[克而瑞]山东半岛双核凸显，青岛投资前景更优

  紧邻京津冀，背靠长三角，遥望日韩，位于渤海湾的山东半岛的区位优势十分明显。然而，随着京津冀和长三角城市群的日益壮大，西部的河南省也拉着菏泽和聊城成立了中原城市群，而夹在其中的山东半岛却显得越发无名。为了提高整体经济发展，山东省于2018年正式批复了山东半岛城市群发展规划。

  山东半岛城市群内所涵盖城市等级较为完全，17个地级市及其所辖县市都被规划进城市群内：以济南和青岛为发展核心，辐射周边15市及所辖县市。而本文的关注点主要在城市群的两个核心——济南和青岛。这两个城市各有所长，作为山东省的省会城市，济南有着青岛无法比拟的人文底蕴和政治优势，但青岛的区位优势好，在经济发展上后来居上，成为省内经济发展的龙头。那么，对于购房者来说，这两个城市哪个更具投资价值呢？

  经济发展：青岛各方面发展实力领先，内陆城市发展普遍较弱

  从城市群整体经济发展情况来看，城市之间差距较大，但无明显的阶梯分布，主要以青岛、烟台和济南三个城市为首，其他城市与这三个城市的经济总量差距较大。并且沿海城市的发展情况很明显要优于内陆城市，从经济总量及从城镇居民可支配收入就能窥见一斑。

  与辽中南城市群的大连类似，青岛具有沿海优势、且城市知名度高、旅游业发达，其2017年的经济总量及人均可支配收入均位居城市群首位，2017年末的常住人口数量也超出津南近200万。青岛不仅仅是一个旅游胜地，作为国家开放较早的沿海城市之一，青岛的经济发展一直都走在前列。在2016年，其GDP就已破万亿，是北方城市中继北京和天津之后第三个破万亿的城市。通过打造中国蓝谷、西海岸新区和财富管理金融综合改革试验区这“一谷两区”，青岛的工业与金融都得到了健康而良好的发展，引领青岛的经济继续上行。因此，在2017年青岛的经济增速也达到了7.5%，在经济总量如此大的情况下仍旧超过了省内平均值，说明青岛的经济发展依旧保持良好的状态。

  与沈阳和大连之间的情况类似，济南也一直不敌青岛：在2017年的经济总量为7202亿元，次于烟台，屈居第三，人均可支配收入及常住人口数量也不及青岛，常住人口数量仅排在城市群中第六位。不过，随着济南在城市群规划中核心发展位置的确立以及省会城市的政治和区位优势，济南的发展必有长足进步，经济总量也有望在近年反超烟台。

  配套发展：省会城市济南配套密度高

  从配套总量来看，青岛的配套总量是城市群第一位，达到了18.96万间。旅游人群的消费需求和早期工业发展，推动了青岛的商圈的形成和拓展。最早出现的中山路商圈聚集了多个商业购物中心，仍为大量游客提供了商业服务。随着城市发展，商圈也几经拓展，最终形成了中山路、东部、台东、新村等七大商圈，为当地的居民和来往的游客提供了极大的便利。排名第二的是潍坊，配套总量也达到了17.11万间。其次才是泉城济南，配套总量为15.27万间。配套总量超过10万间的城市还有人口大市临沂和滨海城市烟台，配套总量分别为14.65万间和13.75万间。除这些城市外，其余城市的配套总量都低于10万间，其中仅辖两区的莱芜排在城市群末位，配套总量仅为1.58万间。

  虽然配套总量的多少代表了该城市的发展情况，但配套密度才真正反映出该城市的商业发展情况及当地居民生活的便利度。山东半岛城市群中所有城市的配套密度都在5间/平方千米以上，城市之间差距相对较小。在配套密度上，济南超过青岛，以19.09间/平方千米的密度位居城市群第一位，省会城市居民生活的便利程度较高。排在第三位的是淄博，配套密度与青岛相差不多，达到了16.75间/平方千米。其余城市的配套密度都在15间/平方千米以下，其中排在末位的是石油城市东营，其配套密度也达到了5.41间/平方千米。

  房地产市场：青岛楼市容量更高，济南受限较多

  济南作为山东省省会，从政治、地理地位上在山东首屈一指，但经济方面的发展却落后于青岛较多，同时在配套发展、城市环境建设等方面青岛的优势也非常显著，在这样的城市背景下，青岛房地产市场加速发展，在市场容量、活跃度都更胜一筹。

  从两者2010年以来的房地产市场情况来看，青岛的商品住宅成交量远大于济南，2017年CRIC统计数据中，青岛成交量达到1667万平方米，但济南仅有748万平方米，不足青岛的一半。

