[首佳顾问]2月北京市房地产市场分析

  报告要点：

  宏观经济：节日因素影响减弱，2月份CPI环比由升转降。2017年2月份，全国居民消费价格总水平环比下降0.2%，同比上涨0.8%；2017年2月份，北京市居民消费价格总水平环比下降0.1%，同比上涨1.1%。

  政策走向：☞两会房地产信号☞：房产税税法迟早要出台，但是今年不会出台；住建部陈政高表示，储备政策足够调控房地产市场；个人住房贷款，随着住房政策的调整，个人住房贷款会相对放慢；房屋70年产权到期后可续期，不影响交易；调控再升级，二套房认房又认贷且首付比例提升至60%，个人贷款期限降至25年。

  土地市场：2月份，北京市成交住宅类用地2宗，土地总面积12.93万平方米，同比下降64.87%。

  住宅市场：新房市场、存量住宅市场“量减价增”。2017年2月，新建商品住宅成交均价45189元/平方米，环比上涨12.8%，成交面积环比下降32.5%；存量住宅市场均价57727元/平方米，环比上涨2.0%，成交面积环比下降6.7%。

  商业办公市场：

  商业用房：2月份，新建商业用房成交面积环比下降18.7%,成交均价为39091元/平方米，环比增长26.4%；办公用房：2月份，新建办公用房成交面积环比增长77.0%,成交均价为39746元/平方米，环比下降7.8%。

  宏观经济与政策

  1、2017年2月份，全国居民消费价格总水平同比上涨0.8%；北京市居民消费价格总水平同比上涨1.1%。

  根据国家统计局信息, 2017年2月份，全国居民消费价格总水平环比下降0.2%，同比上涨0.8%，涨幅较上月回落1.7个百分点,其中，城市上涨0.9%，农村上涨0.6%。1-2月平均，全国居民消费价格总水平比去年同期上涨1.7%。

  根据北京市统计局信息，2017年2月份，北京市居民消费价格总水平环比下降0.1%，同比上涨1.1%，涨幅较上月回落1.8个百分点。

  2、1-2月,全市完成全社会固定资产投资610亿元，比上年同期增长6.1%；全市完成房地产开发投资300.3亿元，同比下降4.3%。

  根据北京市统计局信息，2017年1-2月，全市完成全社会固定资产投资610亿元，比上年同期增长6.1%。从产业来看，第一产业完成投资5.2亿元，同比增长1.2倍。第二产业完成投资53.7亿元，增长10%，工业投资完成53.5亿元，增长10.9%，其中高技术制造业投资增长11.5%。第三产业完成投资551.1亿元，增长5.3%，从投资规模较大的行业看，房地产业下降7.6%，交通运输、仓储和邮政业增长1倍，水利、环境和公共设施管理业增长79.4%。

  1-2月，全市完成房地产开发投资300.3亿元，同比下降4.3%。其中，住宅投资完成150.9亿元，同比增长9.3%；写字楼投资完成43.3亿元，下降50.1%；商业、非公益用房及其他投资完成106.1亿元，增长19.2%。

  3、☞两会房地产信号☞

  房产税税法迟早要出台，但是今年不会出台：3月5日，十二届全国人大五次会议大会发言人傅莹在新闻发布会透露，本届人大常委会把制定房地产税法列入了五年立法规划，但是这部法律涉及面比较广，也涉及方方面面的利益，今年没有把房地产税草案提请常委会审议的安排。这也意味着，房地产税短期内还不会成为调控选项。

  储备政策足够调控房地产市场：3月9日，住建部部长陈政高受访问表示，只要中国经济长期向好的基本面没有改变，房地产市场就不会改变。陈政高透露，住建部正在根据中央要求制定房地产平稳健康发展的基础性制度和长效机制，基础性制度长效机制出台以后，对房地产会起到一个保障作用。同时他透露，棚户区改造货币化安置已接近五成，目前住建部正在想办法解决公积金异地提取问题。

