在不断收紧的（2011年7月还加过一次息），到了2011年12月5日的降准才确认了货币政策从紧缩到宽松的转变，而在当时整个房价下跌期内股市都是震荡下跌的，说明房市资金并没有回流股市。

  兴业固收分析师唐跃则称，房地产市场的调控对债券市场会形成利好，但是是有约束的。债市的增量资金更多来自广义货币的扩张，而不是货币市场流动性的宽松。债与房地产市场的繁荣类似，也离不开信用的扩张和杠杆的上升。即地产市场的下滑不能动摇债市“钱多”的逻辑，这要求地产下滑时，信用市场保持相对稳定和资本外流压力不大，也就是说，地产市场的下滑不能过快。

  加剧部分资金外流

  安邦集团分析表示，考虑到中国经济转型的大背景，此轮楼市调控肯定不会轻易放开，而国内股市目前既缺乏基本面支撑，也缺乏政策支持，再加上去年刚刚出现大股灾，短期内市场很难重建信心。因此，楼市调控导致流入股市的资金恐怕极为有限。至于实业投资，在当前市场形势下，更不会成为投资者的选择。因此，在“经济低迷+政策紧缩+人民币承受贬值压力”的综合背景下，更大的可能性则是，楼市调控将加剧一部分资金外流。

  其实，资金大举涌向海外的情况，从内地居民争相赴港购买保险以及外管局收紧内地赴港购买保险渠道上已经显现。可以预见的是，国内收紧楼市后，包括买保险在内的各种资金外流，将会更加活跃，而持续且隐蔽的资本外流对人民币汇率构成了极大压力，并将继续蚕食中国的外汇储备，需要相关部门关注这种趋势和潜在风险，并在管控政策上有所调整。