[克而瑞]长三角热点三线城市楼市发展趋势研判

  2016年四季度之前，中国房地产市场供应和成交集中在一线和部分二线城市以及个别环一线的三四线城市，绝大多数三四线城市一直备受“冷落”、不温不火。但随着2016年9月底一、二线城市开启密集调控模式，各项紧缩政策频频加码，相当部分资金和需求开始外溢到执行去库存刺激政策的三四线城市，尤其是环一线和热点二线城市的三四线城市。

  从国家统计局公布的各能级城市月度商品房销售占比变化就能清楚表达，2016年以来，4个一线城市商品房成交面积比重从5%以上降至2017年底的2.5%，规模腰斩；32个二线城市商品房成交面积比重则从36%降至30.1%；其余600余个三四线城市成交面积比重则从60%上升至67.4%的历史高位，三四线城市市场整体近两年逐渐升温。

  就推动三四线城市市场持续火热的因素而言，可以大致概括为以下几点：

  在全面升级调控的大背景下，这类城市调控政策相较温和；

  棚改货币化安置加速推进，持续释放可观的增量购房需求，以徐州为例，徐州因棚改货币化安置带动销售面积突破350万平方米，激活了市场，对徐州的去库存起到了积极的推动作用；

  土拍市场显著升温，高溢价地块频出，地价上涨倒逼房价上涨预期；

  可投资“资产荒”尚未改善，一二线城市楼市政策高压，三四线城市渐成投资客群关注焦点；

  重大基础设施投产或建成以及未来规划利好，激发各类改善与投资需求。

  然后，经过近两年的市场高热，其间也有城市热点轮动，三四线城市市场发展的可持续性问题成为市场关注的焦点，我们将围绕供、求两大维度，从土地、库存、人口、购买力和发展规划等五个方面展开具体分析，判断未来市场供求关系，预测其市场发展前景。在这样的方法论基础上，我们通过对各城市市场具体表现，筛选出了当前依然火热的、极具代表性的四个长三角三线城市——绍兴、台州、徐州、淮安作为分析样本。

  一、五大方面因素推动徐州等三四线城市市场高位运行

  1、政策环境较一、二线城市相当宽松，助推三四线市场快速燃爆

  2017年，一线城市着重加强商办市场管理，二线城市限购政策扩容，更多三四线城市相继加入调控行列，但多数三四线城市限购政策力度较为温和。另外，部分城市出台了限售、限价政策，一般限售周期在2年，意在冻结房产交易，维稳房地产市场。

  2、棚改货币化安置加速推进，持续释放可观的增量购房需求

  棚改不仅仅增加了部分需求，也对市场供求关系产生了巨大的影响，甚至逆转了供求关系，催动房价上涨；房价上涨引发市场恐慌，带动第一类的婚姻刚性需求和第三类进城农民置业需求提前入市，加剧供不应求；房价上涨抬升了政府对土地溢价的想象空间和出让底价，再次催生房价上涨；房价上涨带来产品改善的空间，带来大房企的进驻，带来产品表现力的提升，释放第二类的改善型需求；改善型产品房价的标杆效应带动区域房价上涨、地价上涨，投资客回潮，泡沫出现。 

  3、土拍市场显著升温，高溢价地块频出，地价上涨倒逼房价上涨预期

  基于持续上涨的楼板均价，市场对于房价上涨的预期持续升高。尽管政府对一些项目进行了限价，但是量相对较少，对于整个宏观市场仅仅是杯水车薪；相反，限价项目与二手房市场的价格倒挂有引发了新一轮的抢房大战，一定程度上加剧了市场的不稳定。

  4、可投资“资产荒”尚未改善，三四线城市渐成投资客群关注焦点

  随着全国范围内主要城市及热点城市房价的大幅上涨，尤其是一线城市和热点二线城市的“购房门槛”飙升，相当一部分刚需和投资转而向周边三四线城市或者有规划利好的城市，三四线城市逐渐城市市场关注的焦点。尤其是绍兴、台州、徐州、淮安四城房价洼地的资金流入效应显现。2017年绍兴、台州、徐州、淮安的成交均价分别为10513元/平方米、11942元/平方米、8751元/平方米和6531元/平方米，目前四市的房价处在相对的价格洼地，尤其是绍兴、徐州、淮安均属于房价收入比偏低，均低于合理范围6-7，购买力较强。

