[克而瑞]上半年“翘尾”收官,但难改三季度持续调整趋势

2017-07-18 10:48:07

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  • 发布时间:2017-07-18
  • 报告类型:市场报告
  • 发布机构:克而瑞

  17日,统计局公布了上半年房地产行业的“成绩单”,各指标也在二季度末迎来“翘尾”,6月房地产开发投资、新开工、土地购置等指标创新高,销售金额、面积同比增速也在今年首次上升。但考虑供、需两侧收紧趋势未改以及去年三季度基数较高,因此2017年三季度行业仍将延续调整趋势。

 6月商品房销售金额、面积再攀高位上半年“翘尾“势头难延续

  1-6月份,商品房销售面积74662万平方米,同比增长16.1%,增速比1-5月份提高1.8个百分点。其中,住宅销售面积增长13.5%;商品房销售额59152亿元,增长21.5%,增速提高2.9个百分点,其中,住宅销售额增长17.9%。

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  克而瑞点评

  2017年上半年商品房销售面积、金额双双呈现“翘尾“,6月销售面积同、环比分别增长21%和51%,且绝对量仅次于去年12月的最高峰,部分城市”量价齐升“带动商品房销售额创下新高,单月1.55万亿元的销售额高出近一年平均值33%。

  销售面积的的增长,一方面取决于一、二线城市供应量上涨,房企冲击半年业绩的需要;另一方面,三四线持续火热,部分城市房地产市场”量价齐升“,从而带动成交回升。这一点从西部地区商品房销售面积18746万平方米,同比增长21.2%也可见一斑。

  值得注意的是,尽管销售面积、金额累计同比增速环比今年首次增长,但市场调整、向下的趋势未改。供给侧企业与政府博弈仍是拉锯战,冲击业绩不可持续,供应紧缩的局面不会得到有效缓解;需求侧,以“四限“为主的打压政策持续发力,且越来越多的三四线城市也加入调控行列,势头有增无减,持续对市场进行降温。因此,综合供求两侧因素来看,三季度乃至下半年销售增速持续下滑为大概率事件,销售金额增速也将在销售结构变动的影响下继续回落。

  6月开发投资额创近2年新高但累计及单月同比增速皆回落

  2017年1-6月份,全国房地产开发投资50610亿元,同比名义增长8.5%,增速比1-5月份回落0.3个百分点。其中,住宅投资34318亿元,增长10.2%,增速提高0.2个百分点。住宅投资占房地产开发投资的比重为67.8%。

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  克而瑞点评

  上半年房地产开发投资额累计同比增速呈“冲高回落“走势,在1-4月达到近两年最高9.4%的增速后,连续两月下滑,最终定格在8.5%,虽较1-5月下滑0.3个百分点,但仍高出2016年1.6个百分点。

  房地产开发投资额累计同比增速下滑主要还是受到基数抬升的影响,但房企投资的意愿并未出现明显降温。尤其是在拿地补仓需求强烈,土地购置面积等先行指标仍高歌猛进之下,导致6月房地产开发投资额同比增长7.86%,创下自2014年以来新高,这也足以证明目前房企信心较足。

  总的来看,调控以来房地产开发投资额增速并未停滞,且不降反增,从侧面表明在需求侧政策出尽之后,增加有效供给,增加土地供应、提高新开工量成为诸多城市市场的当务之急、而从经济增长的角度来看,预计今年房地产开发投资额保持在高位运行的概率较大,但随着政策不断深入和落地,三季度或将延续二季度小幅下滑的趋势。

  土地购置面积增速持续攀高新开工增速维持10%以上补库存意愿强烈

  1-6月房屋新开工面积85720万平方米,增长10.6%,增速提高1.1个百分点。其中,住宅新开工面积61399万平方米,增长14.9%。

  1-6月份,房地产开发企业土地购置面积10341万平方米,同比增长8.8%,增速比1-5月份提高3.5个百分点;土地成交价款4376亿元,增长38.5%,增速提高6.2个百分点。

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  克而瑞点评

  上半年出于补库存以及加快三四线项目周转等因素影响下,房企新开工意愿强烈,上半年新开工增速仍维持在10%以上,而单月来看,6月新开工面积20541万平方米,创下近两年新高。整体来看,考虑到诸多企业在热点城市都面临补库存的需要,因此,三季度新开工增速仍能继续保持10%以上增长,而未来新开工量的变化取决于有效可当期开工的平价土地供地量(地价不再高于房价)。

  另外,作为企业补库存的另一途径,土地市场在2017年持续火热,上半年全国土地购置面积增速为8.8%,今年增速转正后保持持续上涨,创下自2015年以来新高。整体来看,政策调控仅使得一二线城市偃旗息鼓,“地王”不再,然而三、四线城市土地市场异军突起、竞争激烈。

  随着多数城市公布了未来3年的供地计划,尤其是一二线核心城市纷纷表示加大土地供应的态势下,下半年的土地购置面积增速仍将持续增长,考虑到多数城市有土地限价等政策抑制,成交金额增速将放缓。另外,三四线城市土地过热,导致地价带动房价快速上涨的态势存在政策进一步调控的风险,但从整体去库存的角度来看,力度不会太大,土地热度或将较上半年有所下滑。

  三四线去化加速 各类物业待售面积持续下滑未来降幅将收窄

  6月末,商品房待售面积64577万平方米,比5月末减少1441万平方米。其中,住宅待售面积减少1305万平方米,办公楼待售面积减少60万平方米,商业营业用房待售面积减少128万平方米。

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  克而瑞点评

  2017年政策面仍是调控与去库存并存,整体来看去库存取得了初步成效,2017年6月住宅待售面积较年初下滑14%。一方面由于一、二线重点调控的城市不存在库存风险,且市场供求比持续小于1 ;另一方面,得益于销售回暖,三四线库存也在加速去化。预计待售面积下滑的趋势仍将延续,但三四线销售降温的风险不容忽视,未来降幅或将收窄。

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