[克而瑞]长三角热点三四线市场变化（十七）湖州篇

文／研究员    杨科伟、俞倩倩

  市 场 综 述

  政策宽松但成交明显“转冷” 部分项目试水低价抢跑

  湖州地处浙江省东北部，位于太湖南岸的地级市，面积约5818平方公里，市辖德清、长兴、安吉三县和吴兴、南浔两区。2017年年末户籍总人口266.14万人，全市人口自然增长率2.71‰。2017年城镇居民人均可支配收入49934元，同比增长9.0%。整体经济发展实力较强，尤其以童装制造而知名，吴兴区下辖的织里镇是享誉全国的“中国童装城”。另外，湖州有着众多的自然历史人文景观，旅游资源丰富，服务业经济收入可观。对外交通上，2018年沪苏湖高铁开建，预计最迟2022年通车，届时到上海虹桥仅40分钟左右。

  当前，湖州房地产市场明显“转冷”，尤其自7月以来有加速之势。在新增供应充足的情况下，项目成交量、项目去化率与2017年、2018年上半年相比，均明显下降，购房者来访量大幅减少。具体数据上看，10月成交量不足5月成交峰值的30%，项目开盘去化日渐乏力，以碧桂园十里春风为代表的部分入市较晚的项目直接以贴近成本价销售；需求乏力加之楼盘扎堆入市，购房群体选择余地较大，观望情绪浓厚进一步加剧市场的萧条。

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  政策环境

  不限购、不限售、不限价、不限贷 首付三成

  目前湖州房地产政策整体比较宽松，暂不限购、不限售、不限价、不限贷。本地人首套房首付30%，利率上浮20%，外地人利率上浮25-30%。

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  客户结构

  本地和乡镇自住、改善客群为主 外地投资客极少

  购房客户主要以本地客群为主，还有来自织里等周边乡镇的客群，购买目的多为自住，投资性客户极少。市场主力户型需求以改善客群为主，集中在100-140平方米的3房，整体去化一般，尤其在7月之后市场越发趋冷，尤其高端楼盘去化不足三成。相较而言，性价比较高的排屋去化较好，客群主要来自老城区和周边具有地缘优势的改善客群。

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  棚改旧改

  货币化安置渐离场 多选择实物安置，需求大幅减少

  2015-2017年，湖州全市累计开工棚改安置住房（含货币化安置）6.3万套、基本建成7.1万套、竣工6.9万套、交付入住6.1万套；货币化安置在一定程度上推高城市商品住宅成交量价。

  当前棚户区改造货币化安置逐渐退出，即使存在部分棚改拆迁，在房价上涨补偿未水涨船高的情况下，居民也多选择实物安置。因此，货币化安置带来的购房需求大幅降低。

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  营销去化

  去化率降低后大幅降价尚仍不多见 仅部分特价房试水

  品牌房企项目扎堆入市，但到访客户寥寥无几；由于客户观望情绪较重，因此项目去化较差，营销拓客也并不积极，基本处于“休假”模式。

  但另一方面，又有诸多老客户频频询价，因此，房企大幅下调价格的情况也不多见。往往采取推出小部分特价房等活动来吸引客群。

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  土地市场

  近两年新增供地近1300万方 未来东部新城将项目扎堆

  湖州地价自2016年起开始大幅上涨，但成交量激增是在2017年，是年含住宅用地建筑面积高达699万平方米，同比增幅高达640%，2018年成交量价依旧维持高位，仅前10月成交含宅用地建面就已达560万平方米，拿地楼面价也增至在4693元/㎡左右。

  目前湖州市场上在售的祥生.交投悦江南、恒大·悦珑湾、碧桂园•十里春风项目多为前两年拿地，地价约在4000-5000元/平方米之间。由于东部新城土地供应较为充足，房企在这一区域拿地较多。近期仅东部新城区域就有十几个楼盘扎堆入市，市场明显供过于求。

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  发展前景

  东部新城仍是发展重心 但去化乏力，房价走低可能性大

  湖州市区主要分为仁皇山新区、老城区和东部新城、太湖度假区、凤凰开发区等板块。老城区土地供应较少，市场已经接近饱和，并且价格较高，毛坯价在1.6-1.7万元/平方米。凤凰开发区当前价格也处于较高区间，毛坯价约在1.5万元/平方米左右；其次是仁皇山板块，毛坯价也在1.4万元/平方米左右；而太湖度假区配套则相对欠缺；相比之下，近些年，东部新城在湖州向东发展的战略倾斜下迎来大发展，配套设施日臻完善，并且均价在1.3万元/平方米左右，价格也相对较低。加之东部新城周边高新区、织里镇、八里店三大组团人口众多，高达60万人，潜力客群也较多。另外，再考虑到沪苏湖高铁在东部新城预留站点，预计2022年将通车，届时湖州将纳入长三角40分钟经济圈，算得上真正意义上融入长三角经济圈。

