[中房研协]发展住房租赁市场势在必行

2017-03-03 11:49:24

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  • 城市:全国
  • 发布时间:2017-03-03
  • 报告类型:市场报告
  • 发布机构:中房研协

 导语:住房制度改革颇受各方关注,政府层面上多次提到购租并举,加快发展住房租赁市场,可见政府将会是住房租赁市场发展的有力支撑。发展住房租赁市场有很大的优势,其一,虽然租赁市场比较分散,但是其总规模并不比主流市场规模小;其二,它能体现房价波动情况,更能体现居住属性;其三,租赁成本较低,能给广大城市居民带来福利,因此发展和加快住房租赁市场将会让房子回归居住属性,此外对于破解城镇住房难题、加快住房体制改革乃至房地产去库存等亦有积极的作用。

  从本月起,北京市《公共租赁住房建设与评价标准》正式实施,其中提出将允许推出面积15-22平方米的小户型公租房。此举被视为住房租赁市场开始进入精准化时代。 

  一直以来,住房制度改革备受各方关注。2016年12月21日,习近平总书记在中央财经领导小组第十四次会议上指出:“要准确把握住房的居住属性,以满足新市民住房需求为主要出发点,以建立购租并举的住房制度为主要方向,以市场为主满足多层次需求,以政府为主提供基本保障,分类调控,地方为主,金融、财税、土地、市场监管等多策并举,形成长远的制度安排,让全体人民住有所居。”这一重要指示明确了购租并举是深化住房制度改革的主要方向。当前加快发展住房租赁市场的意义重大,十分迫切。

 为什么要发展住房租赁市场 

  加快发展住房租赁市场,目的在于和购房市场一起形成互补效应,购租并举,以完善中国的住房供应体系。从我国当前住房供需的实际情况看,相对于购房市场,住房租赁市场在市场需求培育、价格走势及增加居住福利等方面具备一定的优势,能够发挥新的作用。 

  一是市场需求培育。传统购房市场作为主流的住房市场,已成为当前房企积极投资、居民积极进入的主导市场。相比来说,租赁市场的需求容易受忽视。但实际情况是,租赁需求虽然是个性化和碎片化的,但如果将其进行累加,其市场规模不会比购房市场规模小。目前,部分机构之所以投资租赁市场,就在于其认为租赁需求正在创造一个行业创新的风口和空间。由于租赁群体数量多、单笔租赁交易的成本相对小,其背后的金融风险是小于传统购房市场的。 

  二是缓冲价格走势。从我国现阶段租房和购房市场的价格走势看,两者既有相似性,也有不同的特点。根据国家统计局公布的居民消费价格与70个大中城市新建商品住宅价格指数的对比分析研究,一方面租赁市场和购房市场的价格走势相似,体现出价格传导效应。其含义是当购房市场价格上升时,租赁市场的定价将做出相应调整。另一方面,房租的波动幅度要小于房价的波动幅度,说明租赁市场偏温和。其含义是租赁市场更直接体现居住而不是投资功能。因此,在房价上涨的过程中,租赁价格可起到程度不等的缓冲作用。

  三是增加居住福利。相对于购房价格来说,租房的居住成本相对低,并且是分散支出。只不过由于过去房价的投资效应及租赁关系不稳定,使得住房租赁市场的功能发挥不充分。而这些情况正在发生变化。国务院有关意见特别强调了租赁关系稳定这一关键,做到这一点,就能使租房者也能安居乐业,住有所居,就会有效地增加相关群体的居住福利。 

  加快发展住房租赁市场的三个关键

  第一,加快发展住房租赁市场,要有效地增进居住者的居住福利。 大力发展住房租赁市场,其根本目的也是为了增进居住者的居住福利。但在实际的租赁过程中,此类居住福利容易受损害。以目前北京、上海等几个大城市为例,受制于限购政策以及高房价的压力,包括农民工、大学生在内的群体,主要通过租赁住房的方式来解决居住问题。但是,包括房屋合租过程中的邻里关系纠纷、群租房租赁行为受管制、租赁合同不备案等问题,都使得承租者无法享受到更多的租房权益。这也说明传统的租赁市场并不规范,相应的居住福利容易受侵害。

  根据国务院有关文件的精神,要真正增进此类居住福利,就要保护租赁者的利益,其关键要在房源供应、房源分配、退出机制等方面做大量细致的工作。中央召开的经济工作会议明确提出“要加快住房租赁市场立法”,其根本作用也在于此。 相对充足的房源供应,是租赁市场健康发展的重要前提。在这样一个供应模式下,承租者对房源搜寻的成本相对会比较小、房租的成本容易锁定、房源的选择也相对充裕,这是保障租赁权益的重要前提。从国家供给侧结构性改革的思路看,积极收储社会房源、增加租赁型公寓的用地供应,都是确保房源充足、高效供应的前提所在。 