  关于房贷是否会持续收紧：3月10日，在十二届全国人大五次会议记者会上，中国人民银行（央行）行长周小川表示，今年个人住房贷款还是会以相对比较快的速度发展，会相对平衡，随着住房政策的调整，个人住房贷款会相对放慢。

  房屋70年产权到期后可续期，不影响交易：3月15日，十二届全国人大五次会议闭幕后，国务院总理李克强答中外记者问表示，有恒产者有恒心，对70年住宅土地使用权到期续期问题受到群众的普遍关心。国务院已经要求有关部门作了回应，就是可以续期，不需申请，没有前置条件，也不影响交易。并且强调，国务院已经责成相关部门就不动产保护相关法律抓紧研究提出议案。

  4.重磅：调控再升级，认房又认贷，二套房首付比例提升至60%，个人贷款期限降至25年。

  3月17日，北京市住建委、人民银行营管部、北京银监局、北京公积金中心四部门联合发布《关于完善商品住房销售和差别化信贷的通知》。居民家庭名下在本市已拥有1套住房，以及在本市无住房但有商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录的，购买普通自住房的首付款比例不低于60%，购买非普通自住房的首付款比例不低于80%。暂停发放贷款期限25年(不含25年)以上的个人住房贷款(含公积金贷款)。另外，企业购买的商品住房再次上市交易，需满3年及以上，若交易对象为个人，按照本市限购政策执行。

  本次调控，二套首付比例大幅提升，无论普通还是非普通住房，购房门槛大幅提升，投资需求暂时抑制，但同时也影响首次改善、置换类改善型需求。

  土地市场分析

  2月份，北京市成交土地2宗，土地总面积12.93万平方米，同比下降64.87%。

  2月份，北京市成交居住类用地2宗。成交土地总面积为129270平方米，环比下降66.2%,较去年同期下降64.87%，规划总建筑面积234871平方米。各宗地出让情况详见表1。

  首佳点评：从年初以来土地成交数据来看，出让的6宗土地其中4宗有联合体摘得，联合体拿地比例呈总体上涨态势。由于北京市土地供应不足，市场竞争激烈，土地价格不断上涨，同时自去年“930”政策以来，本市对出让的土地实施多重限制性措施，房企拿地面临诸多风险。而这种联合体方式在一定程度上能够“规避风险”，这是房企联合拿地的优势。但这种合作拿地的方式也存在一定风险，虽然出资比例与对项目定位的掌控权在前期多有协议，但是在合作过程中难免会出现一些变故，对于企业运营布局会产生影响。

  住宅市场分析

  1、2月份新建商品住宅成交面积环比下降32.5%，同比下降2.3%。

  2月份，全市新建商品房成交面积和套数分别为78.88万平方米和8918套，环比分别下降12.0%和上涨1.7%，同比分别增长50.5%和57.3%；其中，新建商品住宅成交面积和套数分别为27.42万平方米和1933套，环比分别下降32.5%和24.9%，同比分别下降2.3%和8.2%。

图1 去年同期以来全市新批准商品房和商品住宅成交面积

数据来源：北京市住房和城乡建设委员会

  2、2月份新建商品住宅加权均价环比上涨12.8%，同比上涨34.6%；1-2月份累计加权平均价格同比上涨33.3%。

  2月份，全市新建商品住宅加权均价为45189元/平方米，环比上月的40056元/平方米上涨12.8%,比去年同期的33578元/平方米上涨34.6%。1-2月份，全市新建商品住宅累计加权均价为42125元/平方米，比去年同期的31592元/平方米上涨33.3%。

数据来源:北京市住房和城乡建设委员会

  3、2月份存量住宅成交面积环比下降6.7%，同比下降20.3%。

  2月份，全市存量房成交面积和套数分别为127.62万平方米和14630套，环比分别下降9.0%和7.4%，同比分别下降16.1%和11.8%；其中,存量住宅成交面积和套数分别为109.87万平方米和12168套，环比分别下降6.7%和5.4%，同比分别下降20.3%和19.7%。

