2月上海二手房报告：成交小幅反弹 房价跌幅收窄

  上海二手房指数办公室今天发布月度报告显示，2017年2月，上海二手房指数为3953点，比1月下降15点，环比下跌0.43%，跌幅环比缩小0.28个百分点。价格指数下行幅度收窄，成交量虽有所回升但仍低位徘徊，处于降温通道。

  2月，上海二手住宅成交1万余套，环比上涨10.9%，同比下跌58.8%。成交量回升，但仅为正常年份2万套月均水平的一半。市场特征表现为：一、刚需购房主体不变，低总价房源占比上升。全市普通住宅成交占比72.85%、环比下降0.95个百分点；而低总价的300万元以内房源成交占比68.67%，环比上升3.87个百分点。二、随着成交量上升，总价300万以上房源占比下降，其中，300-500万元房源成交占比20.99%，环比下降1.06个百分点；500万元以上房源成交占比10.34%，环比下降2.81个百分点。三、市区和郊区的成交占比差距进一步拉大，市区只有郊区的一半，中心城区占全市成交33.36%，而新兴城区达到66.64%。四、成交逐周上升，首周受春节假期因素影响，成交1100余套；次周回升至2300余套；第三周接近3000套；末周达3600余套。五、抽样调查显示，带看量回升一二成，但并不表明购房意愿迫切；而一些业主让价幅度收窄，供需双方博弈加大。截至2017年2月底，全市二手住宅挂牌量为169322套，较上月上升0.21%。其中，内环内、外环外为37911套、43731 套，分别上升0.42%、0.74%；内外环为87680 套，下降0.14%。由于交投不畅，挂牌数量维持上月水平。

  2月28日，中央财经领导小组第十五次会议提出，建立促进房地产市场平稳健康发展长效机制，要充分考虑到房地产市场特点，紧紧把握“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位，深入研究短期和长期相结合的长效机制和基础性制度安排。要完善一揽子政策组合，引导投资行为，合理引导预期，保持房地产市场稳定。要调整和优化中长期供给体系，实现房地产市场动态均衡。

  全市成交近郊过半

  报告显示，2017年2月，中心城区（7个传统市区及浦东内环）价格整体下跌0.35%，跌幅环比缩小0.35个百分点，其中内环内整体下跌0.40%，跌幅环比缩小0.38个百分点。徐汇、黄浦、长宁跌幅较大，分别下跌0.50%、0.44%、0.43%；普陀、杨浦、静安及浦东内环分别下跌0.34%、0.28%、0.26%、0.24%。

  2月，中心城区共成交3300余套，环比上升4.13%，其中内环内成交1400余套，环比下降0.64%。中心城区中，老工房（售后公房）成交占比66.7%，大多门店带看均为此类房源，千万级以上的二手商品住宅成交依旧稀少。各区表现分化，统计显示，黄浦、长宁、杨浦成交环比下降19.32%、7.89%、1.6%，而虹口、普陀及浦东内环三地，成交环比回升16.73%、14.4%、12.19%。从板块表现看，成交领先的陆家嘴、静安彭浦、杨浦黄兴、徐家汇成交量都在160-180套，300-400万元、50-60平方米的一室、二室户型占多数，其中陆家嘴、徐家汇等板块不少为学区房成交，议价空间收缩1%-2%。

  中心城区内环以内的黄浦、长宁、静安、徐汇的板块，成交量分别下跌20.25%、17.52%、9.43%、6.32%。统计显示，除了陆家嘴和徐家汇板块成交较大，其余如黄浦老西门、虹口曲阳、长宁新华路、杨浦东外滩成交量仅40-50套，环比下降二三成，多为600万左右、75-85平方米的改善房源。究其原因，政策作用下，改善需求受限，先前的高杠杆购房难觅踪影。

  2017年2月，新兴城区中，近郊城区整体价格下跌0.48%，跌幅环比缩小0.22个百分点；远郊城区整体价格下跌0.75%，跌幅环比扩大0.03个百分点。其中，下跌幅度较大的奉贤、金山、崇明分别下跌0.84%、0.80%、0.79%，而浦东内环外、嘉定、青浦、松江、闵行、宝山，分别下跌0.62%、0.54%、0.52%、0.43%、0.32%、0.25%。

