上海7月房屋租赁报告:毕租需求释放 租金终止连跌

2018-08-10 11:02:48

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  • 城市:上海
  • 发布时间:2018-08-10
  • 报告类型:市场报告
  • 发布机构:上海房屋租赁指数办公室

  2018年7月,上海房屋租赁指数为1900点,比上月上升2点,环比上升0.12%。7月上海房屋租赁指数终止连续9个月回落,微弱上扬;7月上海房屋租赁指数同比下降1.65%。

  7月,上海房屋租赁市场迎来传统租赁旺季,以毕租需求为主导的对应市场量价上行。上海房屋租赁指数办公室认为,7月的市场表现:一、租金连续9个月回落后微弱反弹,在于中、低端市场需求扩大释放,成交加快,中、低端市场上涨板块分别占到74%、85%。低端市场监测的全部16个区13升3降;中端市场监测的14个区9升4降1平;高端市场监测的50个板块延续普跌。二、毕租客集中入市。青睐互联网平台选房订房,包括集中式、分散式长租公寓需求比例上升,中心城区单间租金有高达3000元,新兴城区单间租金有高达2000元。各大长租公寓运营商促销,以付款方式、拎包入住、租期稳定、管家服务等优势手段争夺客户,成交强于传统个人出租房源。三、品质租房比例上升,以换租客为主。追求精致生活,偏好精装修房源,租金收入比甚至达到50%以上,少数毕业生也不再压缩租金预算。租房选址或成熟社区,或CBD、产业园区等工作岗位密集板块及辐射板块,半小时以内通勤。四、市场旺季迹象显现。租房带看量大幅上升,合约到期续约有部分再现小幅涨租;租房行情走俏带动中介机构收房热情,不少中介放低收房标准,包括房龄30年内、距离轨交3公里以内房源。截至7月31日,全市挂牌租赁房源41794套,其中,内环内房源有11237套,内外环间房源有15682套,外环外房源有14875套。

  7月25日,上海市长应勇表示,当前上海房地产市场处在市场调控的关键期、住房困难矛盾的转换期、住房租赁体系的构建期。要坚持“一个定位”(房住不炒)“两个不是权宜之计”(调控不是权宜之计,经济发展和财政增长减少对房地产业依赖也不是权宜之计)。

 高端租金延续下跌

  7月,高端市场租赁指数下降0.24%,降幅环比扩大0.13个百分点。其中,一室下降0.21%,二室下降0.24%,三室下降0.28%。

  除奉贤、金山、崇明区外,所监测的50个高端房源板块租金,九成下跌,一成上涨。高端市场是高中低三个分市场中整体租金唯一下跌的。调查显示,租金跌幅扩大的原因有二:一是高端需求缺乏支撑,降租揽客成主流;二是高端租客对房源品质要求甚高,待租房源的小区硬件、装修标准与租客需求存在差异。中心城区跌幅较大的板块如长宁北新泾、徐汇龙华、普陀真如、静安大宁绿地,租金分别下跌0.42%、0.39%、0.35%、0.33%。新兴城区跌幅较大的板块,如闵行龙柏金汇下跌0.33%,青浦徐泾、浦东三林、浦东金桥均下跌0.32%。占高端市场较大比例的核心CBD区域板块同样面临需求不足,如静安寺、陆家嘴、人民广场租金分别下跌0.30%、0.23%、0.16%。其中,一室户型平均租金为10471元、12088元、10621元,二室户型平均租金为15640元、18122元、13306元,三室户型平均租金为20287元、22995元、16863元。传统CBD及新兴CBD区域的虹口四川北路、普陀长寿路、杨浦五角场,租金分别下跌0.34%、0.28%、0.21%。租金整体上涨仅有的五个板块,均位于中心城区,浦东联洋、虹口北外滩、黄浦新天地、徐家汇、长宁古北分别上涨0.05%、0.03%、0.02%、0.02%、0.01%,涨幅微弱。根据户型统计,长宁古北、徐家汇、浦东联洋、虹口北外滩以一室户型需求为主,租金分别上涨0.15%、0.11%、0.09%、0.08%;新天地以家庭型租赁见多,二室户型上涨0.18%,一室、三室户型则分别为持平、下跌0.13%。

