[中房研协]“抢人大战”重塑城市发展格局

  热点回放

  最近，中国各城市“抢人大战”愈演愈烈。比如天津的“海河英才”计划刚刚发布数天，就有超过30万人申请落户。在中央继续强化限购的政策背景下，地方放宽人才落户政策，可以看作是在现有调控政策框架内，发展经济、去楼市库存的可行做法。当然，各地的竞争性“抢人”，不同程度地带来相应楼市热度上升，房价快速上涨，这让“抢人大战”一时间备受质疑。建设部也对部分城市进行了约谈，这说明，楼市调控的神经依然在紧绷，“房住不炒”的原则不可动摇。

  人才流动导致的一些地方房价上涨，有其合理的成分，但是否与“房住不炒”相违？未来政策面是否会有所限制？ 下面着重进行探讨。

图 1：出台“人才引进新政”城市房价涨幅情况

（数据来源：中国房地产测评中心）                                                       

  各方观点

  易居（中国）企业集团 CEO 丁祖昱认为，抢人大战现在已经演变成了突破限购的大战，我想这应该不是政府的初衷，至于更深层次的问题，应该会在抢人大战一两年之后显现，城市的经济活力如果没有增加，就业机会没有增加的话，抢再多人也是白搭，最后哪怕是买进来的房子也都会吐出来的。

  伟业我爱我家集团副总裁胡景晖认为，各地的落户政策和人口政策只是一个微调，主要还是希望经济发展能够更均衡，在一些二线城市和一些欠发达城市出台的一些吸引人才购房的相关政策也是想借此机会吸引更多人才，对房地产市场来说也是需要产业人口合理布局，包括人才的分布的合理性，但是并不代表房地产的宏观调控政策发生了根本性发化。

  戴德梁行高级董事、华南及华西区研究部主管张晓端认为，本轮楼市调控将是长期的、动态的，监管层为了保证楼市稳定、避免房价上涨过快带来的风险，调控工具也是多样化的：在多地人才引进政策和楼市限购政策出现矛盾时，按照“权利和义务”相一致的原则进行调节。总结来说，调控政策对于缓解目前成都房价的上涨压力和因房地产投机造成的风险都是有积极作用的，能够起到维持市场平稳有序发展的作用。

  原北京市华远地产股份有限公司董事长任志强认为，首先，土地供给方面控制在一定的范围内，导致房源供应量保持总体不上升，其次，在“人才”大量的涌入城市后，就产生了大量的 “特殊”需求，于是就出现了需求太大而供应不足的矛盾，房价肯定就会出现上涨。

  万科董秘朱旭认为，二线城市政策的松动，针对人才落户购房，跟住建部的精神并不违背。2017 年年末全国住房城乡建设工作会议已对今年全年楼市定调，抓好房地产市场分类调控，促进房地产市场平稳健康发展。针对各类需求实行差别化调控政策，满足首套刚需、支持改善需求、遏制投机炒房。

  全国房地产商会联盟主席顾云昌认为，各地的人才新策大大降低了落户门槛，这使得与楼市调控政策紧密相关的户籍限制被轻易撬开，虽然这并不是地方初衷，但客观上，大量人口的涌入确实是此轮二三线城市房价快速上涨的重要因素之一。人才涌入增加了购房需求，同时也拓展了城市产业发展后价值上升的空间，助推了部分城市房地产成交及价格预期。

  香港文汇报认为，目前“抢人大战”参与度最高的天津、武汉、西安、成都、长沙、南京等城市大多数处于扩张与产业转型期。“抢人大战”折射出中国经济发展动力与区域经济版图变化的新动向。从某种程度上看，留住年轻人，留住受到良好教育的人才，就保证了城市的未来。

  经济学家宋清辉认为，各地的人才争夺战仍在如火如荼地进行，尽管显得有些“硝烟弥漫”，但这是一种良性竞争。以往人才主要聚集在老牌一线城市，其他城市很难享受这样的红利，人才大战则打破了户籍壁垒，促进了人才流动，可以优化国家人才配置，促进城市间的均衡发展。

