[中房研协]房地产关键指标增幅明显下滑,政策叠加效应日趋显著

2017-10-20 14:44:35

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  • 城市:全国
  • 发布时间:2017-10-20
  • 报告类型:市场报告
  • 发布机构:中房研协

房地产关键指标增幅明显下滑,政策叠加效应日趋显著,全国“去库存”政策应及时转向“结构性补库存”

——2017年1-9月房地产行业数据点评

  一、开发投资累计增速小幅回升

  2017年1-9月份,全国房地产开发投资80644亿元,同比名义增长8.1%,增速比1-8月份提高0.2个百分点。其中,住宅投资55109亿元,增长10.4%,增速提高0.3个百分点。住宅投资占房地产开发投资的比重为68.3%。

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图1 全国房地产开发累计投资及增速

数据来源:国家统计局。

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图2 全国房地产开发月度投资及增速

数据来源:国家统计局。

  中房点评:相对其他指标,房地产开发投资走势非常平稳,第三季度各月同比增幅基本持平,显示在总体上,房地产开发投资对经济的拉动并未放松,区域间的投资传动相应,保障房建设的补位都在一定程度上稳定了整体投资规模。

  分类物业看,商业营业用房、住宅、办公楼增速分别为2.4%、10.1%、4.8%,分区域看,中部地区增幅扩大,增长13.3%,东、西部次之,东北地区依然为负增长。单月看,9月投资涨幅继续上升,房地产开发投资增速较8月上涨1.4个百分点,住宅投资增速上涨1个百分点。

 二、土地成交价款持续高增长,而土地购置面积增幅平稳回升

  1-9月份,房地产开发企业土地购置面积16733万平方米,同比增长12.2%,增速比1-8月份提高2.1个百分点;土地成交价款8149亿元,增长46.3%,增速提高3.6个百分点。

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图3 全国土地累计购置面积及土地成交价款增速

数据来源:国家统计局。

  中房点评:1-9月份,土地购置面积、土地成交价款同比增幅均上涨,后者增幅高达46.3%,说明土地市场价格保持了快速攀升态势,市场热度不减。市场分化明显,一二线城市受调控影响,企业拿地较理性,土地供应量也很少;而三四线城市,特别是部分热点三线城市,房企抢地现象依然明显,尤其是高周转策略房企,为实现规模扩张不惜逆周期拿地,对后市依然看好。

  热点城市持续推进租赁住房用地政策,一线城市土地市场率先做出调整,北京方面,增加19宗住宅70年产权出租房用地的供应,将提供近2万套房源。上海方面,推出多宗低价“只租不售”地块,要求受让人应在出让年限内整体持有租赁住房物业并持续出租运营。

  在今年十九大会议上,强调坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,让全体人民住有所居。预计未来将会建立租购并举的住房制度,发展住房租赁市场,避免房地产市场大起大落,减少非理性购房需求。

  租购并举政策进入实质落实阶段,对以商品房销售为主的现行市场影响也会逐渐显现。“最高指示”不是随便说说的,越是提早认识到位的企业,越有可能掌握市场先机,在租赁市场实现更大突破和发展图景。

  三、新开工面积累计增幅延续小幅回落

  房屋新开工面积131033万平方米,增长6.8%,增速回落0.8个百分点。其中,住宅新开工面积94113万平方米,增长11.1%。

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图4 全国房地产累计新开工面积及增速

数据来源:国家统计局。

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图5全国房地产月度新开工面积及增速

数据来源:国家统计局。

  中房点评:1-9月,新开工面积同比增幅继续回落,住宅新开工面积连续6个月回落。从单月看,9月份房屋新开工面积及住宅新开工面积分别较8月份回落2.0和3.9个百分点 。第三季度的三个月新开工绝对面积其实都出于一个相对低的水平,比第二季度月平均开工面积要低不少。新开工面积增幅缓慢回调,绝对开工面积保持低位,与部分城市限价、限售以及放缓预售证发放,导致企业被迫放慢开工速度有关。限售逐渐成为新工具,抑制炒作,打击投机,大部分出台政策的城市买房后需要3-5年才可以出售。限售政策降低了房地产投资属性,影响了市场短期获利的可能,也在一定程度上让开发商有所谨慎。

