[中房研协]土地购置、新开工、销售量等同比上涨，全年销售量刷新纪录已成定局

土地购置、新开工、销售量等同比上涨，全年销售量刷新纪录已成定局

——2017年1-11月房地产行业数据点评

  一、开发投资累计增速继续保持平稳

  2017年1-11月份，全国房地产开发投资100387亿元，同比名义增长7.5%，增速比1-10月份回落0.3个百分点。其中，住宅投资68670亿元，增长9.7%，增速回落0.2个百分点。住宅投资占房地产开发投资的比重为68.4%。

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图1 全国房地产开发累计投资及增速

数据来源：国家统计局。

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图2 全国房地产开发月度投资及增速

数据来源：国家统计局。

  中房点评：1-11月份，房地产开发投资继续保持稳定，同比增速缓降，逐渐高位回落。分类物业看，商业营业用房、住宅、办公楼增速分别为0.3%、9.7%、3.9%。住宅投资增速远高于其他分类物业，说明市场的焦点和未来爆发领域依然集中在住宅。分区域看，中部地区增幅最大，增长12.4%，东部地区投资增幅7.4%，东北地区由负转正，增幅为1.4%。从单月开发投资看，房地产开发投资绝对量和增速均连续两个月下滑，住宅投资增速回升至8%。

  房地产开发投资增速虽有所放缓，但与去年相比，显然上了一个新台阶。房地产开发投资总体上还是呈现出较好的投资节奏的。这背后和房企积极购地等因素有关，充分说明了在这一轮供给侧结构性改革和补库存的导向下，房企积极进行了地产项目的开发，开发投资也有较好的积极性，预计全年此类指标会在7%左右的水平。

  12月份中央政治局会议召开，给整个中国2018年经济发展定了调子和方向。会议强调要加快住房制度改革和长效机制建设。2017年的调控虽然达到一定的目标，但是调控成果并不牢固，调控手段并不长期，需要在保持调控稳定基础上，更换手段，变短效为长效。后续调控仍不会放松，传统的房地产开发带动经济发展的模式将向购租并举模式转变。

  二、土地成交价款、土地购置面积持续高增长

  1-11月份，房地产开发企业土地购置面积22158万平方米，同比增长16.3%，增速比1-10月份提高3.4个百分点；土地成交价款11436亿元，增长47.0%，增速提高3.7个百分点。

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图3 全国土地累计购置面积及土地成交价款增速

数据来源：国家统计局。

  中房点评：1-11月份，土地购置面积、土地成交价款同比均上涨，房企依然积极拿地，在库存持续刷新低后，房企补库存意愿强烈。土地购置面积、土地成交价款增速为今年以来的最高值，充分体现了房企在补土储、补库存，做规模方面的决心和力度。

  分区域看，市场分化明显，一线城市土地供应明显增加，土地成交均价、溢价率普遍下降；二线城市供地节奏放缓，成交均价微涨；三四线城市热点地块仍受追捧，溢价率续增。

  三、新开工面积累计增幅上涨，单月增幅由负转正

  1-11月份，房屋新开工面积161679万平方米，增长6.9%，增速提高1.3个百分点。其中，住宅新开工面积116089万平方米，增长10.8%。

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图4 全国房地产累计新开工面积及增速

数据来源：国家统计局。

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图5全国房地产月度新开工面积及增速

数据来源：国家统计局。

  中房点评：1-11月，新开工面积、住宅新开工面积同比增幅均上升，且前11月增幅较上期明显扩大。从单月看，11月新开工面积、住宅新开工面积同比涨幅大幅度上升，由10月负增长转为正增长，而且涨幅创造了今年新高。

  累计新开工增幅上升，单月新开工由负转正，显示了房地产市场发展的新动向。在国家大力推进“租购并举”战略下，一线城市开始大量出让纯租赁住房用地，政府政策方面也推进更加健全的住房租赁市场的建设。住宅租赁用地开工较快，并且基本不受商品房销售回落的影响，因此对新开工增速有一定支撑作用。在行业集中度不断提升的当下，开发企业也大都采取了高周转策略，年底加快了开工进度，为明年的市场销售规模打下基础。另外，近期各部门对项目没有及时入市的检查也提高了企业开工意愿。

