[中房研协]房地产投资增速超预期,销售同比增幅收窄,房企融资承压显著

2018-04-18 15:11:18

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  • 城市:全国
  • 发布时间:2018-04-18
  • 报告类型:市场报告
  • 发布机构:中房研协

——2018年1-3月房地产行业数据点评

  一、商品房销售金额和面积同比增幅收窄

  1-3月份,商品房销售面积30088万平方米,同比增长3.6%,增速比1-2月份回落0.5个百分点。其中,住宅销售面积增长2.5%,办公楼销售面积下降2.8%,商业营业用房销售面积增长9.6%。商品房销售额25597亿元,增长10.4%,增速回落4.9个百分点。其中,住宅销售额增长11.4%,办公楼销售额下降8.2%,商业营业用房销售额增长7.9%。

  分区域看,东部地区商品房销售面积12491万平方米,同比下降7.3%,降幅比1-2月份扩大1.8个百分点;销售额14126亿元,下降0.9%,1-2月份为增长6.7%。中部地区商品房销售面积8264万平方米,增长14.6%,增速提高3.9个百分点;销售额5319亿元,增长28.2%,增速提高3.1个百分点。西部地区商品房销售面积8376万平方米,增长12.0%,增速回落1个百分点;销售额5430亿元,增长29.0%,增速回落1.2个百分点。东北地区商品房销售面积957万平方米,增长8.5%,增速回落6.7个百分点;销售额723亿元,增长26.6%,增速回落8.6个百分点。

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  中房点评: 2018年1-3月,房地产销售金额和销售面积同比涨幅双收窄,金额回落幅度大于面积。商品房销售额同比为近30个月以来最低增幅,商品房销售面积同比为近31个月以来最低增幅。

  商品房销售面积和金额同比延续了此前大致轨迹,继续向零增长迈进。不出意外,第二季度末或三季度中即可以出现销售面积或金额的同比负增长。这是当前楼市政策、行业发展、融资环境等综合决定的。

  从细分市场看,住宅销售金额增幅还远高于住宅销售面积,在整体市场趋稳的情况下,住宅价格上升压力依然存在,而且未来也很难缓解。相对而言,商办类物业的价格有所回落,总体平衡了商品房销售金额和面积的对比关系。

  从单月走势看,3月份商品房销售面积同比增幅小幅回落、住宅销售面积同比涨幅小幅回升。也说明了住宅市场的活跃程度。

  近期,多地出台住宅销售摇号政策和人才新政,通过对人才提供住房补贴、积分落户以及享受配套等服务,吸纳外地人才。随着人口红利的减少,各地的人才竞争将越来越激烈,市场的竞争就是人才的竞争,也决定了一个地区的产业结构和发展潜力。对于房地产而言,有了人、有了高素质、高收入的人口,也有利于城市的良性发展,从而带动房地产市场持续繁荣。

  二、房地产开发投资累计增速继续回升

  2018年1-3月份,全国房地产开发投资21291亿元,同比名义增长10.4%,增速比1-2月份提高0.5个百分点。其中,住宅投资14705亿元,增长13.3%,增速提高1个百分点。住宅投资占房地产开发投资的比重为69.1%。

  1-3月份,东部地区房地产开发投资12277亿元,同比增长11.8%,增速比1-2月份提高0.2个百分点;中部地区投资4443亿元,增长15.0%,增速提高1.6个百分点;西部地区投资4122亿元,增长2.9%,增速回落0.8个百分点;东北地区投资449亿元,增长1.3%(1-2月份为下降15.3%)。

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  中房点评: 2018年1-3月,房地产开发投资实现10.4%的同比增长,涨幅再度刷新了三年来最高纪录,住宅投资增幅也创近年新高,达到13.3%。开年投资增幅初步扭转了去年以来的缓步下降态势,连续两个月掉头向上,且达到相对高位。从区域贡献看,中部地区房地产投资增速最快,东部次之,西部地区增速回落,东北地区扭转1-2月份的下降势头。

  单月投资方面,今年前三个月同比增幅持续上升,高于上年平均水平。尤其是住宅的投资,带动了整个房地产开发投资增速。

  房地产开发投资持续走高超预期,维持高增长主要有以下几个原因:一是部分房企低库存下主动补库存;二是受三四线城市棚改货币化的推动,房企积极布局,拿地节奏加快;三是去年开始的水泥和钢铁成本上升,带来开发投资中的造价成本上升,进而会在开发投资等数据中得到体现。值得注意的是,投资高位运行的同时,房屋销售数据持续降温,可以看出,当前地产双体系的背景下,销售对投资的领先意义在弱化,未来保障房和租赁房将成为地产投资的有力支撑。