 中端市区换租活跃

  7月,中端市场租赁指数上升0.14%。其中,二室上升0.14%,三室上升0.13%。

  除金山、崇明外,所监测的14个行政区9个上涨、1个持平、3个下跌。总共90个板块中,74%上涨、6%走平、20%下跌。统计显示,中端市场中心城区租金上涨相对平均,与以往集中在内环内有所区别。中心城区租金上涨板块如黄浦老西门、长宁中山公园、静安江宁路、黄浦打浦桥,分别上涨0.38%、0.36%、0.32%、0.31%,相邻这些CBD的板块租金涨幅也几近相同,如普陀光新、杨浦控江路、徐汇上海南站、虹口凉城,分别上涨0.36%、0.33%、0.31%、0.29%。调查显示,租赁需求在中心城区分布均衡,成交案例中换租客数量较以往多,品质租房需求上升。其中,工作数年、薪酬可观的白领租客,身份由以往毕租客转为换租客,追求舒适居住环境,还享有公积金支付房租额度上升政策;少部分则为附近CBD工作、起薪较高的毕租客。人均租金成本在2500-3500元。而新兴城区板块租金涨幅稍低,热门板块闵行莘庄、浦东川沙、闵行七宝、浦东张江,租金分别上涨0.28%、0.26%、0.24%、0.24%,二室户型平均租金为6449元、5483元、6505元、6650元;三室户型平均租金为8401元、6688元、7958元、8450元。这类凭藉轨交而通行时间30-45分钟的房源,整体租金较中心城区低1000-2000元,但房龄稍新,性价比略高。下跌板块则集中在新兴城区,如闵行航华、青浦徐泾、闵行浦江、松江九亭租金分别下跌0.21%、0.16%、0.13%、0.08%。新兴城区中房龄久、位置稍远以及长租公寓供应充沛的板块,未现需求大幅上升,租房机构与个人房东竞争激烈。

  低端集中毕租需求

  7月,低端市场租赁指数上升0.19%。其中,一室上升0.19%,二室上升0.18%。

  所监测的全部16个行政区13个上涨、3个下跌。总共114个板块中,85%上涨,10%下跌,5%持平;有60个上涨板块位于中心城区。中心城区涨幅领先,静安、普陀、黄浦、虹口分别上涨0.28%、0.27%、0.26%、0.25%。新兴城区近郊的闵行、青浦均上涨0.14%,宝山、松江分别上涨0.12%、0.08%。远郊的崇明、奉贤、金山分别下跌0.09%、0.07%、0.06%。7月,以毕租客为成交主力的低端市场迎来高峰,就近租房成为第一选择;同时,95后年轻租客对房屋品质、生活舒适度也有追求。调查显示,低端市场特征有三:一、就近租房比例上升,工作岗位集中的板块,租金涨幅明显,区别于以往以时间换租金,本轮成交中不少毕租客首选就近租房。如静安寺、浦东洋泾、浦东张江、黄浦老西门,租金分别上涨0.53%、0.48%、0.44%、0.36%,一室户型平均租金为3410元、3254元、3050元、3240元;二室户型平均租金为5500元、4931元、4684元、5033元。二、热租板块中,租金适宜、装修电器全配房源出现一房难求,成交速度往往三五天,以合租及单间租赁为主。三、偏远板块未现需求扩大。如浦东曹路、青浦朱家角分别上涨0.03%、0.02%,宝山罗店走平,奉贤海湾、金山石化分别下跌0.11%、0.07%。上述板块一室户型租金1200-2000元,二室户型租金2000-2500元,人均租金成本千元左右。

  上海房屋租赁指数办公室认为,7月毕租客需求集中释放,高校、中职技校毕业生进入求职或入职阶段,适租房源成交加快,部分板块甚至出现多人争租同一房源。换租客群体扩大,追求品质生活成为租房新观念。从分市场看,高端市场唯一下跌,中端市场换租客为主,低端市场毕租客就近原则凸显。整个市场30-50平方米一室户型走俏。   

  7月31日中央政治局会议定调“坚决遏制房价上涨”,稳房价与控租金是逻辑解读。租金连续9个月回落,是调控效应体现。7月租金微弱反弹,有其季节性原因,不表明市场调整之势转变。8月,毕租需求仍将持续释放,人口流入、品质居住观念提升等因素,将影响租金下一步走势。可以预见的是,在合理引导预期、整顿市场秩序政策之下,租金没有大幅反弹的基础,小幅波动是后续市场的大概率走势。 (上海房屋租赁指数办公室)

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