[国泰君安]持续二次探底，博弈政策底

  一手房销量：1）环比：整体环比下降10%，其中一线上升21%，二线下降9%，三线下降16%。2）同比：整体同比降7%，其中一线下降8%，二线上升27%，三线下降24%。3）本周与2017年全年周均比：整体降24%，其中一线降21%，二线降15%，三线降32%。

  库存水平：16个典型城市一手房平均可售面积环比上升1.3%，同比升29.1%。去化时间：16个城市新房去化时间15.7个月。2018年PE主流公司7.3倍，RNAV29.8%折价。

  本周观点：10月数据表现一如前期的延续，继续呈现下行趋势，在逐步恶化的基本面当中，对行业的关注将逐步演变销售和政策的时间赛跑当中。10月单月，地产投资增速为7.7%，新开工面积增速为15%，较7月份高点的13.2%/29.4%有所下降，除去土地投资的下降以外，住宅开工强度有所下降是主要原因。考虑到过去半年处于补库存周期当中，当前的停滞是否会延续，则是未来半年地产投资的关键因素，需要进一步观察。回顾2009年以来周期，几乎在任何一轮周期当中，社零总额的同比增速均和地产投资相同走势，以维持至少半年的反向关系的时间，唯有2015年4~11月，呈现出地产投资增速下行、但社零总额增速上行的情况。而在2011年和2014年典型的楼市下行期当中，二者完全同步，均在下行趋势当中。以上述两个背景进行分析，地产投资增速下行通过其他产业的增长来抵消负面影响存在一定难度。我们维持基本面二次探底的观点，目前处于探底阶段当中，博弈的内容从政策的方向变为政策底的持续性，推荐万科A、招商蛇口、华夏幸福、保利地产等公司。

  预计2018年政策博弈与资金扰动是影响行业预期波动的重要因素，维持行业增持评级。1）政策调控仍将持续，边际调整空间较大。随着调控的深化，行政手段调控进入平稳期，一二线城市调控继续加码的概率不大；2）企业端资金偏紧，居民端资金边际放松。在一二线城市有望形成供需两旺的格局。在供需两旺的预期以及行业进入顺经济周期的趋势下，一二线楼市的热度有望超出预期，推荐重点布局在一二线城市的龙头开发商，推荐保利地产、万科A、华夏幸福、招商蛇口、新城控股、蓝光发展；受益金地集团、阳光城、华侨城A。

  风险提示：行业基本面进一步下行

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