  近郊城区共成交5300余套，环比上升13.26%，成交量占比全市53.33%。全市成交排名前20的板块中，近郊城区占12席。统计显示，奉贤南桥成交领先，为280余套，区域内200-250万元、90平方米左右的次新房成交集中。其余成交领先的如浦东世博、金桥、三林成交量在180-220套，主力为250-350万元、55-75平方米的房源。而稍远的青浦新城、浦东川沙、宝山顾村成交量也都超过160套，这些轨交板块配套齐全、总价较低、需求集中，成交维持上月水平甚至增长一成。而一些无轨交覆盖的近郊板块则延续低迷，如宝山罗泾、闵行吴泾、金山亭林均成交20余套，刚需购房意愿不强。

  远郊城区全部11个板块共成交1300余套，环比上升4成。金山新城、临港新城、嘉定城区成交集中，占比近六成，价格分别下跌1.14%、0.81%、0.78%。其中，金山新城板块以380余套的成交量，位列月度上海板块成交榜首。上述几个板块的卖家多数是非唯一住宅，通常采取降价策略，低价房源受到了刚需追捧。统计显示，200万元左右、80-90平方米的房源成交集中，购房客中不乏将市区房留给子女，来此改善及养老居住。

  上涨板块占比一成

  报告显示，2017年2月，全市130个板块中，下跌板块89个，占比68.5%；持平板块28个，占比21.5%；上涨板块13个，占比10%。

  下跌板块价格整体下跌0.64%，跌幅环比缩小0.37个百分点。节后成交量的逐步回升，是对价格下跌的积极反应。其中，中心城区板块六成、近郊城区板块七成出现下跌。抽样显示，不少门店在春节长假后，带看量均上升一二成。近郊迎来了刚需客的释放，如浦东三林、航头、惠南等成交集中板块，多为300万元以内、70-90平方米的房源，价格分别下跌1.19%、1.15%、0.97%。而中心城区，由于学区、地段等优势，个案议价仅为下浮1%-2%；顶楼、沿街房源让价空间在3%以上。如普陀长寿路、虹口曲阳、杨浦鞍山分别下跌0.81%、0.75%、0.54%。另外，一些内环内核心地段，如静安寺、黄浦复兴公园房源跌幅仅为0.28%、0.24%，各板块成交的20余套中，主要为二室户型以上的改善房，握有优质房源的卖家报价不松动。

  持平板块较上月增加7个，为28个。部分由跌转平板块显示了价格向下压力减弱。其中，中心城区板块16个，较上月增加5个，如徐汇龙华、静安江宁路、长宁仙霞，普陀万里，成交均在20-40套，房源主要为500-800万元、70-100平方米的改善型房源。而闸北公园、徐汇上海南站等刚需板块，成交主要集中在300-400万元、50-60平方米的售后公房，成交均在百套左右。新兴城区的浦东康桥、宝山顾村、浦东川沙成交均在160套以上，300万元、80平方米左右的房源最为热门，成为刚需首选。

  上涨板块价格平均上涨0.11%，涨幅环比缩小0.02个百分点。中心城区板块如黄浦淮海西路、浦东联洋、静安大宁绿地、普陀武宁分别上涨0.15%、0.14%、0.13%、0.11%。新兴城区板块，如宝山共富、闵行浦江、松江大学城，分别上涨0.13%、0.12%、0.11%。节后随着带看量的上升，部分优质房源卖家见状小幅上调报价3-5万元试探市场反应，实际成交中，买家往往砍价。调查显示，成交的多为挂牌中的优质房源，带动板块价格微弱上扬。

  上海二手房指数办公室认为，2017年2月上海二手房市场成交依然低迷，价格跌幅收窄，基本面仍在探底，政策推动市场降温之中。随着春节长假后刚需客的率先回归，成交开始扩大。但限购力度最大的一线城市之一上海，趋紧的政策尚未有放缓迹象。市场成交的活跃度，和供需双方的价格心理预期密切相关，市场开始展现一轮博弈。

  刚需和低总价房源能否带动改善需求交易，从而启动三月楼市传统小阳春成为关注。预计成交将延续回升，但价格大幅反弹的几率不大。处于降温通道的上海楼市，房价波动或是市场运行的真实反映。新政后市场基调已定，两会将释放对楼市怎样的信号？拭目以待。