[克而瑞]融创收购万达文旅项目,新增土储5897万方

2017-08-07 10:50:33

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  • 城市:全国
  • 发布时间:2017-08-07
  • 报告类型:市场报告
  • 发布机构:克而瑞

  合约销售:碧桂园蝉联销冠,累计销售3339亿元

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  备注:数据与企业公布存在差异,其中,绿城公布销售数据由于包含代建业务,不做同比处理,雅居乐之前公布数据为权益销售额,数据表中雅居乐用权益销售数据,融信集团为集团数据,会比上市公司规模更大。

 核心观点:

  1、7月房企销售业绩不高,推案热情普遍下降,重点城市商品住宅新增供应量较上月显著回落。反映在销售上,40家典型房企仅有10家房企销售额环比上涨,整体环比下降33%。但是,多数房企销售额不论是单月还是累计,都较去年同期大幅增长,其中,融创中国和碧桂园表现较为抢眼。

  2、碧桂园单月销售额达450亿元,超恒大和万科,本月销售额夺得冠军宝座。碧桂园、恒大、万科,依然以绝对领先优势,位于第一集团。其中,碧桂园本月环比仍然小幅上涨。碧桂园受益于三四线城市项目布局较广,这些三四线城市成为碧桂园的主要业绩贡献地区。

  3、热点一、二线城市着力在供求两方面加以调控,预售证审批未见放松的迹象,预计热点城市将持续成交量持续低位运行的状态。短期来看,前期调控严格城市似乎出现放松的迹象,譬如上海供应小幅放量,杭州网签开闸。不过,在调控政策难见实质性转向的大背景下,我们预计下月房企销售额环比将不会大起大落。

  企业拿地:融创收购万达文旅项目,新增土储5897万方

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  备注:1、数据来源于CRIC监测,与企业公布存在差异。2、由于房企间存在联合拿地的情况,故在计算总计时,剔除该部分的影响。3、在计算单企业拿地金额和面积时,统计全口径数据。

 核心观点:

  1、17年7月,40家房企公开市场拿地呈现量涨价跌,成交建筑面积环比增长70%,成交总价环比下跌1%。此外,40家房企平均楼板价达2400元/平米,环比下跌42%。但事实上,如果去除融创收购万达文旅项目的影响,40家房企平均楼板价仍较上月增长21%。

  2、在重点城市调控政策收紧的背景下,房企拿地补货依然保持积极态势,在一二线城市拿地积极。本月,40家房企在一二线热点城市拿地面积占比达82%。

  3、从企业表现来看, 融创中国为本月拿地最活跃的企业,其拿地建面和金额均居40家之首。融创中国本月以438.44亿收购万达文旅项目91%的股权,总建筑面积达到5897万平方米。此次收购有效扩充了土地储备,为竞争国内房企第一集团打下了土地储备基础。碧桂园本月继续加大在三四线城市的土地储备,在三四线拿地金额达到104亿元,占本月拿地金额的60%。通过在三四线城市的大量拿地,可巩固其在三四线城市优势地位。

  企业融资:7月房企新增融资额缩量,公司债重新开闸

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  核心观点:

  1、本月108家典型房企新增融资额为632.4亿元,较上月环比下降51%,同比下降36%,若剔除恒大上月395亿元的定增,本月房企新增融资额仍然环比下降了29%,在流动性趋紧的大背景下,企业融资境遇整体不及去年。然而,值得注意的是本月公司债开始重新开闸,房企公司债发行额达到85亿元,总额为去年10月份以来,企业各月度所融公司债的最大值,此外本月还有招商蛇口等房企的公司债申请成功过会,证明证监会的分类监管政策开始落实,房企公司债融资渠道有所松动。

  2、从融资结构来看,本月票据、债券融资成为房企主要融资渠道,占到房企新增融资额的59%。本月房企的银行贷款大幅下滑,同环比皆下滑,环比下降了67%。此外,本月房企海外融资有所缩量,海外新增融资额为225亿元,较上月环比下降49%。