  地产自媒体人卢俊认为，不管是因为想要投资买房落户，还是落户后刚需买房，本质上是一个城市的购房需求量会大增。当一个城市的房地产市场面对严重供不应求的格局时，会采取摇号、限购等各种政策，但这些政策已经在一线城市被预言过无法抑制房价。所以，大量吸引人的城市，可能就是下一轮房价引爆点。另外这一轮“抢人”凶的城市，明年也可能跟进调控政策。目前来看，可能的轨迹是：今年这些城市的房价将暴涨，明年采取抑制。若是这样的走势，就跟当年的一线城市一模一样。

  中房分析

  热点城市之间的人才抢夺战不断升级，相应楼市也在不断升温，但并未违反“房住不炒”

  支撑房地产发展的核心要素在于人口（更直接的因素是人口带来的住房消费力），人口规模决定了城市住房需求的总量，各地“抢人”大战以来，首先影响的是房地产市场。部分城市通过人才落户，原有的限购政策效果打了一些“折扣”，新入户居民获得了买房资格，客观上扩大了合规购房人群数量，这类新增的合规购房人增速如果大于当地新增住房的增速，那么楼市就会出现新的供求不平衡，这是人才争夺战导致楼市价格上升的经济原理。

  不能认为楼市出现升温，相应的人才政策就是错误的，就要调整，要被取缔。虽然针对近期部分城市房地产市场出现较快上涨情况，住建部通过约谈向 12 个房价领涨的地方政府施加压力，但客观讲，这些城市并未放任投资资金炒作，而是在现有“房住不炒”政策框架内做文章，走的是大路，住建部约谈也更多是象征意义，各地通过人才引进发展经济的大方向没有问题。

  “人才政策”提高城市竞争力，更有效打破户籍壁垒，实现公共资源的合理调配

  热衷于人才争夺战的热点城市之所以在“人才引进”方面如此积极，归根结底，一方面是看准了人才储备在未来城市发展潜力方面的巨大作用，另一方面则更具有现实意义，通过人才落户，相当于收割外地的财政、教育、培训果实，直接为我所用，且带来直接的租房、购房需求，带动财政、税收的增长。房地产去库存也更加落地和有效。

  更为重要的是，人才政策可以让人才在城市之间有更多的选择权。中国城市化最大的问题就是户籍制度，且当前楼市限购政策多数与户籍挂钩。各地竞相开放落户政策，尝试突破户籍制度的壁垒，通过更加市场化的手段，让渡地方的公共资源享有权，建立起不同层级城市间的比较优势（通俗讲，就是热点城市的户籍身份吸引力大于一线城市的暂住身份，更大于小城市的户籍身份），促进人才在区域间的流动，让人才有了更多选择权，而非仅集中在一线城市，或被迫固守在小城市。推进户籍管理制度的改革，也是贯彻中共十九大报告精神、响应中央政策要求的重要举措。

  城市发展格局因人才流动而转变

  目前，城市和城市之间正在经历人口在空间上重新配置的过程，这种配置在接下来的较长时间内将以政策牵引为催化剂，以人才流动为表现形式，向省会及区域中心城市近一步集聚。新一轮的全国人口腾挪应该集中在人才资源的重新配置。例如重庆、郑州、武汉、成都等城市因“人才政策”，其人口竞争力正在显著增强，房企的投资路径也因此呈现出“西进”的态势，以武汉、成渝为核心的长江中游城市群开始崛起，成为企业投资新热点，房地产城市格局正在被重塑。城市发展格局正在由“东部独秀”向“东部先发，中西部崛起”的格局转变。

  未来调控之手如何发力

  在中央经济工作会议差别化调控的“定调”之下，调控无论是收紧还是放松都可以由各地方政府而定，这无疑增加了中央政府对房地产市场调控的难度，调控链条加长，虽然对中央来讲有些力不从心，但这是历年调控实践总结出来的可行做法，相信“因城施策”这一原则不会改变。中央有最高的调控话语权，地方则在大的政策框架内具体施政，某种程度上，地方与中央的政策也会有博弈存在，这种博弈是良性的，也是正常的，政策需要调控，也需要及时的效果反馈。

  地方只要不突破限购、限贷等刚性政策，中央仍赋予地方较多调控权力。当然，各地招揽人才是为了城市的更好发展，应更合理的对房地产市场做出规划，避免让房价意外的抢了人才建设的风头。

  中央政府可以腾出手发力长效机制建设，大方向把控好，在吸引人才方面，应该鼓励地方政府之间相互良性竞争，但同时也要加强政策引导和纠偏。

  （内容来源：中房研协测评研究中心）