数据来源:北京市住房和城乡建设委员会

  4、2月份存量住宅均价为57727元/平方米，环比上涨2.0%,同比增长32.7%。

  根据VISS系统对北京市114个住宅板块，共计8968个存量住宅小区的监测，2月份存量住宅均价为57727元/平方米，环比上涨2.0%，同比增长32.7%。

  2017年2月，城六区中存量住宅均价最高的是西城区，监测均价为96290元/平方米，环比上涨1.9%；其次是东城区，监测均价为85032元/平方米，环比上涨1.9%；海淀区监测均价为76907元/平方米，环比上涨1.7%。

  远郊区存量住宅均价最高的是经济技术开发区（亦庄开发区），监测均价为41724元/平方米，环比上涨1.5%；其次,通州区监测均价为38987元/平方米，环比上涨2.3%；大兴区监测均价为38070元/平方米，环比上涨2.2%；远郊区县中均价最低的是平谷，监测均价为19732元/平方米，环比上涨2.0%，其次是密云，监测均价为22621元/平方米,环比上涨2.0%。

数据来源:北京市住房和城乡建设委员会、VISS系统

  商业办公分析

  1、商业价格：2月份新建商业用房成交均价环比增长26.4%，同比上涨46.8%。

  2月份，全市新建商业用房成交均价为39091元/平方米，环比上月的30937元/平方米增长26.4%，比去年同期的26636元/平方米上涨46.8%。

数据来源：北京市住房和城乡建设委员会

  2、新房市场成交：2月份新建商业用房成交面积环比下降18.7%，同比增长83.4%。

  2月份，全市新建商业用房成交面积和套数分别为4.97万平方米和594套，环比分别下降18.7%和增长52.3%，同比分别增长83.4%和109.9%。同期全市新建商品房成交面积为78.88万平方米，新建商业用房成交面积占其比重为6.3%。

  1-2月份，新建商业用房累计成交面积和套数分别为11.08万平方米和984套，同比分别下降36.3%和21.3%;累计成交占商品房面积比重为6.6%。

数据来源：北京市住房和城乡建设委员会

  3、办公楼价格：2月份新建办公楼成交均价环比下降7.8%，同比上涨58.5%。

  2月份，全市新建办公楼成交均价为39746元/平方米，环比上月的43131元/平方米下降7.8%，比去年同期的25082元/平方米上涨58.5%。

数据来源：北京市住房和城乡建设委员会

  4、新房市场成交:2月份新建办公楼成交面积环比增长77.0%，同比增长216.1%。

  2月份，全市新建办公楼成交面积和套数分别为26.05万平方米和3341套，环比分别增长77.0%和69.8%，同比分别增长216.1%和201.5%。同期全市新建商品房成交面积为78.88万平方米，占其比重为33.0%。

  1-2月份，新建办公楼累计成交面积和套数分别为40.77万平方米和5309套，同比分别增长17.6%和43.6%;累计成交占商品房面积比重为24.2%。

数据来源：北京市住房和城乡建设委员会

  市场走势分析

  2017年，1-2月受农历春节传统淡季的影响，市场成交量持续走低。但是伴随着传统淡季的远去，另外学区房交易高峰期的到来，市场显现回暖现象。但是，3月17日本市住建委新政策出台，预计政策会起到立竿见影的效果，未来成交量继续走低，房价趋稳。

  近期房地产市场主要特征和市场走势分析有以下两点：

  一、淡季远去，存量住宅市场显露回暖。伴随传统淡季远去,住宅市场稍显回暖迹象。虽然成交量下降，但是涨幅稍显回升。一方面由于限价导致了新盘供应不足叠加改善需求在压抑了三个月后的释放，以及2-4月学区房交易高峰期，所以出现了新一轮的二手房行情。从区域分布来看，成交热点区域主要分布在朝阳、昌平、海淀、丰台、房山。

  二、调控加码，房价趋稳。本次政策相较去年930政策更严，对于二套房认定为认房又认贷，大幅提高二套房首付比例，贷款年限由最长30年缩短至25年。本轮政策将对投资需求、改善、置换类改善型需求均形成一定程度打压。预计未来存量住宅成交量持续下降，房价企稳。