[易居]三季度经济“L”型底部初现 楼市贡献持续凸显

  2016年三季度，我国经济增长筑底动力持续增强，投资增速缓中趋稳，进出口降幅收窄，社会消费品零售总额稳中有升，经济增长“L”型底部初现，房地产行业延续复苏态势，对稳定经济增长发挥了重要作用。

  一、经济增长“L”型底部初现

  2016年三季度，我国GDP同比增长6.7%，环比增长1.8%。前三季度国内生产总值实现529971亿元，按可比价格计算，同比增长6.7%。分季度看，一季度同比增长6.7%，二季度同比增长6.7%，三季度同比增长6.7%。从长期走势来看，2012年一季度开始至2013年三季度经济增长出现小“W”波动，之后持续缓速下行，2016年前三季度经济增长保持平稳，经济增长的“L”型底部初步显现。 短期而言，经济增长对于房地产业的依赖度有所减少。

  二、经济稳增带动国房景气指数回升

  对比近年全国GDP增幅与国房景气指数季度走势，两条曲线历史走势基本趋同。2010年一季度两曲线开始步入下行周期，经济和房地产业都进入了深度调整阶段，房地产行业也从黄金时代跨入白银时代。2015年二季度开始，经济增长趋于平稳，房地产市场销售回暖，国房景气指数持续回升，GDP增幅和国房景气指数曲线开口开始收窄。

  同时，随着经济增长的持续企稳，对房地产行业的依赖度有所下降，政策调控力度加大，防范资产泡沫成为重点，四季度预计房地产市场将会有所降温。

  三、房地产业投资回暖助力经济企稳

  2016年三季度，房地产开发投资同比增长5.2%。对比近年全国固定资产投资与房地产开发投资季度增幅走势可知，2014年一季度起，房地产开发投资增速始终低于固定资产投资增速，2016年一季度起，房地产开发投资增速实现较大回升，并与全国固定资产投资增速的差距逐步缩小。受利率水平偏低、房地产销售回暖等因素影响，房地产投资保持温和增长，短期来看对巩固经济增长仍将发挥积极作用。

  随着房地产市场销售的高位运行，中央坚持因城施策继续加大调控力度，但受在建工程施工滞后性的影响，房地产开发投资仍将保持小幅增长。

  四、房价与CPI关联度趋弱

  2016年三季度，70城新建商品住宅价格同比增长7.7%，增速比上季度扩大2.6个百分点。前期热点城市房价的快速上涨导致人们恐慌性购房和投资性购房同时发力，并迅速向周边城市传导，带动房价持续快速上涨。

  对比近年全国CPI与70城新建商品住宅价格季度同比增幅走势，2013年之后房价波动明显大于CPI变化，二者关系的关联度趋弱，目前70城新建商品住宅价格同比均值已经向上大幅偏离了CPI，有触顶趋势。

  受一线城市及二线热点城市政策收紧的影响，市场观望情绪将加重，预计四季度房屋销售增速会明显回落，70城新建商品住宅价格将会趋于平稳。

  根据三季度经济环境的状况，以及房地产行业的形势，我们认为当前二者的相互关系如下：

  首先，我国经济运行整体平稳，呈现企稳向好态势，经济筑底态势明显。尤其是固定资产投资增速、消费增速、城镇居民收入增速等持续企稳，经济增长企稳之后对房地产的依赖程度有所下降，房地产市场调控力度加大，相关政策密集出台，防范资产泡沫成为中央的工作重点。短期来看，经济等相关因素对全国房地产市场的影响明显弱于货币政策和房地产调控政策，处于调整周期的房地产行业面临政策调整带来的下行压力。

  其次，三季度的房地产市场延续了二季度强势复苏的态势，房屋销售面积增速保持高位盘整，70个大中城市商品住宅价格指数出现持续快速上涨。但三季度房地产市场的外部环境出现前松后紧的变化。伴随着8、9月份房价环比增幅   屡创新高，中央层面更加关注房地产资产泡沫和房价飙升带来的风险，在货币政策上更加审慎；在地方层面上，众多热点城市在三季度和十月上旬先后出台了稳定房地产市场的政策，通过限购、限贷、加大土地供应等方式来改变市场预期，防止房价过快上涨。

  最后，我们预计随着楼市“分城施策”的进一步深入，四季度市场预期会有较大变化，房地产市场将会出现调整，销售有所降温，城市分化依旧。热点城市楼市政策明显收紧，三四线城市仍会将“去库存”放在首位。四季度房地产开发投资增速基本平稳，但预计未来一两年将重新出现回落，对全国固定资产投资带来一定影响，进而影响宏观经济的持续反弹，宏观经济将继续保持筑底态势。

  备注：本文摘自易居专题研究报告：《经济环境与房地产研究》