[中房研协]各地“人才新政”=限购政策松绑？

  热点回放

  新年以来，多地密集发布房地产调控相关政策，主要围绕发展住房租赁市场和人才购房新政为主，要点在于放松落户约束，配套出台租房落户、松绑人才购房等方针。大规模引进年轻人才这一未来主力购房群体落户，有评论指出此举是对楼市限购政策的精细化调整，也有声音表明这不是单纯吸引人才，真正目的是给楼市限购政策曲线松绑。“人才争夺战”是否意味着2018年的楼市调控将有条件松绑？

  各方观点

  中国社会科学院经济学教授刘煜辉认为，西安、武汉、郑州、合肥、成都、重庆、贵州，未来新一轮城市机遇是产业竞争，产业竞争的背后实际上是人才的竞争，怎么样才能留住人才，只有把政府控制的资源向人才倾斜，向人才输送，向人才转移，才能为这个城市留下产业竞争力。

  戴德梁行高级董事、大中华区主管蒋尚礼认为，幅度有限的限购“松绑”将不能大幅度改善市场下行现状，全国房地产市场将进入多维度的深度调整期。目前来看，限购、限贷等对市场渗透仍深远，房地产市场交投短期内料将难以出现明显盘活迹象。

  万科董秘朱旭认为，二线城市政策的松动，针对人才落户购房，跟住建部的精神并不违背。2017年12月全国住房城乡建设工作会议召开，已对今年全年楼市定调，抓好房地产市场分类调控，促进房地产市场平稳健康发展。针对各类需求实行差别化调控政策，满足首套刚需、支持改善需求、遏制投机炒房。

  新城控股高级副总裁欧阳捷认为，表面上的各类政策，背后的驱动力都是城市希望借助精英人才和人才集群，建设成为更具竞争力和吸引力的中心城市。这是各大新兴城市开始“抢夺人才”的重要原因。

  机构李国政认为，吸引大学毕业生落户，制定购房、租房等优惠居住政策只是辅助手段，也是切实解决刚毕业不久大学生收入有限、购房困难等实际困难的必要手段，但切勿因果倒置，主次混淆。

  重庆大学建设管理与房地产学院教授马智利认为，当下二线城市的人才引进策略确实可能实现一箭双雕的目的：一方面能解决城市产业升级的需求，另一方面也能扩大购房人群，有利于补充因限购导致的市场需求急剧萎缩，避免引起房地产市场大起大落。

  易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，青岛和天津此次在农业人口市民化政策上继续给予了鼓励和刺激，充分说明了当前新型城镇化战略的推进。从此类政策来看，将加快部分农业人口的市民化进程，对于城镇化率的提高等都有积极的作用。此外，虽然出发点在于新型城镇化的发展，但实际上对于市场交易也是有积极作用的，尤其是新市民的导入，带来了较大规模的需求。相比松绑限购，此类政策更为积极，也是释放新购房需求的做法。

  易居研究院副院长杨红旭认为，近期多个城市的人才与落户新政：其一，出发点为了完成上级分配的“2020年实现1亿人落户”的总目标。其二，与房地产政策放松、与楼市发展无直接关系，但与地方政府抢人、圈地有关。其三，外地人落户加速、人才类门槛降低后，有助于增加购房需求，但很多外地人暂无购房能力，只有找到合适的工作、持续赚钱，才是增加购房总需求的长远之计。这也就意味着，表面看起来高潮叠起、热闹非凡的抢人大战，并不能立即转化成楼市中的购买力！

  中房分析

  热点城市“人才新政”拉开精准调控序幕

  住建部2018新年开局“支持刚改，差别化调控”具体部署下，全国从西到东，从北到南都有了根据城市各自需求、出台一城多策的楼市新政领头羊，楼市调控向分类精准迈进。一月份在兰州、南京等多个热点城市“松绑”限购后，一线城市广州，直辖市天津，计划单列市青岛也重磅加入“以住房引人才”队伍。

  “人才新政”是符合现有政策框架的城市竞争利器

  众所周知，“房住不炒”是中央定下的行业发展规矩，是长期政策方针，相当于行业发展的“天”。在这个前提下，限购政策是保持还是取消，就成为验证各地政府是否遵守规矩的一把尺子。往大了说，对于中央点名的热点城市，是否执行限购政策已经上升到政治高度，不容含糊。所以，我们也可以得出一个结论：本来是短期行政措施的各类限制政策，将长期化执行。

  再换一个角度，我们认为，执不执行限购政策是原则问题，执行的程度大小则是技术问题。各地政府之所以在“人才引进”方面如此积极，恰恰是在技术层面有了各自的发挥。所有领域的竞争，都是人才的竞争。城市竞争力，也无外乎是人，尤其是各类人才的有效搭配与聚集。在部分一线城市提出要控制人口规模的当下，热点城市顺势抓住机遇，降低门槛，接纳年轻的大学生，给予户口，进而获得购房资格，为以后在本城市落地生根打下最重要的“一根桩”。

  关于城市间的人才争夺，人口的流入方向不是靠一些和房地产相关的政策去刺激，更不是地方政府一厢情愿决定的。深层次是要发挥自己的区位优势，做好城市定位和产业导入。重点一二线城市，未来依然是人口的流向所在，当然也不意味着绝对人口的增加，而是人口结构的积极变化，而哪里人口净流入量大，高端人才聚集，哪里的房价就高，未来预期涨幅就大。这是简单而又重要的供求关系所决定的。

  “人才新政”是楼市限购松绑信号吗？

  随着发布“人才新政”城市的陆续扩围，政策已呈燎原之势，各地都不甘示弱。正如上文分析，既然人才能够落户，自然就有了购房资格，进而对城市的房地产发展有利。这个链条在逻辑上是成立的。不过，这并不能解读为限购的放松。限购的目的是限制非理性投机，或者多套理性投资，是通过限制杠杆率、用行政许可等方式来达到“房住不炒”之目的。“人才新政”所带来的结果是城市就业的高端人才数量增加，这些人本来就有天然的居住需求，他们从不受重视的城市转移到了受重视的城市，个人实现价值，城市人口结构改善，本身就是社会福利的增加，在相对自由的可选择的环境下，实现人才的跨区域配置。有理由相信，这样的城市政策多了，我国的市场经济含金量会更高。显然，各地的人才新政改变了高端人口的单一流动方向，也在一定程度上缓解了一线城市的高房价焦虑，以及实际的供需矛盾。

  人才新政背后是户籍制度的改革，是稳定住房市场长效机制的重要组成部分

  018年与以往调控最大的不同，就是各项长效机制进入实质落地阶段。户籍制度的松动、房地产税的预热、租售并举的落地、农村建设用地入市等，这些措施从不同角度形成合力，打破原来市场机制的巨大惯性，如“京沪永远涨”，“买房就赚”等看似永远正确的结论都在逐步出现反证。回归行业本源，让房地产真正成为解决人们居住需求的工具，而不是吸收巨大超发货币流动性，被动分配国民财富的工具！

  （内容来源：中房研协测评研究中心）