[中房研协]丁祖昱预测2018年大变局与新动力

  导读：2018年1月3日，“上海静安体育中心，“丁祖昱评楼市”举办了第二届年度发布会。相信未来，谋划更辉煌的未来，这是继去年对中国房地产市场进行系统性分析和全面前瞻之后，新一次的回顾和展望。在进入房地产市场化第二十年的关口，丁祖昱以一个亲历者，参与者，深度解读了过去的2017年楼市，回溯了中国房地产2017年的坎坷与收获，并预测了2018年即将而来的大变局与新动力。此外，丁祖昱还邀请了周忻、任志强和林中等人发表了观点。

  回顾去年八大预言

  回首1998年房改以来20年的征程，可以说，中国地产业一直身处黄金时代螺旋而上。丁祖昱评楼市此次发布会的一大亮点是，回顾了去年发布会的八大预言，这八大预言分别是：去库存+调控并存，17年6月—9月是密集点、永不落幕的老一线（北京、上海、深圳、广州）、潜力巨大的新一线(南京、天津、杭州、武汉)、迅速崛起的准一线(重庆、郑州、成都、苏州)、掘金三四线(一线外溢、特色小镇)、海南变天、发现大蓝筹(万科、恒大、碧桂园、保利、中海、融创……)，未来千亿是主流。

  丁祖昱对资本市场的判断十分精准，2017年预测的几大蓝筹股，万科、恒大、保利、碧桂园、中海、龙湖、新城、阳光城、融创、旭辉，都涨势惊人，去年一年，恒大涨幅高达458%，融创涨幅达到了425%。

  提出2017年八大问题

  1、预售证难题。2017年很多的城市拿不到预售证的，排在首位的是上海，有170个项目没有拿到预售证。其次南京、天津、广州这些地方没有拿到预售证的也不少，这个问题在2018年会解决掉。

  2、签约不备案。这个问题上海没有，但有的城市签约不备案特别严重，像合肥不完全统计就有15000套房交房没备案，无锡也有10000套，这些签约不备案的城市大多是房价刚刚开始起步，或者是过去一年快速上涨而今年调控压力比较大的城市，所以这也是个难题，房企签完约之后不备案，不行。

  3、地王亏损。2016年50块宗典型地王，其中12宗大幅亏损，18宗是亏损，还有4家是微亏，所以加在一起有34家是亏的，不亏的目前来看是16家，所以2016年我们地王现在只有16个有微利或者保平，剩下的都亏损了，所以从某种程度来讲今天拿地王也是一个风险。

  4、三四线的隐忧。数据显示，三四线部分楼盘给的渠道佣金特别高，达到10个点左右，这个是说明这个房子很难卖，或者当地的客户不是它的客户群。另一方面，在统计的三四线城市当中，30%城市非本地客源城市在2-5成，20%城市非本地客源超5成。这个危险性是比较大的。

  5、越限越投资。一线城市投资比例最高，就是自住兼投资的比例现在达到了24%，这个是从15年之后最高的一个数据；二线城市自住兼投资19%，三线城市是17%。所以看到今天限价是希望可以抑制投资，但是至少在2017年没有减少，反而让更多的人去抢房。

  6、租赁供求不匹配。租赁应该是2017年的一个趋势，但是我们看到供应跟需求不成正比，深圳上海3000元以下的房子需求是非常多的，26.4%的需求，只有11.9%的供应；3000到6000元房子的需求是51%，供应是39.6%；大于6000元房子的需求是22.6%，但是供应达到了48.5%，所以我们现在在一线城市对租赁的房子要求非常高，但是我们看到供求并不平衡。

  7、特色小镇一哄而上。住建部批准了403个特色小镇，省级批了979个特色小镇，体育总局批了96个，房企有500家，所以现在整个全国的数量已经超过2000多个，这些是拿得上台面的，还有很多号称的没办法统计，应该说特色小镇也是如雨后春笋一般，太兴旺了。

  8、家家都要冲千亿。已经有超过50家房企提出千亿目标，现在100强房企已经超过一半要突破千亿，但是我也觉得不可能50家房企都过千亿吧？过不了怎么办？会不会出现其他问题？会不会冲完千亿之后自己的公司最后交给别人了？这个都有可能。

  总结2017年房地产市场

  1、市场格局可谓剧变

  2016年一季度，一线城市卖了5.2%的房子，二线城市卖了34.7%，三四线城市60.1%；到了2017年9月，一线城市跌至2.4%，二线城市下降到30.9%，三线城市增加了，2017年市场格局可谓剧变，一线腰斩，二线城市涨跌互现，三四线城市是相对火爆。

  城市成交Top10，重庆、成都、武汉、青岛、杭州2017年发展非常好，未来也有非常大的发展空间。杭州首次突破了3000，新一线城市杭州赶超了上海，数据背后是对杭州市场的一个全面肯定，杭州市场确确实实非常火。此外还有重庆、天津等城市赶超了北京，原来是上海第一北京第二，现在上海第二北京第五。