  3、从融资成本来看,房企境内融资成本优势不在,如房企境内发债中,本月最低的5年期债券利率为4.5%,而在境外发债中,最低的5年期债券利率为3.88%。从境内各渠道的发债成本来看,公司债仍然较中期票据有一定的利率优势,公司债最高融资利率为6.98%,而中期票据的最高利率达到了7.5%,本月公司债的最低利率也要低于中期票据的最低利率。本月融资成本最低的是龙湖地产发行的5年期4.5亿美元的优先票据,利率为3.88%,低于本月多数典型房企境内外的发债利率。

  营销策略:事件营销造势,互联网创新助推广

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  核心观点:

  1、进入7月,随着政策持续施压,房企去化压力明显加大,而让利意愿却未有加强,各项目折扣普遍在9.5以上,买卖双方进入僵持阶段。出现这类情况主要有两方面原因,一是目前各城市的限价政策压缩了企业的项目折扣空间,二则是房企对于下半年市场仍有足够信心,不急于削利强推。

  2、营销活动方面,考虑到全国进入高温状态,客户入场意愿下降,房企进行营销活动的活跃度也有所降低。从7月份进行的营销活动来看,主要分为三类:事件营销、发布会营销和线上营销,其中事件营销紧贴夏日主题,如恒大举行的冰雪节、龙湖地产举行的啤酒节等,利用消暑活动来吸引客户。发布会营销较为传统,多以企业的产品发布会为主题,如融创、旭辉等新品发布会,均是集合媒体进行宣传。

  3、较有特色的是万科本月进行的线上营销,在7月初开启万科分享家全民分享月,活动覆盖全国热点城市。主要是借助“分享”的名义,为旗下一键式好房分享平台“万科分享家”做宣传推广,通过设置抽奖、分享魅力值榜单及实物奖励,为其“万科分享家”APP吸引流量,进一步扩大了万科分享家线上平台的影响力。

  人事变动:金科人事变动频繁,孙宏斌入主乐视网

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 核心观点:

  1、从108家监测企业的人事变动情况来看,本月变动数量相比去年同期均有所增加;而今年1-7月累计变动数量较去年数量同比下降40%,整体上看高管整体变动频率不及去年。

  2、本月有两家企业人事发生较大变动,分别为华南城和金科地产。华南城中5位创始股东中分别有3人辞去非执行董事、1人辞去联席董事。金科方面,则有4为副总裁辞任,而企业从去年开始即人事变动不断,长此以往,对企业经营难免有负面影响。

  3、较有看点的是,乐视网7月21召开董事会,7名董事全票赞成,选举孙宏斌为乐视网新一届董事长,这为融创对乐视投资的大额资金加上了保险杠。但目前乐视的债权风波在不断发酵,无论是偿债还是乐视网未来的走向,都在考验着这位新上任董事长的智慧。

  战略动态:万科携手中国财团收购普洛斯,富力199亿收购万达77家酒店

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 核心观点:

  1、从本月重点企业的战略动态来看, 108家企业战略动作主要体现在主业扩张和多元化业务开展两个大方面。主业扩张主要通过合作和收购方式去实现。房企通过与企业或政府间的达成战略合作,从而实现互利共赢。多元化业务开展主要集中在文旅地产、特色小镇、物流地产、信托等方面,面对地产行业进入天花板,大型房企为寻求新的利润增长点,积极开括多元化业务布局。

  2、近年来,并购成为房地产行业的一大趋势,房企参与并购,或者是为了增加土地储备,或者是加强多元化战略布局。本月有多家标杆房企参与并购业务,其中信达地产通过收购淮矿地产100%股权,可有助于公司加强对长三角区域的布局;富力地产通过收购万达77家酒店,实现了公司酒店业务的规模扩张;万科参与收购普洛斯,可加强其中物流地产上的多元化布局。

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