上海4月租房市场报告：新增需求收缩 租金波动下行

  2017年4月，上海房屋租赁指数为1935点，比上月下降4点，环比下跌0.23%。4月租赁市场交投平淡，指数呈现波动向下。

  4月，上海房屋租赁市场新增需求收缩，需求结构变化导致市场转向平淡，呈现窄幅下调的走势。上海房屋租赁指数办公室认为，租赁市场在3月迎来一波需求释放后，4月后继需求乏力，未能支撑行情继续向上，市场仍处在盘整阶段。市场特征表现为：一、一季度新增就业岗位数量同比减少5%，其中外省市人口初次来沪就业者减少，新增租赁需求不旺。二、部分原本租金较高的房源，续租时不升反降现象出现，有房东为求签约降幅5%-10%。三、散户提供的小户型房源仍是租赁热门，而二室及以上户型合租业务，受到机构及中介的长租公寓竞争影响，部分散户降租揽客，租金出现3%-5%的下调。四、房东委托量持续上升，部分高、中端板块房源出现二成以上增加，但由于出租不畅，中介挂牌代理此类房源意愿不强。五、一些非合租类租客（家庭类、商务类）选择降级租赁6000元以上的中档单套，其中以新兴城区最为明显。六、上海持续的“五违四必”整治工作，使得一些外来人口流出上海，而其中影响最大的拆违工作挤出的租客大部分仍在市场中寻租，集中在低端市场或依然在非合规市场。

  4月23日,上海市住建委主任顾金山表示,上海的租赁市场走在全国前列，目前自住房和租赁住房比重约为6:4，潜力还很大。租赁政策层面还将与时俱进，未来将会构建“购租并举”体系，加大培育住房租赁市场促进上海房地产市场平稳健康发展。4月27日，《宝山区“非改居”处置实施意见（试行）》文件发布，自5月1日起试行，近千家公寓运营公司上榜，清理规模较一季度的普陀及浦东唐镇更大，意味着整治租赁市场规范行动将持续展开，机构不合规出租将受到政策限制，超低租金房源或告别市场。

  高端新兴区跌幅大

  4月，高端市场租赁指数下跌0.27%。其中，一室下跌0.25%，二室下跌0.27%，三室下跌0.29%。 

  除奉贤、金山、崇明区外，所监测的50个高端房源板块49个总体下跌，塘桥持平。高端市场继3月略有回暖后，进入4月需求下降，市场转淡，具体表现略有分化。其中中心城区行情略好于新兴城区，中心城区跌幅较小，如浦东联洋、徐汇万体馆、黄浦新天地分别下跌0.15%、0.13%、0.09%。而新兴城区板块跌幅较大，如闵行金虹桥、浦东金桥、浦东唐镇分别下跌0.45%、0.36%、0.35%。究其由，中心城区需求商务租赁较多，需求长期保持平稳，租金稳定波动不大，如徐汇万体馆的三室户型，租金水平在15000元左右，成交周期在半个月至1个月。实际成交价格上一些房东面对租客需求有3%左右的让步空间。而新兴城区需求多为家庭类租户，面对万元以上的租金，往往选择降低租房标准，需求减少导致租金向下幅度更大。

  中端合租成交降温

  4月，中端市场租赁指数下跌0.28%。其中，二室下跌0.28%，三室下跌0.27%。  

  除金山、崇明外，所监测的14个行政区总体下跌，但少数板块略有回升，如静安新客站、闵行龙柏金汇的二室分别上涨0.15、0.14%，普陀曹杨、杨浦五角场的三室分别上涨0.19%、0.16%。新兴城区跌幅略大于中心城区跌幅，如新兴城区的奉贤、嘉定均下跌0.32%，松江、闵行分别下跌0.31%、0.29%。而中心城区的长宁、黄浦分别下跌0.30%、0.29%，静安、虹口均下跌0.27%。新兴城区中，房源成交以合租为主，但受到机构及中介运营的长租公寓分流冲击，且长租公寓在租金上更具优势。由此，合租类成交出现降温，散户房东选择降低租金5%以上招揽租客，续约不涨租案例也不在少数。闵行七宝、嘉定江桥新城、青浦新城、宝山通河分别下跌0.42%、0.40%、0.39%、0.39%。而中心城区中，新增需求变化导致一些小区待租房源多达数十套，且降租也乏人问津。调查显示，中心城区大量需求分流至长租公寓或新兴城区。跌幅较大的如杨浦控江路、静安闸北公园、徐汇田林、浦东塘桥，分别下跌0.32%、0.30%、0.29%、0.28%。

  低端市场跌幅较小

  4月，低端市场租赁指数下跌0.16%。其中，一室下跌0.15%，二室下跌0.18%。 

  所监测的全部16个行政区总体下跌，仅少数板块上涨，如浦东陆家嘴、徐汇龙华、静安闸北公园分别上涨0.09%、0.08%、0.01%。新兴城区闵行、宝山、金山、青浦分别下跌0.23%、0.21%、0.19%、0.19%。中心城区普陀、杨浦、黄浦、徐汇分别下跌0.18%、0.16%、0.16%、0.13%。在普陀、宝山、闵行等多区大规模的拆违整治工作影响下，大量非合规租客被挤入低端市场，但租借房源仍以新兴城区价格低廉的一室户型为主，人均租金成本在800-1500元。如成交集中的浦东康桥、嘉定城区租金持平，松江泗泾、奉贤南桥租金分别下跌0.07%、0.02%。这些板块供应充足，虽有大量需求涌入，但并未推高租金水平。另外，一些临近中心城区租金较高的板块则出现了明显下调，如闵行春申、浦东张江、松江九亭、嘉定丰庄分别下跌0.32%、0.28%、0.27%、0.27%。而中心城区租客以年轻白领居多，合租仍是主流，老工房（售后公房）的待租挂牌数量充足，一些房东面对空置压力，选择降租揽客，3%-5%的下调幅度往往半个月以内成交。跌幅较大的如普陀武宁、虹口鲁迅公园均下跌0.27%，杨浦鞍山、静安新客站均下跌0.26%。

  上海房屋租赁指数办公室认为，4月租赁市场并未延续3月的小幅向上态势，市场新增需求乏力。不过，在这波重新定位的房地产调控中，购租并举的政策，逐渐给予租客以信心，转买为租者不在少数。成交以低租金和小户型为主，但受制于客群的收入水平及大量的待租房源，租金呈现小幅向下走势。而高、中档房源需求不旺，空置房源导致降租压力进一步加大。由此，4月租赁市场新兴城区低租金房源成交一枝独秀。

  随着买卖市场的成交萎缩，部分需求回流租赁市场。租金的变化反映了市场需求结构的变动。近期随着人口流出量增加及拆违整治的扩大，租赁市场将持续不短的调整期。新政下租赁市场正在被加大关注。由于租赁备案制度多年来没有严格执行，租赁统计没有买卖统计明朗，租赁地下市场规模不小。有识之士呼吁加大登记备案率，建立租赁市场的大数据系统。让租赁市场杜绝非合规交易，让购租并举体系早日建立。