[克而瑞]2018年三季度中国房地产市场新变化

  2018年三季度，中央政策面并无太多新动作，但调控长期化常态化已成共识，货币政策预期转向中性偏积极，“去杠杆”贯穿始终，对企业资金依旧严苛。在这样的背景下，行业销售仍保持了稳健增长，且新开工、购地增速继续攀高，房企开发投资热情高涨。而不同能级城市的成交表现却存在显著差异，一线触底回升，二线整体稳定中分化，三四线热度维持，项目去化降温现象也变得更为普遍，土地流拍频频也加剧了市场拐点将至的焦虑。 

  在当前形势下，落地到城市层面，市场已然出现了一些“变向”信号，重点城市土地流拍频发，核心二线城市项目去化率下降，加之“房产税”即将落地的传言不绝于耳，究竟这些“利空”因素会对四季度的楼市造成怎样的影响，房企又如何在变化莫测的市场形势中努力求生，一系列问题留待市场给出真正的答案……

  政策：调控维持长期化、常态化格局 房产税出台不会太快

  三季度，中央政策层面似乎步入“空窗期”，主要还是加强市场监管，整顿房地产市场秩序。货币政策预期转向中性偏积极，央行新作及续作MLF、PSL等多种融资工具向市场投放流动性。不过，企业资金监管依旧严苛，中小房企再陷融资难的困境，信贷政策似有矫枉过正之嫌。棚改货币化安置有所调整，房价上涨压力大的城市将阶段性退出，其对三四线城市房地产市场影响还要结合具体城市的经济基本面、市场周期做综合研判，片面解读为釜底抽薪有失偏颇。重点聚焦各线城市，本轮调控政策主基调未变，部分城市再度加码调控，限制企业购房、提高首付比例、严控预售证审批等。与此同时，武汉、南宁等市局部松绑限价，但仅是个案并不具备普遍意义，更难以说明调控政策实质性转向。

  1.1 多省市跟进整顿房地产市场秩序，市场监管力度有望持续加强

  住建部接连公布两批次违法违规房地产开发企业和中介机构名单，涉及哄抬房价、“黑中介”、捂盘惜售、未批先售、虚假宣传等方面，着力打击违法违规行为。

  随后，多省市纷纷予以跟进，全面开展整治房地产市场乱象专项行动，重点打击投机炒房以及房地产开发企业违法违规行为。而在加大执法检查力度的同时，部分城市还出台了惩罚机制，相应采取书面警告、暂停网签、停业整顿等措施。

  我们认为市场监管力度有望持续加强，预计更多城市将跟进整顿房地产市场秩序，尤其是那些房价上涨压力大的城市，跟进开展整治行动的可能性更高。一方面，有利于规范房地产市场交易秩序；另一方面，进一步遏制投机炒房，合理引导市场预期，促进供求关系平衡。

  1.2 货币政策中性偏积极，信贷对购房者影响相对开发企业较小（略）

  1.3 分类推进棚改货币化安置，短期对三四线市场影响程度有限（略）

  1.4 部分城市实际执行中放松“限价”但不代表调控实质性转向

  调控政策主基调未变，四限政策依旧从紧执行，部分城市继续加码调控。具体而言，部分城市限购政策再升级，上海、深圳等市将企业纳入限购范围，进一步规范乃至禁止企业购买商品房，意在查漏堵缺、严堵政策监管漏洞。以上海为例，企业购买商品房需同时满足设立年限满5年，累计缴纳税款达100万元，职工人数超10人等多方面条件，深圳更是全面禁止企业购买商品房。限贷政策依旧严苛，四川省在全省范围内执行限贷新政，除甘孜州、阿坝州和凉山州首付比例略低之外，首套房25%，二套房40%。省内其他三四线城市全部调升首付比例，首套房30%，二套房50%，限贷标准堪比合肥、南昌这类二线城市。在打击投资、投机性需求的同时，难免会抑制正常的刚需以及改善性换房需求，楼市成交量或将步入下行通道。与此同时，北京出台史上最严公积金贷款政策，执行认房又认贷，首付比例看齐商贷；贷款额度与缴存年限挂钩，每缴存一年可贷10万元；京外购房提权公积金仅限户籍地和所在省会城市，并延长进城务工人员销户提取年限，男满55岁，女满50岁。济南、南昌等市严控预售证审批，严格限定房价涨幅、装修标准等，禁止毛坯改精装变相涨价。

  不过，部分二线城市限价政策略有松动的迹象，典型如武汉，部分地王盘预售价格明显超出同区域、板块现有限价上限，个别项目更是由1.2万/平方米大幅调升至1.6万/平方米，南宁也可以通过提高装修标准的方式突破限价。我们认为武汉、南宁限价政策略有松动仅是个案，并不具备普遍意义，更不代表调控政策实质性转向。限售城市再扩容，新增宁德、深圳等市，意在延长房屋持有年限，变相打击投资、投机性需求，缓解房价上涨压力。