  公平且高效的分配机制,既利好租赁价格的发现,也利好居住需求的积极释放。后续在租赁市场的发展过程中,搭建公共信息平台显得非常关键。在该平台上,包括监管方、出租者、承租者、中介方等各主体实现了信息沟通,进而利好房源、中介服务、监管服务等资源的充分供应和市场消化。 建立通畅规范的人员、资金、技术等退出机制,是规范市场交易的重要保障。

  对于部分投资者来说,参与住房租赁市场的改革,除了考虑收益回报等常规指标外,其特别重视资金退出的模式和便利程度。只有建立资金进出便利的渠道,住房租赁市场的参与度才会提高,相应的租赁活跃度才会得到实质性的提高。 

  第二,加快发展住房租赁市场,要有效地增强房地产市场健康稳定发展的支撑力量。 目前主流的住房需求释放的空间,主要集中在二级市场(新房买卖市场)和三级市场(二手房买卖市场)。而住房租赁市场一直是作为非主流的市场形式而存在的。但是,租赁需求的释放规模在扩大,而且在解决居住问题上有独特的优势。通过赋予更高的市场地位和更大的政策支持,此类市场后续将扮演更为重要的角色,这对于破解城镇住房难题、加快住房体制改革乃至房地产去库存等有积极的作用。

  为加快发展住房租赁市场,提升此类市场的地位和作用,近年来,国家政策层面给予了很多政策支持。尤其从2015年以来的政策内容看,政策层面的思路更加清晰,举措更加有力,这为租赁市场的健康发展提供了更佳的政策空间环境。当前,诸多政策的目标指向较清晰,即国务院文件中提出的“到2020年,基本形成供应主体多元、经营服务规范、租赁关系稳定的住房租赁市场体系,基本形成保基本、促公平、可持续的公共租赁住房保障体系,基本形成市场规则明晰、政府监管有力、权益保障充分的住房租赁法规制度体系,推动实现城镇居民住有所居的目标” 。

  不仅如此,国务院文件及各地陆续出台的一些政策,还为解决相应的政策配套和机制建立等问题打开了通道。其中,包括REITs(房地产信托基金)在内的金融创新如何介入到租赁市场中,租金收入和个税抵扣等政策如何进行挂钩,房屋资产托管的商业模式和路径是什么;租赁业务经营企业的进入和退出机制是什么;租赁行为如何享受户籍、居住证等隐性福利。再如,现有工业用地、集体用地上能否建设公租房,某些过剩的商办楼能否改性为租赁住房等。在国务院文件的指导下,从实际出发,因地制宜地处理解决这类问题,不仅能否推动租赁市场的繁荣规范,也能促进整个房地产市场稳定健康持续发展。 

  第三,加快发展住房租赁市场,要在政府指导下,统筹建立既规范有序又有市场活力的住房租赁体系。 该体系所涉及的市场主体,既包括监管机构、出租者和承租者、机构投资方,也包括类似税务、会计、律师等配套行业的机构。只有提供一个高效的既有规范又有活力的市场体系,才能够利好租赁市场更优质资源的聚集,这是租赁市场更好更快发展的重要条件所在。

  除了考虑“竞争”要素外,在涉及“优惠”和“公平”两个要素下,要鼓励各类参与机构优先选择“公平”。这可以体现为,包括项目融资、土地出让、税费政策、创业环境营造等方面都站在同一条起跑线上等。很显然,只有这样才能够鼓励更多群体参与到这样一个市场中,这对于实现租赁资源的充分流动有着积极的作用。

  建立竞争的空间环境,也需要参与者有一个规范有序的意识。需要警惕的是,在目前租赁市场的发展过程中,已经存在部分鱼龙混杂、无序竞争的状态。比如,部分机构以融资或争取风险投资为主要目的的住房租赁项目,在各类投资频频加码此类领域时,往往很多投资者会忽视一些潜在的问题,比如,租赁企业规模是否越大越好、租金回报周期过长如何解决、市场供应是否会过剩等问题。对此,要加以必要的引导。市场竞争并不代表就可以无约束地进行竞争,企业自身应该对市场规则抱有敬畏之心。 

  习近平总书记的重要讲话以及国务院的相关文件,从国家层面为我国住房租赁市场体系的全面建立及加快推进提供了前所未有的有力契机。在政府指导下,通过顶层设计、资源整合、创新突破、加快推进,我国住房租赁市场在新的历史条件下,不仅能够为房地产业乃至城市的健康发展注入新的活力,也能更有效地提高广大城市居民、特别是新市民的居住福利。 

  (本文来源:易居研究院 张永岳院长)
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