  豪宅成交下滑，总价、单价豪宅项目几乎成交集体下降，但值得注意的两个城市，一是杭州高端住宅市场基本与广州统一水平线，二是三亚在2017年异军突起，10万以上成交出现了较大变化，三千万以上总价、十万以上单价排名攀升，也说明海南市场发生了天翻地覆的变化。

  2、房企竞争愈加激烈

  千亿企业格局，10家在1000到2000亿中间，中海是在2000亿，绿地、保利、融创在3000亿，中国恒大、万科、碧桂园是5000亿，碧桂园在2017年超过了78%的增长，一跃成为了龙头老大。

  行业集中度加速攀升，TOP10、20、30增长最快，各个阵营入榜门槛，出现了一个比较大上升，前十强的现在变成1500亿，在15年时是720亿，15到17年市场涨一倍，20强涨幅更大，在15年才300亿，在17年是910亿，接近千亿。30强从15年的295亿，一下到了17年变成689亿，也差不多一倍半，前30强整个的增长速度是非常快的。

  新增土地货值TOP10，排在第一位2017年是融创，并购王名不虚传；第二位的碧桂园也过了万亿，第三位恒大也有八千七百亿，第四位的万科也六千百三百亿，排在第50位的增加的货值也有500亿，从这里可以看到各家企业2018年还是积极向前的。

  拿地销售比，前十强总体较为稳健，拿地的金额相当于销售流量的60%，10到20是70%，21到30是0.6，31到40是0.5，从41到50也到80%，可以看到41强到50强的进取心是非常大的。

  房企融资成本，总量来看融资成本在2016年达到了最低点，但是在2017年又开始回升了，虽然没有达到2015年的相对高度，但是2017年的融资成本已经出现了很明显的上升；个案来看2017年5个房企融资成本最低分别是：首创4.04%，万科3.28%，龙湖4.25%，金茂4.27%，绿地4.29%。

  3、小镇一哄而上，成功者寥寥

  小镇2017年大爆发，其中浙江小镇最多，目前小镇都说是产业，但真正落地的产业其实不多。20%的特色小镇已经出现了雏形，大多数还是在在建当中。

  据克而瑞测算目前小镇投资强度每平方米27亿，这个钱绝对不足以支撑一个特色小镇的开发建设，资金未来也将成为特色小镇发展的一个重要因素，成百亿的投到上面，这个小镇的产业、生活、配套方方面面的才可以建成， 27亿从今天来看做不出高大上的建设。

  很多房企都曝了大量的数据，绿地要做特色小镇大盘，华夏幸福说三年100座产业小镇，蓝城百镇万亿计划，华侨城100座民俗文化小镇，时代地产5年30个未来小镇，现在房企已经把特色小镇作为一个非常重要的助力。

  4、租赁市场最大的主体还是个人

  16年的数据1.89亿人，中国有接近1.9亿人在租房，2020年将达到2.2亿，2030年将达到2.65亿。未来供地3成以上会成为租赁用地，当然他要包含长期持有的租赁房，我们选的几个重点城市，北京、上海、深圳、广州、杭州，在他们当中，特别是上海150万套中50万套是租赁房，上海是170万套中70万套是租赁房，深圳是75万套房屋中40万套是租赁房，然后杭州70万套中有8万套是租赁房。

  其实今天租赁主体最大的是个人，克而瑞统计下来个人房东占了97.5%，各种各样的机构运营商、中介系、酒店系、房企、国家队全部加在一起，所以今天97.5%的房子是个人租出去的，机构租出去是2.5%，所以对房企也好对这些运营机构来说，我们要注意到租赁市场长期存在，中国97.5%的人都是通过房东租房，个人租房。

  房企长租公寓，目前万科排在第一位，房企在长租公寓领域扩大的速度是非常非常快的，与此同时，在2017年有一支队伍加入到了长租公寓的行业，就是国家队，排在第一位的是上海地产，上海地产已经拿了71万平方米的土地建长租公寓，排在第二位是上海张江拿了25万平方米，第三位是上海莘庄工业区拿了17万平方米，现在张江里面有89万平方米的土地，他只拿了25万，89万平方米相当于10万套，10万套是什么概念？美国最大的两家长租公寓公司上市公司，都是上市公司，一家是8.2万，一家8.9万套，张江是10万套，然后市值每家都是相当于2000多亿人民币，这个资产价值非常的高。长租最终还得靠资本、资产，所以国家现在在不断的准备这些房屋，现在还是上海的国家队的长租拿地更加快一点，当然其他的广州、深圳国企也都冲进了长租公寓的市场。

  5、购房的主力军

  男性和女性购房决策，全国来看这个男的比女的要高30%到40%；但分城市来看南方城市男的看房比例很高，但是最后决策则女性比例较高；在北方女的看房比例很高，但是决策是男的决策。

