上海3月二手房市场报告：成交回归正常，价格窄幅震荡

  2017年3月，上海二手房指数为3981点，比2月上升28点，环比上涨0.64%。伴随着成交量的明显上升，价格指数在连续三个月微幅下行后又见微幅上行，呈现窄幅双向震荡。

  3月，上海二手住宅成交19400余套，环比上升93.2%，同比下降61.8%。成交量在持续三个月的低位后，环比上月近乎翻番，重新回归至正常年份的月均水平。房价在四个月的窄幅双向震荡中上行，尚不表明市场转向。上海二手房指数办公室认为，市场特征表现为：一、3月成交量依然是2013年以来同期成交最低的月份，未呈现出楼市小阳春的情景。二、新兴城区占成交大头，占比全市66.5%，其中近郊城区占全市半壁江山，为53.2%，远郊城区占比13.3%；而中心城区占比全市33.5%。三、随着成交量回升，成交结构发生变化，全市非普通住宅成交占比30.45%，环比上升3.3个百分点，普通住宅成交占比则缩小到69.55%。改善购房比例扩大，300-500万元房源成交占比24.02%，环比上升3.03个百分点；500万元以上房源成交占比12.14%，环比上升1.8个百分点；而300万元以内的房源成交占比63.84%，环比下降4.83个百分点。四、中大户型成交上升比例超过小户型，90-140平方米房源成交4100余套，环比上升98.5%，140平方米以上房源成交1100余套，环比上升120.2%，而90平方米以下房源成交14100余套，环比上升93.1%。五、部分板块一二手房价格“倒挂”是表象，实际上，一手房开盘价受预售严控，二手房挂牌价无政策限制，二手房往往是高价挂牌、议价成交，让价幅度甚至达5%。六、本轮货币宽松进入末端，银行商业贷款放款速度普遍在一到三个月，对连环单置换客造成一定压力，但成交回升显示了持有购房资金的需求正从观望转为入市。截至2017年3月底，全市二手住宅挂牌量为167910套，较上月下降0.84%。其中，内环内、内外环分别为37811套、86033套，下降0.26%、1.88%；而外环外为44066 套，上升0.77%。表明随着成交量上升，内环内、内外环去化速度有所加快。

  3月29日住建部召开电视电话会议，要求各地持续整顿房地产市场秩序，重点整治房地产开发企业和中介机构的三类违法违规行为：一是垄断房源，操纵市场价格；二是造谣生事，误导市场预期；三是提供虚假证明，扰乱市场秩序。住建部同时指出，加强二手房市场管理是调控当务之急，各地要因地制宜、综合施策，尽快稳定二手房市场。对于市场出现的违法违规行为，必须严厉打击，出头必打。

  改善房源成交回暖

  2017年3月，中心城区（7个传统市区及浦东内环）价格整体上涨0.71%，其中内环内整体上涨0.81%。浦东内环以0.86%领涨，杨浦、长宁上涨0.72%，黄浦上涨0.71%，静安、普陀上涨0.70%，虹口、徐汇分别上涨0.69%、0.61%。

  3月，中心城区共成交6500余套，环比上升93.8%，成交量占比全市33.5%。其中内环内成交2600余套，环比上升87.1%。普陀、杨浦、徐汇成交领先，均在1000套以上。浦东内环、静安、长宁成交分别为850余套、840余套、740余套。而虹口、黄浦成交较少，分别为500余套、320余套。统计显示，内中环及中环附近板块成交集中，杨浦黄兴、徐汇田林、普陀光新、徐汇上海南站成交量均在240-300套，成交主力为300-400万元、50-70平方米二室户型。另外，一些板块90平方米以上中、大户型房源成交明显上升，如徐家汇、静安大宁绿地、浦东联洋环比上月出现了1-3倍的增长。其中，浦东联洋2月成交仅10余套，3月扩大至近60套，改善需求释放明显。

  中心城区内环以内黄浦、静安、杨浦、浦东的板块，成交量分别为280套、280余套、290余套、850余套，环比上升122.2%、97.2%、90.9%、88.9%。统计显示，学区房板块成交领先，成为区域拉升房价的动因，如杨浦鞍山、浦东洋泾、黄浦老西门、静安曹家渡，月成交量分别在220余套、170余套、90余套、70余套。热门学区房由之前可议价1%-2%，转变为小幅上涨，部分小面积房源价格出现了2%-3%的涨幅。如俗称“第一阶梯”学校所在的陆家嘴、徐家汇的板块中，500万元、70平方米以内的房源成交集中，分别为340余套、300余套，其中三四成是学区房成交。另外，一些学区对口小区的政策发生变化，房源挂牌价迅速反应，部分房源上涨达3%-5%，实际市场效应将在以后显现。另据调查显示，内环内1000万左右的中大户型改善房源成交回暖，如闸北大宁、浦东塘桥、普陀武宁板块，三四成的成交房源皆为此类，一些热门小区的月成交达10余套。

  2017年3月，新兴城区中，近郊城区整体价格上涨0.55%，远郊城区整体价格上涨0.63%。其中，闵行、奉贤、崇明、浦东内环外、宝山涨幅略大，分别上涨0.64%、0.62%、0.59%、0.58%、0.55%。松江、嘉定、金山、青浦，分别上涨0.48%、0.47%、0.43%、0.40%。

