[第一太平戴维斯]天津办公市场需求疲软 租金上涨乏力

  “近期办公市场空置率较高，租金上涨乏力，但京津冀一体化的加速发展将带动天津写字楼市场向好发展。”熊志坤，第一太平戴维斯研究及顾问部

  - 2016年第四季度，位于海河区域的仁恒置地国际中心项目入市，为甲级写字楼租赁市场带来45,000平方米的新增可租赁面积。至此，中心城区甲级写字楼总存量约为110.5万平方米。

  - 本季度，市场需求疲软，中心城区甲级写字楼租赁市场净吸纳量环比下降37.3%，为19,000平方米。

  - 本季度，受新入市项目和需求疲软的双重影响，中心城区整体空置率环比上升0.6个百分点至43.0%，同比上升7.8个百分点。

  - 本季度，受高空置率及激烈的市场竞争影响，天津中心城区甲级写字楼租赁市场平均成交租金环比下降1.4%至人民币每平方米每月135.5元，同比下降3.9%。

  - 预计2017年，天津中心城区甲级写字楼市场将有五个高品质项目投入市场，新增面积约为32.1万平方米，新项目的入市将进一步加剧市场的竞争。

  图片：仁恒置地国际中心，海河沿线

  - 市场简述

  2016年第四季度，仁恒置地国际中心写字楼的入市为中心城区甲级写字楼租赁市场带来45,000平方米的新增可租赁面积，市场总存量增加至110.5万平方米。

  仁恒置地国际中心写字楼位于海河沿线，同时也属于历史悠久的老城厢板块，交通便捷，与地铁站无缝对接。该项目27层到顶，标准层2000平米，净高3米，只租不售，现已吸引康师傅华北区总部、瑞典SKF、得安律所等企业的关注，与仁恒海河广场、乐天百货共同打造一站式生活圈。

  本季度写字楼租赁市场需求疲软，搬迁需求占甲级写字楼成交主力，如盈科律所从峰汇大厦搬迁至环球金融中心，雷诺斯从信达广场搬迁至万通中心。本季度，中心城区甲级写字楼租赁市场净吸纳量为19,000平方米，环比下降37.3%。

  图1：整体市场供给量、吸纳量及空置率，2000年-2016年第四季度

  数据来源：第一太平戴维斯研究及顾问部

  受供应持续增加和需求疲软的双重影响， 2016年第四季度，中心城区整体空置率环比上升0.6个百分点至43.0%，同比上升7.8个百分点。

  本季度，受新入市项目影响，海河区域空置率环比上升4.0个百分点至41.8%。小白楼区域和其他区域两个板块空置面积进一步消化，空置率分别环比下降1.9个百分点、 5.0个百分点至51.2%、52.3%。南京路区域和友谊路区域相对稳定，空置率分别环比小幅上升0.6个百分点、0.3个百分点至48.1%，13.7%。

  表1：2016年第四季度甲级写字楼租赁成交案例

  数据来源：第一太平戴维斯研究及顾问部

  租金

  图2：甲级写字楼租金指数，2007年第四季度-2016年第四季度

  数据来源：第一太平戴维斯研究及顾问部

  为应对激烈的市场竞争，部分业主以推出特价楼层等方式变相下调租金吸引客户，提高项目入住率。天津中心城区甲级写字楼租赁市场平均成交租金环比下降1.4%至人民币每平方米每月135.5元，同比下降3.9%。

  分区域看，南京路区域依然稳居全市最高租金水平，与上季度持平为人民币每平方米每月146.0元,同比下降7.0%；小白楼区域、友谊路区域及其他区域相对平稳，甲级写字楼租金指数均与上季度持平，平均租金分别为人民币每平方米每月133.1元、132.8元和132.3元；受新华国金中心推出特价楼层影响，海河沿线区域的租金环比下降5.1%至人民币每平方米每月130.8元。

  销售市场

  主要在售项目

  数据来源：第一太平戴维斯研究及顾问部

  表2：主要在售项目

  第四季度，郡都大厦、中信城市广场等项目为天津中心城区写字楼销售市场带来61,000平方米的新增供应。

  本季度，中心城区写字楼销售市场成交面积环比上涨55%为42,800平方米，同比上涨19%。天安财产保险股份有限公司和中国长城资产管理公司共认购河西西岸公馆3栋独栋办公，总值高达3亿元，单价32,500元/平米。该项目的成交拉升中心城区写字楼市场平均成交均价，本季度中心城区写字楼成交均价为人民币每平方米21,100元，环比上升13%。

  市场展望

  预计2017年，天津中心城区甲级写字楼市场将有陆家嘴金融大厦、合生国际大厦、泰安道五号院等五个高品质项目投入市场，新增面积约为32.1万平方米，新项目的入市将进一步加剧市场的竞争。

  由于市场竞争激烈，未入市项目的不确定性加大，具体体现在一方面是入市时间的不确定性；另一方面是租售模式的不确定性。但随着京津冀一体化的加速发展，天津将不断承接北京外迁的先进制造业、金融租赁、电子商务等现代服务业，这将带动天津写字楼市场持续向好发展。