  5、各类规划政策利好，基础设施完善，激发各类改善与投资需求

  近年来，重大基础设施和各城城建规划频出，纷纷新建地铁、快速路，完善各类基础设施，提升城市自身竞争力。这一系列举措势必也对城市房地产市场起到一定的振奋作用，最为典型的徐州，2017年6月，在国务院关于徐州市城市总体规划的批复中，明确定位“徐州是国家历史文化名城，全国重要的综合性交通枢纽，淮海经济区中心城市”，是“一带一路”重要节点城市，确立了徐州在淮海经济区的龙头地位。

  二、以徐州为例从六大维度综合分析城市市场未来供求关系

  1、土地：2017年土地成交规模创新高，向东向南成为发展主方向

  纵观徐州历年的土地供应，2012年堪称 “分界点”，2006年-2011年土地供应量量基本处于“低位徘徊”，年均维持在600万平米左右，而从2012年开始徐州土地供应规模出现“爆发式”增长，一举突破2000万平米，2017年更是逼近4000万平米。

  虽然土地供应量增长显著，但徐州土地市场却一直处于“不愠不火”的状态，地价增长缓慢，2006年经营性用地成交均价为909元/平米，2017年也仅上升至1174元/平米，随着住宅项目的热销，土地市场热度也随之逐步回升。

  2、供求：成交量逐年攀升，投资客+拆迁户为楼市提供有效支撑

  从供求关系来看，2014年前徐州商品住宅的供应量都显著高于成交量，市场处于供过于求的状态，自2015年以来成交量开始逐年攀升，2017年的成交面积达到了743万方，创历年新高，而房价也攀升至9471元/平米。市场热度逐步回升，主要与以下几方面有关：

  基于前期供应量过大，为了加强“去库存”，徐州的楼市调控力度相对温和，不限购但限售，限售周期为2年，限售政策影响程度有限。

  从客群结构来看，2017年徐州购房者投资比例较高，外地客群占比多达40%。以苏南、上海外出打工客居多。

  棚改货币化安置也是推动成交的重要因素，徐州棚改片区主要集中在三环沿线的近郊区域，尤以西三环片区居多。拆迁户得到货币补偿后基本会选择在原区域或周边区域置业，因而也推动了成交量和房价的持续攀升。

  3、库存：整体降至近7年最低，消化周期仅5.4个月，但区域分化突出

  从供求比来看，自2015年以来徐州市场一直处于供不应求的状态，2017年商品住宅供求比为0.87。因成交热度逐步回升，徐州商品住宅存量面积自2014年以来基本保持着逐年下降的趋势，库存风险有了一定程度的缓解。截止2017年末，商品住宅的库存面积仅为328万方。从消化周期来看，2015年高达20个月，2017年便骤减至5.39个月。

  4、人口：输出型城市近期出现回流趋势，城东城西客群显著差异

  徐州是典型的人口输出型城市，自2007年以来，常住人口基本保持着逐年下降的趋势，2013年开始有了稳步提升，常住人口开始正增长，虽然增幅有限，但截止2016年末常住人口依旧达到了871万人。户籍人口总量一直保持着缓慢增长，2013年首次突破1000万人。从人口流动性来看，徐州本地客群偏好于外地务工，常住户籍人口比基本都不足1，从2007年便开始逐年降低，2017年仅为0.84，和江苏省的其他三四线城市相比仍有差距，后期随着政府产业升级和各项基础配套设施的全面建设，人口回流趋势会更加明显，房地产市场发展潜力十足。

  2018年初，徐州也出台了《徐州市“十三五”人口发展规划》，其中提及，未来几年徐州人口数量将适度增长。其中，全面二孩政策仍将平稳实施，育龄妇女总和生育率稳定在1.85左右，人口自然增长率稳定在8%左右，人口增长与经济社会发展和资源环境承载力相适应。到2020年末，全市常住人口预计将达到900万左右，户籍人口1070万左右。从人口素质方面来看，受教育水平也将稳步提升，劳动年龄人口和新增劳动力平均受教育年限将分别达到12.2年和15年以上。人才总量将持续增长，全市人才资源总量有望达到145万人以上，专业技术人才总量60万人以上，高技能人才资源总量30万以上。