  近郊城区共成交10300余套，环比上升92.6%，成交量占比全市53.2%。成交量领先的浦东内环外、闵行、宝山，分别为3480余、1970余套、1720余套。全市成交排名前20的板块中，近郊城区占12席。统计显示，奉贤南桥新城成交领先，为590余套，区域内以200-300万元，90平方米左右的次新房成交集中。随其后的如浦东金桥、浦东三林、宝山顾村、青浦新城，成交量在360-380套，主力为200-350万元，50-70平方米的房源。其中不少为首套购房者，门店带看量也升1倍以上，一些零成交门店恢复成交。而90平方米以上的中、大户型改善成交也迅速升温，局部地区以价换量取得明显效果，如闵行古美罗阳、闵行金虹桥月成交在100余套，环比上升2倍左右。一些去年挂牌至今的房源也陆续成交，实际成交价往往下调3%-5%。

  远郊城区全部11个板块共成交近2600套，环比上升93.8%，成交量占比全市13.3%。金山新城、临港新城、嘉定城区成交领先，占比远郊城区54.3%，价格分别上涨0.69%、0.86%、0.91%。其中，金山新城板块成交780余套，位列月度上海板块成交榜首。这些板块中，200万内、80平方米左右的房源成交集中。究其由，交通及生活配套较为完善，虽距离市中心较远，但低价仍吸引大量自住客选择购入。

  板块成交逐旬上升

  2017年3月，全市130个板块中，上涨板块92个，占比70.8%；持平板块21个，占比16.2%；下跌板块17个，占比13%。

  上涨板块价格平均上涨0.87%，涨幅环比扩大0.76个百分点。3月楼市回暖，全市上旬成交5240余套，中旬成交6290余套，下旬成交7900余套。随着带看量的逐渐增多，一些卖家开始试探收回议价，或仅在挂牌价上给出1%-2%的让步。中心城区成交集中的如徐家汇、徐汇上海南站、杨浦黄兴公园、陆家嘴，成交量均在在240-340套，价格分别上涨1.11%、1.10%、1.05%、1.05%。需求主力为首套刚需客或学区房买家，成交多为400万元以内的一、二室户。而新兴城区成交领先的浦东三林、浦东金桥、青浦新城、宝山顾村，成交量都在370套左右，价格分别上涨1.02%、0.94%、0.79%、0.52%。购房者逐渐入市，优质房源价格坚挺，而一些略有瑕疵的房源，实际成交价格较挂牌价有1%-3%的议价空间。

  持平板块较上月减少7个，为21个，在于转涨的板块增多。其中，中心城区板块8个，如普陀真如、长宁仙霞、虹口凉城，成交多为售后公房。而新兴城区的宝山淞南、嘉定丰庄、闵行梅陇、浦东北蔡，成交量均在100-150套，成交集中在300-350万元、70平方米左右的房源，成为刚需或刚改的首选。

  下跌板块价格整体下跌0.17%，跌幅环比缩小0.47个百分点。随着带看量和成交量的回升，一些卖家降价揽客，如徐汇龙华、普陀甘泉宜川、静安大宁绿地、杨浦新江湾城，分别下跌0.24%、0.21%、0.16%、0.14%。目前银行办理个贷时间较长，部分持有售后公房的连环置换客选择下家客户，通常有付款比例要求，面对高首付客户也愿意给出更多的议价空间，甚至5%幅度。一些板块内的中、大户型成交上升，往往以价换量，尽管板块均价出现上涨，但房价水平不涨甚至是下跌的。而一些远郊板块或近郊偏远板块成交稀少，价格波动微幅向下，如松江新桥、青浦华新、金山枫泾分别下跌0.25%、0.19%、0.14%。板块内，一手房低价开盘，二手房卖家为争抢客户，无奈只能降价。

  上海二手房指数办公室认为，3月二手房市场成交回升至正常年份月均2万套的水平，总体价格在波动中微幅上行，乃窄幅震荡而非价格反弹。其中改善型房源及高端房源成交比例大幅上升，显示了市场在经历回调后，购房者对政策利空逐渐消化。部分板块均价上涨幅度较大，只是反映成交结构的即时变化，并不表明房价过快上涨再现，短期均价不代表房价的真实水平，否则会误读市场。一二手房价格“倒挂”也只是表象，是预售政策下的新房开盘价与二手房挂牌价之比，实际成交价并非如此。

  3月，上海二手房市场迎来去年底成交下滑后的首次回升，而新一轮40多个城市的加强版调控正在拉开。上海周边地区楼市调控收紧，使得之前外溢的购房需求转回本地。目前上海一手房供应紧缺，需求分流至二手房市场，3月二手房成交套数是同期一手房的3.38倍，作为楼市成交主体，二手房走势更能体现市场的变化。预计未来楼市，4月成交量会显示传统市场“金三银四”的轨迹，但热销旺季不会出现。在政策从紧的大环境下，市场缺乏大幅反弹的支撑，价格将延续窄幅震荡。房地产市场由调整期转向平稳发展期，需要很长的时间。