[国泰君安]定价权转变下的房企分化

  定价权：定价权逐步向金融和政府转移

  要点：背景逐步变为高广义库存、紧企业信贷、紧政府调控、强居民购买力，定价权向金融和政府转移，企业财务费用率、远期毛利润率上行

  总杠杆：总杠杆进一步提升带来利润率下行的压力，龙头公司整体杠杆率最高。

  要点：2017年周转率下降是总杠杆水平上升的主因。去杠杆带来财务费用上行，净利润水平或将进一步收窄。

  城市分化：区域的裂变导致了企业的分化，部分向一二线扩散，部分企业下沉

  要点：城市分化继续下沉，呈现一线衰退、二线分化、三四线城市贴近二线、5678线增长的局面，企业同时产生分化。

  去库存：房企库存普遍较高，去杠杆推动去库存

  要点：龙头公司库存水平高于全国平均水平，融资收紧使龙头公司投资强度下降，行业集中度增速放缓。