[克而瑞]三四线市场调研纪要（五）四川省遂宁市

  市场综述

  当前市场依然高热

  下半年多盘上市使折扣“抢跑”普遍

  遂宁市场2014-2016年较差，中小融资公司倒闭，民间借贷频出问题，在售项目去化极为困难，部分楼盘变成烂尾楼。随着成都限购，2016年底遂宁市场开始好转，2017年下半年市场显著升温，期间置信在河东新区拿一宗地王楼板价5100元/平方米，带动房价加速上涨。2018年市场依旧延续较高热度，多数项目开盘都能顺利售罄。

  01

  信贷政策

  认贷不认房，利率上浮10-25%

　　放款周期一个月内

  首套首付三成，利率上浮10-15%，二套首付四成，利率上浮10-25%，改善性产品利率上浮更高，认贷不认房。银行放款周期较短，房企竭力抢回款，大型开发商具有话语权，置信仁湖花园要求银行15天、碧桂园要求30天内放款，否则就换银行。

  02

  需求结构

  集中刚需、刚改使得房价近乎翻倍

  改善产品涨幅不足四成

  成交主力为刚需、刚改客群，80平米两房、90-100平米三房更为热销，刚需板块房价涨幅更大近乎翻番；改善产品价格涨幅略有落后，典型如保利养生谷涨幅不足40%。

  03

  客户分布

  楼盘拓客下沉至周边乡镇

　　客户量占比30%-70%不等

  河东新区（高端改善）或金桥新区（纯刚需）均有50-60%客户来自于主城区和河东新区，30%客户来自于周边乡镇；物流港区 30%客户来自于主城区，70%客户来自于周边乡镇。碧桂园置业顾问拓客下沉至周边乡镇企事业单位，可谓是把周边乡镇有较强购买力的客户群体全部收割殆尽。

  04

  区域价格

  房价“天花板”1.2万/平方米

  下半年多盘集中供应使折扣“抢跑”普遍

  遂宁划分为一城三区，一城老城区，市政规划偏旧，无新房，二手房8000-9000元/平方米；三区：河东新区房价8500-11000元/平方米不等，全市房价高地。河东新区可以划分为一期河东现代服务员聚集区，以万达广场为中心，市政配套算是全市标杆，二期现代花园城，三期中华养生谷三大片区，二、三期发展尚不成熟；物流港区，碧桂园已售1500套，剩余1200套，华翔城剩余1200套。目前物流港区房价7000-8000元/平方米，有物流产业支撑；金桥新区，规划两湖两公园，生态环境是最大卖点，市政配套近乎空白，置信是最大地主，房价6000-7000元/平方米。

  整体而言，遂宁房价有隐形的“天花板”，正处试探阶段，置信在河东新区地王盘蓄客小半年仍未开盘，预估1.2万/平方米，毕竟成都天府新区房价1.3-1.5万/平方米。

  下半年河东新区仍有两个新盘入市，景宸府760套，正黄翡翠湾800-900套，市场面临较大去化压力。当前各楼盘都有折扣优惠，改善项目优惠力度更大，譬如保利养生谷排号、认购、全款叠加可以打9折。

  05

  土地市场

  市场前期低迷，减少供地甚至暂停供地

  地价行至阶段高点

  遂宁市土地供应比较节制，尤其是市场销售较差的2014-2016年，地方政府大幅减少供地，甚至暂停供地，使房地产市场供需逐步恢复平衡。受惠于2017年以来房价加速上涨，地方政府大幅上调土地起拍价，河东新区新增供地起拍楼板价达5000元/平方米，与前期最高地价齐平，但参与竞拍房企寥寥，地价升至阶段性高点。