  1.5 调控政策长期化、常态化，因城施策、分类调控仍是主旋律（略）

  1.6 预期房地产税出台既不会太快更不会太晚

  针对市场热议的房地产税，正由于涉及到千家万户，对于当下购房消费、未来房地产市场前景乃至国民经济发展均有不可忽视的影响。因此，具体的评估、出台乃至执行等环节宜缓不宜急，短期内在没有充分评估、论证的基础上，并不会急于推出房地产税甚至付诸实践。

  另外，房地产税乃是长效机制的重要组成部分，相关的立法程序可能会经历较长的时间周期，房地产税立法程序也不会太晚，以便给未来房地产税落地执行做好铺垫，真正做到有法可依、有法必依。

  我们认为在具体实施环节，可能会采取试点或者分步走的策略：首先，一直在征收房产税的经营性住宅以及非住宅产品可以平稳过渡至征收房地产税，随后再将住宅纳入征收范围；其次，在重点一二线城市率先试点，随后再向其他三四线城市推广。

  行业：新开工、购地增速继续攀高 全年销售有望同比持平或微增

  2018年以来，房企投资开发热情高涨，与之相关的新开工、土地购置面积增速等数据表现亮眼，尤其在8月，多数房企都在积极备战“金九银十”，为全年业绩冲刺做准备。而7月末中央提出要“坚决遏制房价上涨”，诸如诸如沈阳、成都、南京等城市相继加码了调控，旨在遏制投机炒房的需求，总体销售保持平稳，预计伴随着房企供货高峰期的到来，全年的销售规模有望小幅增长。

  2.1、新开工、土地购置双重驱动，前8月开发投资维持10%以上超预期增长（略）

  具体来看，1-8月房屋新开工累计同比增速持续上扬，房企新开工意愿比较强烈。前8月房屋新开工面积133293万平方米，增长15.9%，增速提高1.5个百分点。单8月，新开工面积也达18512万平方米，同比大增26.58%，环比微降2.38%。之所以房企保持着如此之高的开工热情，一方面源于“金九银十”作为传统的销售旺季已然迫在眉睫，许多房企都在通过加紧工期积极储备可售货源；另一方面，下半年房企的规模之争也在持续加剧，尤其面临融资趋紧的环境，房企的规模优势也是决定未来现金流的关键因素之一，因而新开工面积有了显著增长，预计后期新开工总量仍有望保持稳步增长。

  2.2 销售面积、金额继续平稳增长，“坚决遏制房价上涨”下区域分化加剧（略）

  2.3 预判：开工拿地助力投资增速相对高位，全年销售规模有望持平或微增

  基于目前房企的投资热忱和平稳的销售行情，我们对于后市给出如下几点判断：

  一是土地购置面积同比增速仍将保持高位运行，但涨幅会有所收窄。主要源于近期土拍市场的流拍率也有上升趋势，从中可看到多数房企的拿地态度依旧审慎，尤其是对于核心一二线城市的高价地块，已有“无人问津”的现象，后续房企也会聚焦高性价比地块，收购、联合拿地等低成本方式将得到广泛运用。

  二是新开工面积增长将保持平稳，一方面即将到来的冬季，许多北方城市会迎来停工期，对新开工等指标会产生一定负面影响；另一方面在房企“高周转”策略的和规模扩张的双重驱动下，加紧工期，加快资金回笼速度仍是房企不懈的追求，在以上双重因素的作用下，新开工面积的增长也会逐步趋稳。

  三是基于土地购置指标、新开工面积等向好因素，投资开发额也将有不错的表现。特别是调控“新常态”背景下，多数房企基本已经适应政府的调控节奏，不仅加快了现金回笼的速度，而且开辟了多元化的融资渠道和积极开展融资创新，也为后续的开发投资提供了源源不断的资金来源。

  四是销售面积、金额增速仍将保持平稳。当前重点一、二线城市项目去化仍维持在60%左右的水平，三四线城市均价水平项目也能维持70%左右的开盘去化水平，整体购房需求仍将有一波持续释放。

  土地市场：量涨价跌、流拍频发 市场迎来调整

  2018年第三季度，土地市场成交规模持续高位运行，成交建面再创新高，但市场预期有所下滑，整体呈现量涨价跌的走势，企业的拿地态度也转向审慎，重点城市流拍频发引起市场重点关注。从各能级表现来看，一线城市供应有限，保障性用地占比居高不下，宅地仍旧稀缺；二线和三四线市场增加供应的决心显著，尤其三四线城市的成交占比持续攀升。