  配套方面，“十三五”期间，文体中心、金诚国际医院、人民医院、枫叶学校、北大培文学校、丝绸小镇、足球小镇等项目将落地。环境方面，邻近国家级城市绿地公园，环境比较宜居。产业方面，EBD总部经济园、多媒体产业园、科技创业园聚集，城市活力凸显；同时东部新城是作为湖州未来发展的新城市中心来加速培育的，是未来规划发展重心，未来前景看好。

  总的来看，根据目前库存量和购买力推断，且市场需求多为本地自住，外来投资寥寥无几，并且观望情绪越发浓厚，项目去化乏力，房价现已进入平稳期甚至有所下调，不排除开发商低价跑量回笼资金，预计房价将稳中微降。

  典型项目一：祥生·交投悦江南

▲祥生•交投悦江南区位图

  地理位置：东部新城中兴大道与蜀山路交汇处(诺德上湖城北侧)

  物业类型：高层、小高层、洋房、联排别墅

  建筑面积：14.6万平方米

  开盘时间：2018年5月

  交房时间：2020年

  主力户型：二居(建面104㎡)、二居(建面106㎡)、三居(建面143㎡)、经济适用型小排（155-168平米）

  开盘售价：12000元/平方米（精装修，装修标准2000元/平米）

  项目点评：5月开盘去化率还不错，自7月后去化困难，8月联排别墅去化还保持了一定热度，之后也尝试过分销等手段，但去化效果不佳。

  小高层客户以本地为主，还有部分周边乡镇诸如织里、318国道以南等区域，外地客群量仅为个位数。联排别墅去化80%以上，客群较为多元，老城区、周边高端客群都有。主要优势为价格便宜，毛坯均价2万元/平米左右。目前处于持销期，大约还剩三成左右房源，基本都是大面积130多平米，高单价1.3万元-1.4万元/平米。目前项目促销方式主要为一口价，无额外优惠，销售价格都接近备案底价。

  典型项目二：恒大•悦珑湾

▲恒大•悦珑湾沙盘

  地理位置：东部新城吴兴大道西山漾公园主入口对面乌山路内延300米

  物业类型：高层78-140平米，均价精装15500元/平米；洋房4层未开；7层均价精装18500元/平方米（装修标准3700元/平米）

  建筑面积：29.65万平方米

  开盘时间：一期最早在2017年5月底6月初开盘，2018年年初二期开盘，然后分批次加推，目前在售为五幢高层，三幢洋房

  交房时间：2019年6月

  主力户型：二居(建面78平米)、三居(建面102平米、110平米、117平米、125平米、137平米)、四居(建面140平米、159平米)

  项目点评：一期、二期开盘价差别不大，一期在14500-15000元/平米左右，二期15500元/平米左右。目前一期可选房源不多，基本仅剩下面积楼层不太好的少量房源，市场自下半年以来开始“凉凉”，目前二期去化率：今年早期开出的23、24、26、28号楼去化比较好，达到70%-80%。近期开盘的27号楼去化不足30%。主力热销户型为100-120平米左右三房，主要受制于购买力，购房者偏好大户型，适合大家庭居住。洋房一楼有地下室送花园因为使用面积较大（一楼145平，含地下室面积可达240多平米），均价在1.3万元/平米，去化相对好一些。78平米二房，小户型难卖，顶楼110平米左右难卖，居住舒适度相对较差。客群以本地为主，织里、东面南浔客户也比较多。目前尚无折扣，偶尔会出几套特价房源作为营销，部分难于销售的房源98折或99折，便宜2-3万元不等。

  典型项目三：碧桂园•十里春风

▲碧桂园•十里春风规划示意图

  地理位置：中兴大道与戴山路交叉口（枫叶国际学校西北侧）

  物业类型：花园洋房，叠拼

  开盘时间：2018年10月初

  主力户型：以改善为主，高层二居（建面115平米）、高层四居（建面140平米）、别墅六居（建面225平米）、墅式洋房四居（建面170平米）

  售价：首开低价跑量策略，主体均价9500-9800元/平米，叠墅价格偏高，中叠均价为1.3-1.4万元/平米，上叠、下叠均价更高一些。

  项目点评：6月、7月客户来访量显著下滑，售楼处周末来访量从原来的20-30组到2-3组。最近开盘楼栋为5、6、33号楼，开盘当天去化率60%-70%。

  项目优势在于价格和小区内部配套相对健全，环境优美。弱势在于周边商业等配套匮乏。项目土地楼面价约5200多元/平米，开盘策略选择低价跑量。当前营销手段有三：一是前50名认购赠送车位（折合人民币约12万-15万/个），折合均价约降低了1000元/平米左右。二是特价房源，3.6万元购房大礼包可在凤凰汇合作商家消费。三是营销全渠道开放，包含分销。主力客群为周边乡镇如织里外溢客群，主要为户型面积较大改善客群。