  5、支付能力：近8年间收入增速高于房价涨幅的状况在2017年反转

  从徐州的经济发展水平来看，2017年徐州GDP完成额为6605.95亿元，名义增速为13.73%，位居江苏省第六；而就人均可支配收入来看，一直处于逐年递增的态势，2017年预计达到30987元，而从房价收入比来看，2007年至今呈现出一个平滑的抛物线，先升后降，2017年回升至5.81，但仍低于6~7的区间，说明徐州人群的购买力充足。

  6、发展潜力：海-陆-空配套不断完善，第三产业发展带动转型升级

  ① 交通：海-陆-空立体交通枢纽逐步构建，区域板块价值被重塑

  一是加强陆路交通建设，其中包含高速公路网、干线公路网、高速快速铁路网、城市轨道网、城市快速公路网。二是秉承“内延外伸、联网畅通”的原则，重点打造畅通高效、智慧感知、生态环保及文明服务的“四型航道”。三是积极推进航空交通的逐步完善，加强机场建设。续建完成徐州观音国际机场二期扩建工程，提高机场运营保障能力。

  从目前徐州的交通体系来看，政府正在逐步完善海-陆-空立体交通枢纽的构建，此举一方面有利于城市功能的逐步完善，为居民提升更为便利的出行方式；另一方面城市通达性的提升也有利于带动相关产业的发展，对于吸引外来人口和提升当地的GDP水平都大有裨益。

  ② 产业：积极推动产业转型升级，第三产业占比高达47.4% 

  近年来，徐州市政府积极推动产业转型升级，着力发展旅游业、物流业、高新技术产业等，并取得了不错的成效。三产结构有了显著优化，第三产业占比由2012年的41.5%上升至2016年的47.4%。

  综上，徐州发展进入“快车道”，不仅能带动当地的产业经济发展，而且外来人口的涌入也会为城市的房地产行业发展带来新的契机，总体来看，徐州还是具备一定的交通配套和产业基础，随着城市建设的逐步深入，也会对周边城市产生较好的辐射作用。

  三、以绍兴、台州、徐州、淮安等为代表的四类市场前景展望

  总体上看，当前绍兴、台州、徐州、淮安等四个城市均为房地产市场热度较高的城市，绍兴、徐州房地产市场相对稳健，调控政策有望延续温和走向，成交量将持续高位运行，受较低基数影响，两城房价存在一定的补涨空间。台州则由于区位和交通限制，投资需求较低，大多则是内生型需求，短期内上涨空间有限。淮安房价前期快速上涨，则主要是受益于棚改货币化安置的影响，但目前在一定程度上已经透支市场预期，面临一定的调整压力。

  但在深入分析四个城市市场的动因与前景后，又呈现出鲜明的特点，四个城市因其独特的代表性又一定程度上可以代表当前长三角乃至全国三四线城市的四种类别。

  第一，绍兴这类环聚热点二线城市周边并与之协同联动效应密切的城市，本身产业、人口、经济增长等房地产支撑坚实，一如廊坊与北京、昆山与上海、东莞与深圳、佛山与广州等已经发展成型的城市样本一样，未来如绍兴与杭州、南京与镇江和马鞍山、合肥与芜湖等；

  第二，台州可以看作是自身产业多元、民营经济发达，藏富于民、内生住房需求旺盛的城市代表，这种一如义乌、金华等；

  第三，徐州的特点在于户籍人口基数大而人口严重外流，城市产业升级带来城市面貌快速更新，大量返乡置业与城市更新推动房地产市场持续火热。其他如扬州、泰州、盐城皆如此。

  第四，淮安应该能代表绝大多数三四线城市，没有核心产业，也就没有足够强的人口吸附能力，典型的支付能力有限的内生需求城市，但凭着国家重点基础设施规划的利好和去库存政策尤其是城市更新的东风，房地产市场迅速火热。

  1、绍兴等协同、外溢效应利好城市持续性强，重点关注类似柯桥的产业毗连区

  绍兴位于杭州湾南岸，处于宁波与杭州之间，地理位置优越；历史人文资源丰富、生态宜居，人口持续流入。由于距离杭州较近，加上杭绍高铁的助力，已经积极融入杭州“半小时经济圈”，因此房地产市场长期看好，市场热度有望延续。目前市场热门板块集中在区位优势更为显著的柯桥区、镜湖新区和越城老城区，区域内库存小，去化周期合理，房价上涨速度快，但相较于杭州、宁波，仍是“价格洼地”，具备一定的投资价值。但是近期绍兴土地市场热度递增，要警惕长期风险。