  两市的住宅成交自2012年以来都是持续走高的，但在2016年房地产市场热度升温时，济南于2016年10月份率先开始了限购，随后在半年内屡次升级限购，其中包括外地户籍需连续缴纳24个月社保等针对外地客户的政策，2017年4月，济南的二套房首付比例提高至60%，购房门槛大幅提升，对住宅成交的抑制效果显著；在2017年5月，济南出台政策声明本科以上学历的外地户籍工作者，在济南连续缴纳半年社保则可等同于本地户籍，这一政策主要针对高学历人才放宽了购房限制，一方面是为了留住人才，另一方面也是维持市场规模不大幅度下降的方式。相比之下，青岛的限购力度不如济南：2016年限购取消后，2017年3月青岛重新开启限购，非本地居民限购1套，二手房及第二套住房首付比例提升至40%，随后在一个月内连续加强限购力度，扩大限购区域、增加两年限售要求等，2017年青岛的住宅成交量有所回落，但降幅不大。

  人口迁徙：青岛的城市吸引力更强

  除济南、青岛等几个经济发展较好的城市外，不少城市仍属于人口外流型城市。通过统计各个城市在节假日后的流动人口迁出方向，可以发现省内城市仍是城市群流动人口的主要迁入城市，占比超过半成。但由于山东半岛距离京津冀、长三角以及中原城市群都比较近，因此迁入到省外城市的人口比例也达到了44%。在迁出的省外城市中，以北京和上海为主，比例达到了11%和7%。在省内城市中，济南和青岛则是流动人口的首选城市，占比分别为13%和12%，其次是经济发展较好的烟台和潍坊，比例分别为6%和5%。

  两个核心的流动人口都主要来源于省内城市。济南的流动人口中，来自德州和菏泽的占比最高，比例均为12%，其次是泰安、济宁和聊城。青岛的流动人口主要来源于距离其较近的潍坊和临沂，来自烟台的流动人口占比也超过了10%。可以看出，济南对鲁西城市的流动人口吸纳效应较强，而青岛则主要吸纳山东东部城市的流动人口。值得注意的是，青岛的流动人口排名前十的来源地中，济南也占了9%。

  进一步来比较两地外地购房客户的不同：青岛的本地客户占比为70%，外地客户占比30%，本地外地客户达到7:3，与长三角地区的投资型城市接近；而在济南客群中，本地客户的占比达到84%，与青岛相差14个百分点，其客户结构更加偏向于依靠本地内生需求型城市。

  青岛外地客户占比虽然高达三成，但其中仍以省内客户为主，其中来自潍坊的客户占比高达7%，潍坊由于距离青岛比距离济南更近，且青岛的整体经济环境、房地产市场环境均比济南更好，所以潍坊的客户往高能级城市发展的时候青岛更加受到青睐，济南客户中仅有1%来自潍坊。此外青岛的外来客户中，淄博、济南、济宁、滨州、德州占比分别在4%至2%之间，且淄博、济宁等城市均距离济南更近，但这些城市的客户更愿意前往青岛购房而不是在更近的济南购房。

  与流动人口的迁徙相似，青岛的购房客户中有4%来自济南，在外地客户中占比第三高，而济南的外地购房客户中，几乎没有来自青岛的客户。以此来看，济南和青岛的城市吸引力相比，青岛的吸引力更强，济南作为省会城市，本地客户都外流至青岛购房。

  小结：城市群发展突破创新是关键，青岛投资前景更优

  山东城市群整体发展的基础良好，人口、地理位置、工业和服务业发展速度较快，但其中各城市的发展水平参差不齐，省份特色不够突出，市场对于山东的印象总体停留在：泰山、孔子以及部分农作物特产方面，印象相对落后，城市群发展的关键在于突破创新。在东部沿海省份中，目前山东的科技发展、专利授权申请等数据还是较为落后。以专利申请量为例，2017年山东省共有6.8万件，而江苏、浙江、福建分别达到了18.7万、37.7万以及12.8万件。为此，近期山东省给予创新、创业人才更多大力支持，对“留学人员创业”的优秀人员和项目分别给出了个人5万元、项目10万元、20万元等不同的表彰奖励。6月14日，习近平总书记在山东考察时也提出“创新是能否过坎的关键”。

  济南虽为省会城市，但其在城市发展多方面均不如青岛，省外知名度更是逐渐被青岛超越，要稳固城市群的双核地位，需要加快济南区域性中心的建设、增强辐射带动能力，同时这也是山东半岛城市群发展的重要规划。城市群中除济南和青岛两个重点城市以外，其他城市的经济表现参差不齐，威海作为日韩贸易关口，未来发展潜力较大。

  从房地产市场来看，青岛比济南市场活跃度更高，且在本轮限购加压中，济南作为省会城市，其风向标作用显著，受到更加严格的限售政策限制，市场整体萎缩严重；而青岛对外吸引力较强，自身的人口基数也更大，无论内生需求还是投资需求都高于济南，在中短期内应该都是山东省前景最优城市。