[中房研协]丁祖昱：大数据下的中国房地产行业和未来发展趋势

  房地产市场规模上了全新台阶

  第一个趋势，2016年到现在的相关数据可以看到，中国房地产市场规模上了一个全新的台阶，一个大的方向未来五年都可以保持在这样打破天花板之后的高位运行。 2016年商品房总成交量15.7亿平方米，成交金额11.78万亿，今年的一到五月份总销售面积5.48亿，销售金额4.36万亿，面积比去年同期上升了14.3%， 金额上升18.6%。 去年打破了房地产市场天花板之后，今年的一到五月份没有走平，也没有下滑，反而又上了一个新的台阶，今年上半年主要的成交贡献是三四线城市，相信各家企业都有体会，一线、二线，少量的三线当中的热点城市做了统计，一到六月份的数据整体下滑15%到20%，面积下滑15%左右，金额下滑在20%左右。 现在全国的销售面积反而上升15%，销售金额上升了20%，主要还是因为今年三四线城市的量上的非常快。到五月份，三四线城市的面积占比已经占整个中国的销售面积占比75%，25%是一二线城市。去年年末是66%三四线城市贡献，34%是一二线城市贡献的，短短的五个月，一二线城市份额又下降了10个百分点。今年上半年是三四线城市的量上的特别快。除了商品住房部分，这段时间可以看到，保障房，包括租赁房未来的市场容量也会进一步的提升，7月7日下午四点上海发布了《关于住房发展 的“十三五”规划》，在未来五年要供应170万套住房，170万套里面45万套是商品房，这个跟前五年基本持平，55万套是保障房，较过去略有增加，差别不大，另外的70万套新增的租赁房，原来租赁房有两块，一个是公租房，还有一个是廉租房，之前，从未见过像上海五年供应70万套的租赁房的政策。另外除了这70万套的新增之外，上海还要求企业收百姓手上的一些闲置房，另外要做30万套的公租房，未来上海要做一百万套的租赁房。

  我们也看到，商品房的总量2016年上了一个新的台阶后，也许这两年会有波动，但是波动并不影响整个总量在高位运行，每年13、14亿平方米，10到11万亿的销售额，另外还有保障房和租赁房的市场。 很多的二线城市觉得租赁房比例不会很大，但是如果大家关注今年高层对于住房市场相关的意见，大家可以看到，未来中国还是希望推行租购并举的模式，  租赁房达不到北京和上海的比例，但是未来也会成为市场当中的重要的组成部分， 这些都是新建的住房拿出来百分之百持有70年，不能卖，上海上周已经出让了两块土地，都是百分之百70年持有、租赁。这和之前深圳、北京，包括万科拍下来的商品住房的用地，大家在竞价过程中已经把持有的比例从20%到提升到百分之百，现在拿出来就是要求百分之百全部作为租赁使用。

  市场分配角色：土地、金融机构、税和建筑

  这个市场上了一个全新的台阶，当然我们也可以看到最后市场分给谁呢，一大块是土地，这毋庸置疑，每年土地占11万亿当中非常重要的一个部分，占一个大头。第二块是银行，或者说金融机构获取的利息，占比也是非常高的。 第二和第三个差不多，还有一个是“税”有的算下来税高，有的算下来是利息高，这是第二和第三位。第四位是建筑，特别是房价贵的时候，原来房价平均一万以下，建筑的成本排在第二位，税和利息排在第三和第四，现在是房价过万之后，特别是很多城市过量万之后，税和利息上去了，可以算一个占比。建筑成本一般来说还没有发生大的改变。  还有一部分因为做全装修的，也成为了排在前五位的另外一块成本，所以实际十几万亿的市场企业的利润是最小的一块。中国的房地产行业上了规模之后， 实际上上下游的行业，乃至于整个国民经济都受到了很大的推动。  