  像绍兴这类的城市还有合肥周边的芜湖、南京周边的镇江、马鞍山，它们自身经济发展水平较高，与核心城市的交通比较便捷，经济联系较为密切，这些城市房地产市场受核心城市的外溢效应显著，尤其是距离杭州、合肥、南京较近的重点区域，受益于区位与交通优势，房地产市场可高看一眼。

  2、台州等经济发达、内生能力强的城市进入平稳增长期，短期内上涨空间有限

  台州民营经济发达，房地产市场多为内生需求型，置业群体以本地客群为主，尤其是近两年在大规模的棚改安置推动下，一部分购房需求已经透支，未来增量购房需求寥寥，成交量上行空间有限。房价方面，尤其是经过去年下半年的暴涨后现阶段已进入平稳增长期，短期内上涨空间有限，基本涨幅控制在1000元/平方米左右。从区域来看，椒江凭借中央商务区的逐步崛起，未来投资价值较高，其它区投资回报率相对偏低。对于有投资需求的客群，房价由于刚刚涨过一轮，短期3-5年投资回报可能不太明显，随着后期台州市政规划和城市基础建设的完善，还是存在增值空间，若有投资意向的客群还是建议长期持有。

  与绍兴等人口流入性城市不同，台州、义乌、金华等东南沿海三四线房地产市场的内生性历来较强，有限的本地需求难以支撑市场的持续扩张和高位运行。这些城市以自住需求为主，库存量相对较大，尽管这些城市民营经济发达，中小企业主购买力强劲，但毕竟数量有限，未来可能会有部分中高端改善性需求或将持续释放。

  3、受益于“返乡置业”和棚改安置的双重利好，徐州等城市尚存一定的增长空间

  徐州作为苏北特大型城市，前几年受制于房地产市场扩张较快导致库存较大以及人口流出等因素影响，市场成交萎靡，价格增长缓慢。但自2016年以来市场热度急剧攀升，徐州市场成交爆发，主要是由于产业结构不断优化，引发了常住人口的回流，带动了房地产市场的发展， 2016年返现置业客流比重高达40%。加上徐州近两年大刀阔斧的旧改货币化安置，一定程度上也推动了成交量和房价的持续攀升。展望未来，徐州房地产市场热度有望延续，成交量将维持在较高水平，但增长空间着实有限；房价现已进入平稳增长期，后期犹存一定的上涨空间。

  像徐州这类人口基数大、产业发展快的城市还可重点关注扬州、泰州、盐城等城市，这类城市的受益于人口优势，加上近些年经济发展速度较快，产业能级的提升，吸引了许多外出游子返乡置业，因此这类城市尚存一定的增长空间。但是值得注意的是，要加强对土地市场的关注，防止因市场过热导致的新一轮库存风险，否则将给房地产市场造成较大冲击，极端情况下甚至会重现高库存风险。

  4、淮安等机会型的内生城市房价现已行至阶段性高点，涨幅将趋于平缓

  淮安经济发达程度相较苏南稍差，但随着京沪高铁二线、徐宿淮盐高铁的规划建设，部分当地投资性需求和返乡置业人群在淮安购置房产，激活了淮安的房地产市场的发展。主要受到本地棚改货币安置的推动，淮安房地产市场十分火爆，多数项目开盘必售罄，热点板块频现“无房可售”的窘境。鉴于房价收入比依旧低于合理区间，居民购买力并未出现透支的迹象。我们认为2018年上半年市场热度有望延续，成交量或将持续高位运行。短期内，供不应求的市场格局难以逆转，房价犹存一定的上涨空间。不过，淮安房价现已行至阶段性高点，热点板块房价已然实现翻番，涨幅将逐渐趋于平缓。

  淮安这类城市是中国绝大多数三四线城市的缩影，缺乏优势产业，经济发展水平较低，人口外流严重，有限的居民购买力难以支撑房价的持续上涨。远郊区县土地供应明显过量，置业客群仍以本地客群为主，市场需求有限，一旦住房供应量显著超出市场承受的极限，或将重现高库存风险。