[中信建投]单月销售重新转负，静待边际改善空间

  土地端：土地市场趋于平淡

  量价增速双双回落：1-4月，土地购置面积同比减少2.1%，较1-3月回落2.63个百分点；土地成交价款同比增长13.6%，较1-3月回落6.7个百分点。1-4月土地购置增速相较1-3月略有所回落，整体增速依旧处于低位。我们认为主要原因在于去年基数开始提高，以及当前融资环境持续收紧但调控政策仍旧不放松。

  投资端：投资韧性持续

  新开工重新回落：1-4月，房屋新开工面积同比增长7.3%，较1-3月回落2.3个百分点。本月新开工增速重新回落，我们认为原因还是在于销售端依旧不乐观，尽管当前库存处于低位，房企有动力加大新开工力度，但是预售证的管制和限价等调控政策的延续导致销售端的不畅通，房企对是否加大新开工力度仍保有一定的观望心态。投资韧性持续或是土地购置费延期计入：1-4月房地产开发投资同比增长10.3%，较1-3月略降0.1个百分点。投资累计增速在上月创近三年来新高后，4月继续保持高位，在新开工增速重新回落下，投资依旧韧性十足，其原因可能与1-3月一致，即去年火热土地市场下分期支付的大量土地购置费延期计入本月投资，起到支撑作用。

  销售端：成交增速继续回落

  1-4月商品房销售面积同比增长1.3%，较1-3月回落2.3个百分点；销售额增长9.0%，较1-3月回落1.4个百分点。分区域看，中西部地区销售量价齐增，而东部齐降。从我们调研及数据跟踪来看，全国销售端整体需求热度不低，尤其是从我们的中西部核心城市调研来看，热度仍然很高，且供需结构和政策有东部化的趋势。4月销售有所下滑的原因主要在于，预售证整体依旧处于管控下，供给依然紧张，导致成交持续下滑。不过我们也看到，4月上海出现了预售证集中放行的现象，供给弹性大幅释放，因此对于全年销售的判断，我们认为还需要保持对5、6月份政策边际变化和供给弹性的关注。

  资金端：到位资金持续滑落

  1-4月房地产开发企业到位资金同比增长2.1%，回落1个百分点。其中，国内贷款同比减少1.6%，成为2016年调控新政以来的首负个人按揭贷款同比下降6.7%，继续负增长。据融360监测数据，4月份全国首套房平均贷款利率已连续上涨16个月至5.56%，二套房贷利率也实现12个月连续上涨至5.91%。当前房企融资渠道全面收紧，相对而言，“融资集中度”的提升将是2018年长期演绎的命题。