  规模房企增速越来越快

  这是第一个趋势，五年没有太大的问题，即使今天政策还保持这样的调控政策，五年的高位没有问题。

  第二个问题，目前的集中度越来越高，六月份刚刚看到大家的销售数据，前三位都破了两千亿，碧桂园和万科都约3000亿，半年3000亿，每周卖一百多亿的房子，恒大六月的数据600多亿，一周卖150亿。再加速度的运行。 龙湖卖920多亿，但是7月2日已经公布了破千亿了，融创和万达有大的战略合作，万达把文旅全部转给融创，把酒店也转给融创，融创在六月底的数据，自己报1100亿多一点，我们统计的是1090亿，如果把万达文旅加进去，又上了一个新的台阶。  前十强，六月底的占比，全国销售金额的占比达到26.6%，去年只有18.7  亿，所以一年来，市场的集中度是在加速度的运行，前一年是17，去年整体市场发生了大的上涨，集中度上升不明显，今年的集中度上升非常明显，20强占比35.6%，甚至超过了去年50强的占比。30强占了41.8%，50强49.1%，50家房企占了中国的半壁江山，原来判断18年才可以达到半壁江山，现在已经达到了，增长的速度非常快，去年35.3%。  按照这个速度下去，也许明年30强可能就达到了50%的市场规模了，而且我们也注意到，还没有到千亿的公司，前30强，甚至30多强都提出了他们的目标是千亿。甚至一些公司说小目标是千亿，第二阶段，第三阶段还有新的目标，  还要等等看，因为增长的速度太快了。前三强太厉害了，也许到2020年的时候，要占到整个中国房地产总量的25%，现在是十家占25%，这个非常有可能。

  房企集中度攀升规模化、区域化成发展趋势

  在房企集中度快速攀升的过程中，也在发生一些变化，一个变化是大企业还要继续做大，我们的初步测算，基本上30强房企可能成为全国性的主流房企。明年可以达到50%的市场占有，到2020年，这30家公司应该在60%  到70%的全国占比。 第二个公司是区域龙头，专业型的房企，不一定要走全国化，区域深耕就可以了，今年六月底的数据看到很多家增长速度非常快的房企已经不做全国化了，  就是集中他们的区域和板块当中，一家江西的公司，也不算房地产特别发达的省份，一个省份里面做房地产运作，今年已经排在40多位了，100多亿的销售额， 这个和前几名是不能比的，但是增长的速度还是很快的。说到专业的运作当中可以有做高端的，像星河湾，其实也可以有新的趋势，只做保障房也可以，现在很多的国企保障房占比非常高。  还有一些开始做租赁，租赁的市场未来也是非常大的市场，如果今天能够在金融方面有一定支持，租赁市场是非常巨大的市场，关注到前二十强的房企都进入到长租公寓的领域，未来政府也会积极的推进这方面的运作，很多人都认为租赁回报算不过来，但是楼板价有大幅度下调的话，如果按照销售型的起价，大概六到八倍左右，都要三四万块钱的起价，现在做租赁五六千块钱。  按照成本价测算，租赁汇报并不会多，如果按照市场的商品住房的成本价和市场价，租赁回报非常低，如果按照今天的租赁的成本价，前期平稳在4%左右，后期可能会高一些。 第三类企业可能就是要退出这个行业了，如果房企今天退出还是不错的，很多房企都是开开心心的退出，比如说今天的万达的酒店和另外的公司合作之后，  他们可以更多的聚焦一些事情，更多的中小企业今天还有土地的话，在房地产相对高位的时候，无论是跟大公司合作，还是安全退出都是不错的。这和中国的其他的行业，当年的那种洗牌、调整相比没有那么残酷，当时是优胜劣汰，99% 的企业都死掉，只留下1%，今天的房地产几乎非常的供应体系，不管你离开这个行业还是在这个行业当中，都是供应体系。我判断2022年可能要减少90%左右，因为不需要那么多企业，前30强占了32%了，留10%是可以的。  

  （内容来源：易居(中国)控股有限公司执行总裁丁祖昱  文章略有删减）