  35岁左右是我们买房的主力军，毕竟买房还是需要一定的门槛，但是随着一年一年过去，我们未来80、90后一定会成为买房的主力军，35岁到55岁现在占了45%，25到35岁占了38%。投资客占比，廊坊、惠州和中山，这三个地方的占比只有20到24%，90%到95%是上海、沈阳、唐山、武汉、成都，其实上海还是占绝大多数。

  城市购房用途占比，其中海口第一，深圳第二，深圳投资客的比重一向是比较多的，东莞排第三，深圳旁边就是东莞。

  贷款比重，三四线城市也贷款，而且首套房贷款比重挺高的，三四线城市首套房贷款比重比一二线城市都要高，三四线首套贷款程度达到了47%，一线是32%，二线首套是44%，这个说明三四线城市房价也上来了，贷款比重也上升了。

  2018年十大预测

  1、房地产税落地。2018年可能会出台，最有可能是在四季度，2019年实施。不过房地产税属于地税，不可能每个城市都实施，而是因城施策。

  2、限价不会放松。虽然仅上海一地就有6000亿元的货值，因为没拿预售证而积压，但预计2018年限价仍不会放开。

  3、市场成交量微降。截至今天，统计局数据还没出，但一个大略的数据是，2017年中国房地产成交了13万亿元、16亿平方米。判断16亿平方米基本上是中国房地产市场的天花板，2018年的市场成交不会像2017年这样火爆了，成交量会微微下滑。

  4、2018年看好6个城市：杭州、海南（合为一个城市）、天津、上海、武汉和重庆。

  5、克而瑞花了一多月的时间，利用星巴克、共享单车、外卖、高铁和航班等指标综合考量，从三四线城市里挑出了20个看好的城市，它们是：无锡、东莞、佛山、常州、温州、泉州、绍兴、嘉兴、珠海、烟台、台州、南通、惠州、镇江、中山、金华、潮州、芜湖、徐州和唐山。

  6、租赁市场现在有国家队入场，但因为这个市场太大了，未来还是以个人拥有的存量房为主，市场竞争也以市场化企业为主。

  7、特色小镇会有一次大洗牌。截至目前，国家批了四五百个小镇，但存在一哄而上的现象，预计会有一场龙卷风，剩下的会很快发展起来。

  8、2018年前四强的销售额总计会达到3万亿元，TOP10占据35%的市场份额，TOP30占据一半的市场。

  9、阳光城、中南置地、雅居乐、富力、正荣地产、中梁地产、荣盛、远洋、融信、金科、祥生地产和蓝光地产等12家房企会进入千亿阵营。

  10、万科、绿地、恒大、融创、保利、中海、碧桂园和招商蛇口会成为大蓝筹股票。

  大咖观点

  1、易居中国董事长、总裁周忻

  一件事是继2016年引入16家股东后，近期易居又引入了6家房企股东：碧桂园、祥生、新力、俊发、中南和中骏，且易居回A股上市已进入静默期。两个观点：一是房地产未来会越来越关注房子之外的“生活”，碧桂园和雅居乐的物业管理公司都在上市进程中；二是中国房地产市场正在走向成熟，在发展模式上可以借鉴美国等成熟市场的经验。

  2、前华远地产董事长任志强

  任志强依旧不留情面，怒怼了丁博士十个预测中的两个：一是房产税，任志强说他可以与丁祖昱赌一把，2018年出不了房产税，甚至可能更长时间都出不了；二是他认为未来调控政策可能会放松，但可能要过了2018年以后，理由是部分城市财政紧张，需要卖地获得资金，他仍坚持房地产的“夜壶论”。三是关于房地产长效机制的建立，任志强提出5大方面：突破户籍与土地的障碍；市场化为主，保障为辅；适应长期城市化发展的需要；满足所有人的住房需求；让中国人都能实现美好梦想。

  3、旭辉董事长林中的新观点

  1.房价长期看国运，中期看人口和经济，短期看政策。

  2.中国房地产进入了新一轮长周期。1998年-2017年是高速增长高频波动的长周期，2017年-2035年为平稳增长低频波动的长周期。

  3.未来20年，中国房地产泡沫不会破裂。那些谈房地产泡沫的人，不懂中国，不懂中国特色。

  4.传统行业，包括房地产行业，进入龙头时代，跟美国上世纪七八年代出现“漂亮50”一样。

  5.房企会从追求速度过渡到追求品质。

  6.市场需求越来越多样化，细分领域会出现一批小而美的企业，细分市场拼的不是资本和规模，拼的是独特的资源整合能力和灵魂人物。这个灵魂人物不会是职业经理人，有匠心有情怀的人才能做好细分市场。

  4、中南置地董事长陈凯

  大企业，特别要感谢调控政策，不调控谁都好，一调控只有大企业才能好。

  不需要过分研究战略，只要关注丁祖昱的大数据就好。市场份额不需要太高，只要用心做，比别人早半步就好。

  要创造价值。坚信创造价值的企业，创造价值的创造家，创造价值的CEO，创造价值的职业经理人，他会有更好的未来。

  （内容来源：地产邦、克而瑞地产研究等）