  3.1 第三季度土地市场量涨价跌，一线、二线地价同比回落

  ① 第三季度市场体量持续高位，7月供应再上台阶。今年土地市场整体维持在“高量”运行的状态下，成交、供应建面同比提升幅度显著。第三季度以来，土地市场供应再上新台阶，7月份供应建筑面积29756万平方米，同环比分别上涨78%和35%，大量的土地供应也带动了8月成交体量大幅攀升。截止数据统计日期，第三季度经营性土地成交建面达到56400万平方米，环比第二季度整个季度已有5%的涨幅，同比去年第三季度，成交建面涨幅高达43%；前三季度共成交建筑面积161384万平方米，同比大涨42%。供求关系上，前三季度土地市场供求基本平衡，虽然7月份以来流拍现象较为频繁，但在总供应、成交建面、幅数都上涨的情况下，流拍数量增多符合客观规律，总体成交体量的上浮说明市场需求空间仍在。

  ② 受市场预期影响，第三季度价格高位回落（略）

  ③ 房企拿地理性回归，整体溢价率显著回落（略）

  3.2 中、西部核心城市持续高位供应，一线城市仅上海入榜

  从重点监测城市的土地成交情况来看，成交量TOP20的城市中，中西部省会城市仍然名列前茅，排名第一的郑州前三季度成交建筑面积3746万平方米，同比上涨了8%，郑州的土地供应量在全国重点城市中持续名列前茅，但其实大部分分布于航空港区以及其下辖的其他县级市，市区内的用地还是相对紧缺的；此外西安、成都的成交建筑面积也在2000万平方米以上，值得一提的是，成交建面排行TOP3的城市平均楼板价都在3000元/平方米以下，区县还存在较多低价地块。一线城市只有上海入榜，位列第12，上海的土地成交主要是来源于保障房用地以及商业、商办地块，除去保障房以外，前三季度上海共成交11宗纯宅地，基本上全部位于青浦、宝山等区域，几乎全部以底价成交。三四线城市去年同期仅有佛山一市上榜，今年浙江慈溪也进入TOP20，佛山土地平均溢价率达到36%，高于榜上绝大多数城市。

  鉴于不少省市的调控方向已经从“去库存”转向了“增供应稳房价”，再加之不少一二线城市供地计划完成进度较慢，如北京供地计划完成率只有14%，太原上半年供应宅地规模同比下降63%，我们认为接下来土地市场成交规模仍将维持高位。随着政府与企业在土地价格方面进一步的磨合，未来重点城市流拍率会有所回落。但是基于市场预期趋平、融资环境持续收紧、地方政府增加土地供应等因素影响，预计成交地块中高单价、高溢价占比会趋于低位，土地市场会迎来更加平稳、理性的第四季度。

  3.3 三季度重点城市整体流拍量激增，但呈逐月下降态势

  第三季度土地市场流拍现象频发，引起了市场的广泛关注，2018年7月流拍情况达到巅峰，CRIC重点监测的城市共产生了115幅流拍地块，随后8月流拍情况有所好转，降至90幅，截止至数据统计日，9月已经产生了73幅流拍地块，预计9月整个月产生的流拍地块数量将会与8月持平。

  3.4 市场进入“磨合期”，土地流拍率将逐渐趋稳

  在第三季度土地市场整体量涨价跌，溢价率回落、流拍增多等多方面迹象都表明土地市场确实存在转冷迹象，但在整体对市场未来预判向下的时候也正是企业抄底拿地、捡漏优质地块的时机，例如南京9月初成交的铁心桥地块和江浦雨山路地块均接近底价成交，土地均价与周边在售项目价格差较大，存在一定利润空间，被龙湖、招商成功捡漏。

  价格方面，土地价格在第三季度有较大幅度的回落，各能级的成交均价都有较大幅度的下滑，除受到成交结构的影响以外，主要原因还是企业转向更加谨慎、理智的拿地态度，但在市场和企业关于拿地的“磨合期”度过后，土地市场的价格将趋于稳定。此外，在进入第四季度之后，部分城市需要完成年度供地指标、企业也需要完成年度增加土储的指标，推地和拿地的节奏应该重新加快，土地流拍情况也应该有所好转。

  从未来企业拿地的方向上来看，恒大、中海和旭辉等企业都表示了着重围绕一二线的态度，虽然一二线城市的调控升级不放松，但潜在需求持续增加，等待调控放松后再行购房的客户不在少数，而三四线城市近两年的市场热度几乎已经透支了棚改带来的需求，未来棚改降温后市场将会面临较严格的考验。从土地供应来看，一线城市今年的供应量在低位波动，二线和三四线城市则供应增加显著，未来二线城市可能会成为房企争夺的主要战场。而在政策层面，自然部“增存挂钩”机制将督促城市按时完成供地、极力处理闲置土地，如沈阳、呼和浩特等地均提出增加住房用地供应的要求，浙江省更是全面开展闲置土地清查行动，未来土地市场势必会进入更加规范、理性的运行状态。