  三、1-3月新开工面积同比实现大幅反弹

  1-3月份,房屋新开工面积34615万平方米,增长9.7%,增速提高6.8个百分点。其中,住宅新开工面积25531万平方米,增长12.2%。

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  中房点评:2018年1-3月,房屋新开工面积同比增幅由1-2月份的2.9%上升至1-3月份的9.7%,住宅新开工增幅则达到12.2%,反弹态势明显。房企开工意愿在3月份得以恢复。

  新开工增幅的大幅反弹,有一定的季节性因素,第一季度是各类新项目集中开工的时期,开工的规模、时机和速度也决定了房企在今年市场的表现。最近越来越多的企业在强调高周转,第一时间拿地,第一时间开工,这是与政策市场博弈的有效手段。尽快开工、尽快销售,尽可能的做大规模,能否做到这些,也决定了未来市场格局和企业的江湖地位。

 四、开发企业到位资金增幅连续两月下降,资金面紧张

  1-3月份,房地产开发企业到位资金36770亿元,同比增长3.1%,增速比1-2月份回落1.7个百分点。其中,国内贷款6957亿元,增长0.9%;利用外资16亿元,下降78.4%;自筹资金11449亿元,增长5.1%;定金及预收款11130亿元,增长11.2%;个人按揭贷款5160亿元,下降6.8%。

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  中房点评:2018年1-3月,开发企业到位资金增速已连续两个月下滑,同比增速为3.1%,为近两年来历史最低。从结构上看,利用外资以及个人按揭买房款对开发商资金到位下滑的推动最大。其中利用外资同比下滑78.4%,可见海外融资发债也在不断趋严。值得注意的是,定金及预收款增长了11.2%,是各类资金来源中增幅最大,与按揭贷款增幅对比反差巨大,从一个侧面也反映了全款购房客户在增加,或者是刚需受挫,改善住房需求在发力。

  在金融去杠杆的背景下,房地产信贷资金监管趋严,多数银行上调房贷利率,且2018年很多房企面临偿债高峰,房企如何解决“钱紧”难题,成为迫切需要解决的问题。

 五、土地购置面积由负转正,成交价款反弹回升

  1-3月份,房地产开发企业土地购置面积3802万平方米,同比增长0.5%,1-2月份为下降1.2%;土地成交价款1634亿元,增长20.3%,增速提高20.3个百分点。

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  中房点评:2018年1-3月土地市场升温趋势明显。土地购置面积由负转正,土地成交价款与同比上涨20.3个百分点。土地平均成交价达到4298元/平方米。

  土地购置面积由负转正,其一,主要源于近期部分地区加大土地供应,尤其是一些去库存明显的城市,急需补库存。其二,房企土地购置意愿有所回升,前期的土地大多进入开工阶段,及时补充土储才能产生更多的货值,实现销售业绩。但是土地购置面积增幅仍处于低位,

  有三个因素共同决定了房地产企业的土地购置意愿保持在相对低位。一是房地产调控政策持续保持高压;二是房地产销售收窄,企业对未来销售形势信心不足;三是受金融去杠杆的影响,房地产企业融资渠道相对偏紧,非银行融资渠道严格受限,企业资金压力加大。

  在楼市调控的情况下,大部分城市土地成交溢价率明显下行。但成交金额依然刷新历史同期记录。1-3月土地成交价款同比增长20.3%, 尤其是三四线城市卖地金额增长明显。

  六、商品房待售面积商品房待售面积继续减少

  3月末,商品房待售面积57329万平方米,比2月末减少1138万平方米。其中,住宅待售面积减少954万平方米,办公楼待售面积增加43万平方米,商业营业用房待售面积减少203万平方米。

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  中房点评:从全国层面来看,全国商品房待售面积减少的速度开始显著放缓。3月末商品房待售面积已处于近30个月最低值。从住宅待售面积来看,该数值已经处于近42个月低点。随着调控的不断深入,如何在供地以及预售方面,让库存维稳或缓慢上升应是地方政府需要考量的问题。

  (本文来源:中房研协测评研究中心)

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