  四、商品房销售增幅企稳，单月销售同比增幅由负转正

  1-11月份，商品房销售面积146568万平方米，同比增长7.9%，增速比1-10月份回落0.3个百分点。其中，住宅销售面积增长5.4%，办公楼销售面积增长26.7%，商业营业用房销售面积增长19.3%。商品房销售额115481亿元，增长12.7%，增速提高0.1个百分点。其中，住宅销售额增长9.9%，办公楼销售额增长19.4%，商业营业用房销售额增长26.2%。

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图6 全国商品房累计销售面积及销售额增速

数据来源：国家统计局。

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图7全国商品房月度销售面积及销售额增速

数据来源：国家统计局。

  中房点评：1-11月，商品房销售面积同比连续五个月下滑，但降幅开始减弱，商品房销售额继四个月下滑后出现了小幅上涨。从单月看，11月商品房销售面积为16314万平方米，住宅销售面积为13793万平方米，是继6月和9月之后，年内单月第三高点。11月份房地产市场的数据表现尚可，尤其是非住宅的销售增速明显提升。

  全国各个地区销售面积、销售额月度累计同比由负转正，中部地区处于领涨地位，增速最快，商品房销售面积同比增长12.5%，销售额增长22.5%。西部地区商品房销售额增幅最大，为25.6%。东部地区大多属于调控区域，商品房销售面积、销售金额增幅最低。

  虽然调控持续出台，但整个行业的销售规模依然持续创造历史记录，2017年刷新销售额最高记录已成定局。预计商品房销售额将突破12.5万亿，商品房销售面积突破16.5亿平米。截止11月，标杆房企大多都完成全年任务，基本全部超过2016年，碧桂园成为历史上第一家突破5000亿企业，万科、恒大也已突破4000亿大关。业绩超万亿的超级房企在未来一到两年内有可能会出现。市场集中度也会以超出人们想象力的速度和力度逐步呈现出来。

  值得注意的是，虽然今年销售将刷新历史记录，但房企的日子并不好过，尤其是地王项目，选择正常入市势必要符合“限价”标准，盈利空间会进一步收窄甚至存在亏损的可能；即便顺利入市，销售是否能达到预期仍存在巨大的变数。选择推迟入市以时间换空间，资金链将备受考验。如果不能尽快破除这种情况，城市市场供不应求的状态必然难以根本转变，而其他一切措施又都面临“失效”的尴尬。

  五、商品房待售面积进一步减少，商业营业用房库存增加

  11月末，商品房待售面积59606万平方米，比10月末减少653万平方米。其中，住宅待售面积减少651万平方米，办公楼待售面积减少8万平方米，商业营业用房待售面积增加2万平方米。

  中房点评：1-11月，除了商业营业用房库存有所增加外，住宅、办公楼、待售面积继续回落，库存进一步减少。2017年11月库存数据59606万平米，跌至2014年11月来最低值。相比2016年2月份的73931万平米库存最高点，库存去化了1.4亿平米，3年来首次跌下6亿平米。 三四线城市依然是去库存主力，从去库存政策看，楼市去库存第除了东北、西北等少数城市，大部分城市存去化已十分充分。总体上看，目前部分城市购房热情依然较大，房地产市场依然会有较为明显的去库存导向。部分待售面积下滑较为明显的城市，后续或需要转让到补库存的战略上来。

  六、开发企业到位资金增幅小幅上升

  1-11月份，房地产开发企业到位资金139489亿元，同比增长7.7%，增速比1-10月份提高0.3个百分点。其中，国内贷款22649亿元，增长18.0%；利用外资147亿元，增长11.7%；自筹资金45997亿元，增长2.7%；其他资金70696亿元，增长8.1%。在其他资金中，定金及预收款42817亿元，增长15.0%；个人按揭贷款21612亿元，下降1.6%。

  中房点评：1-11月房地产开发企业到位资金增速有所翘尾，但仍处于一年来低位。各类资金来源中个人按揭贷款由正转负，国内贷款依然是房地产开发企业到位资金主要来源，占比为20.2%。 房地产开发企业到位资金增速有所反弹的原因主要有：第一是房企在年底加快了资金回笼，尤其是部分全款购房的现象有所增加，有助于其积极回笼资金。第二是年底部分银行贷款的发放或到位，也有利于改善房企当前的资金面。第三是境内发行公司债渠道有所放松，海外融资额度上涨。

  （本文来源：中房研协测评研究中心）