上海3月租房市场报告：旺季需求释放，租金平稳上行

  2017年3月，上海房屋租赁指数为1939点，比上月上涨14点，环比上涨0.74%，涨幅较上月扩大0.58个百分点。3月租赁交投平稳向上，租赁指数向上波动幅度扩大。

  3月，租赁市场进入传统旺季，但并未显示以往小阳春的火爆情景，市场整体运行平稳。上海房屋租赁指数办公室认为，租赁市场从2月开始告别传统淡季，3月平稳向上，需求的释放以中低端市场为主。市场特征表现为：一、低租金房源需求庞大，抽样显示，市区成交房源大量为一室一厅或一室户，郊区则以合租或机构运作分租的中大户型房源成交较好。整套房源出租较之前长达数月的空置期有所缓和，但出租周期通常也在一个月左右。二、在买卖市场的调整期内，租赁也步随买卖交易出现了以小为主的特征。这轮租金上涨因素中，有机构、中介及二房东的分租房入市，使中、大户型的单位租金出现上涨。也有中高端房源房东见大户型分租获益走强，选择分割出租，这是从消费端的合租向供应段的分租转变。不过目前政策不允许群租，尚未对分租下达禁令，两者区别也并不明朗。三、市场新推房源中拆套单间增多，对散户出租房源挤压加剧，在一定程度上中介及二房东左右了局部市场的租金行情，使得单位套均租金上升。四、密集的楼市政策调控，使得当前“买房不如租房”的预期进一步扩大，也有一些失去购房资格的准购房者，无奈选择租赁居住。五、随着外来人口连续流出，在动迁房、保障房等集中区域，供应量导致租金向上阻力增大。

  3月14日，上海市住建委发布信息称，按照公共租赁住房分配供应计划，今年上海市将新增分配供应（含预分配）市筹、区筹公租房约1万套。重点用于解决各类引进人才的阶段性居住困难。分配不设收入线，租金略低于市场，使新来沪人才能够及时享受公租房保障。此举将对市场租金走势产生影响。

  高端市场成交提速

  3月，高端市场租赁指数上涨0.62%。其中，一室上涨0.61%，二室上涨0.62%，三室上涨0.64%。 

  除奉贤、金山、崇明区外，所监测的50个高端房源板块全部上涨。高端市场需求在这波传统租赁旺季中略有回暖。中心城区板块领涨，如徐家汇、长宁新华路、黄浦滨江、静安曹家渡分别上涨0.79%、0.79%、0.76%、0.73%。而新兴城区如浦东花木、青浦徐泾、闵行龙柏金汇涨幅略低，分别上涨0.57%、0.51%、0.45%。究其由，进入3月，一些企业人事变动陆续完成，中高层及外籍人士类租赁需求开始入市，也有部分由于限购导致暂时无法购房的高净值人群，首选中心城区CBD附近的板块居住。调查显示，精装修全配类房源在市场中挂牌并不多见，受到高端租客青睐，交投逐步升温。如长宁新华路的一些二室精装次新房，租金水平在12000-15000元，成交节奏较之前有所提速，通常挂牌后一个月左右能出租。

  中端市场换租推动

  3月，中端市场租赁指数上涨0.77%，涨幅相比上月扩大0.60个百分点。其中，二室上涨0.78%，三室上涨0.76%。 

  除金山、崇明外，所监测的14个行政区全部上涨。中心城区涨幅较新兴城区略大，如中心城区的杨浦、长宁、徐汇、黄浦分别上涨0.85%、0.82%、0.80%、0.76%。而新兴城区的嘉定、宝山、奉贤、青浦分别上涨0.66%、0.65%、0.59%、0.52%。中心城区的传统CBD区域成交良好，主要为工作调动的换租客所推动，如陆家嘴、徐汇万体馆、徐汇淮海西路分别上涨1.15%、1.14%、1.13%。成交案例中，需求出现了一些外地来沪工作以租养租的情况，这部分租客在其他城市持有房产，由于工作调动或个人发展原因来沪，选择将原住所出租后在沪租房生活，以租借6000-8000元的二室居多。另据调查显示，在一些新兴城区板块中，出现了由于整租客户需求不旺，房东便委托给中介或二房东管理的情况，房源以毛坯或简装为主，通常在整备后以隔间的分租方式出租。

  低端市场需求放量

  3月，低端市场租赁指数上涨0.74%，涨幅相比上月扩大0.50个百分点。其中，一室上涨0.73%，二室上涨0.75%。 

  所监测的全部16个行政区均上涨。中心城区涨幅略大，如黄浦、普陀、杨浦分别上涨0.89%、0.87%、0.86%。新兴城区如闵行、青浦、嘉定分别上涨0.76%、0.69%、0.66%。市场表现延续分化，中心城区内租客套租或合租，一室、二室的租金水平在3000-5000元。抽样显示，租客多为具有一定收入水平的年轻白领。涨幅较大的如虹口临平路、杨浦控江路、徐汇康健，分别上涨1.21%、1.16%、1.13%。而新兴城区由于持续拆违，一些被重新推到租赁市场的需求，则更青睐于低租金的房源。由此，新兴城区中，小户型合租和大户型隔间分租成为了主流，如宝山顾村、嘉定江桥新城、浦东康桥，分别上涨0.50%、0.49%，0.46%。但涨幅略低的原因主要为，拆违挤出的外来人口中有些并未选择重新进入住宅租赁市场，或选择租借厂房、仓库等居住，或选择回乡发展，导致住宅租赁市场持续需求减少。

  上海房屋租赁指数办公室认为，3月租赁市场呈现量价小幅向上的格局。虽然租赁市场新增需求出现一定量的释放，但主要以低租金房源需求为主，并未呈现往年旺季时全局火热的盛况。由于市场中存有大量未消化房源，尤以中高档房源居多，而低租金的房源需求缺口仍然存在。预计未来，上海房屋租赁市场或呈现更加明显的分化走势。缘于市场需求主体结构，高租金或大户型房源租赁成交节奏缓慢，而低端租赁市场作为过渡需求的主要承接体，租金或将延续小幅走高。

  上海作为一线城市，房地产市场有其独特性，高房价、限购限贷等作用下，可以预见的是，外来人口中租房比例将持续提高。在“买房不如租房”的预期下，上海房屋租赁市场有着很大的发展空间。要构建购租并举的住房消费模式，就必须改变现有以买卖占绝对比例的房地产制度，完善存量房租赁市场，启动增量房租赁市场，才能使真正的购租并举的房地产制度成为现实。