  四、销售面积、销售金额增速在加速探底,单月销售同比增幅由正转负

  1-9月份,商品房销售面积116006万平方米,同比增长10.3%,增速比1-8月份回落2.4个百分点。其中,住宅销售面积增长7.6%,办公楼销售面积增长32.7%,商业营业用房销售面积增长23.7%。商品房销售额91904亿元,增长14.6%,增速回落2.6个百分点。其中,住宅销售额增长11.4%,办公楼销售额增长25.2%,商业营业用房销售额增长31.8%。

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图6 全国商品房累计销售面积及销售额增速

数据来源:国家统计局。

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图7全国商品房月度销售面积及销售额增速

数据来源:国家统计局。

  中房点评:1-9月销售面积及销售金额连续三个月回落,全年角度线性下行态势明显,平均每个月回落2个百分点。从单月同比看,9月全国商品房销售面积为17467万平方米,同比下降了1.5%,住宅销售面积下降了5.7%,双双为近三年来首次负增长。虽然9月的销售数据仅次于6月,排在全年第二位,但同比负增长显然让“金九”黯然无光。10月份由于国庆因素,市场更加惨淡,这将在一定程度上影响全年总销售数据。

  分城市看,各个地区销售面积、销售额同比均正增长,其中西部地区增速最快,商品房销售面积同比增长16%,销售额增长32%。其次是中部地区,东部地区增速最慢。

  在楼市调控层层重压下,房地产市场到目前为止依然是保持在10%,表现可圈可点实属不易,但十月份之后,尤其是十九大再次确认了“房住不炒”的定调,市场可能出现急转直下的情况,未来发展不容乐观。从全年看,剩下的3个月中,按照月均下跌2-3个点计算,2017年商品房销售面积可能出现同比微涨或持平的情况。如果考虑到年底房企集中冲业绩以及统计局数据调整等综合因素,全年再创历史新高依然有非常高的把握。

  五、商品房待售面积进一步减少,全国意义上的去库存政策应及时调整转向

  9月末,商品房待售面积61140万平方米,比8月末减少1212万平方米。其中,住宅待售面积减少938万平方米,办公楼待售面积减少67万平方米,商业营业用房待售面积减少138万平方米。

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图8 全国商品房各类物业累计待售面积

数据来源:国家统计局。

  中房点评:1-9月,住宅、办公楼、商业营业用房待售面积持续回落,库存进一步减少。2017年9月库存数据62352万平米,相比2016年2月份的73931万平米库存,去化了1.28亿平米,跌到最近3年的最低值。按照全年可期望的销售面积,目前的待售商品房去化周期小于六个月,全国意义上的去库存已经接近尾声。因此,从政策上应进行及时调整,由去库存转为机构性“补库存”,否则按照这样的去化速度,市场预期转变,未来三个月很可能出现局部的楼市销售过热,尤其是目前没有限购限贷限售政策影响的热点三四线城市,要谨防市场的过热。

  六、开发企业到位资金增幅回落

  1-9月份,房地产开发企业到位资金113095亿元,同比增长8.0%,增速比1-8月份回落1个百分点。其中,国内贷款19003亿元,增长19.5%;利用外资113亿元,增长0.9%;自筹资金36451亿元,下降0.3%;其他资金57528亿元,增长10.4%。在其他资金中,定金及预收款34610亿元,增长16.9%;个人按揭贷款17739亿元,增长1.3%。

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图9 全国房地产开发企业到位资金增速

数据来源:国家统计局。

  中房点评:1-9月房地产开发企业到位资金增速连续3个月回落,各类资金来源中除自筹资金保持负增长,其他资金来源均同比正增长,其中国内贷增长率最高,为19.5%。 房地产开发企业到位资金增速继续回落甚至负增长的原因主要是近期监管部门和银行加大了对短期消费贷款资金用途的审查。市场销售增幅的回落也影响了其他资金的来源,从而整体拉低了到位资金的增幅。短期内房地产资金面依然偏紧。

  (本文来源:中房研协测评研究中心)

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