[克而瑞]政策利好和多元化产业为长租公寓“绿地模式”铺路

  导 读 

  绿地重资入局长租，欲打造长租公寓市场的压舱石。

◎  研究员 / 朱一鸣、李丹

  2018年12月7日，绿地控股的首个智能化长租公寓项目在沪正式启动开工。该项目为上海漕溪路“铂派公寓”项目，位于徐汇区田林板块，规划建筑面积287575.5平方米，预计于2019年10月入市。根据上海市全面推进土地资源高质量利用的政策导向，绿地该长租公寓项目适时盘活存量土地资源开发，努力成为住房租赁市场的“稳定器”、“压舱石”，并助力上海打造人才高地，建设全球科创中心。

  政策导向下稳步推进长租公寓战略

  从2015年开始，我国一系列长租公寓政策红利陆续出台，吸引了大批房企涉足长租公寓领域。截至目前，Top100房企中已有近三成在长租公寓领域进行了布局。

  在“房住不炒”的整体政策基调下，绿地一边洞悉政策及市场动向，一边低调地做着长租公寓领域的战略规划。2016年第四季度，绿地便已将长租公寓纳入发展战略，并着手布局。2017年，绿地宣布计划全面铺开长租公寓运营型产品，在济南、成都等城市下铺了首批20个长租公寓项目，包括新建项目以及将原有的办公项目改造成持有经营的酒店式公寓。2018年12月7日，绿地漕溪路长租公寓项目的启动，标志着绿地长租公寓战略正式打入上海；除此之外，绿地在上海地区还有多个长租公寓项目正在推进，包括位于上海青浦区朱家角板块的绿地青浦康欧路项目和位于嘉定新城核心区的绿地嘉定项目。

  凭借国企优势成为上海长租公寓市场的压舱石

  根据公开数据统计显示，目前上海市常住人口近2450万，其中有近970万为非户籍人口，这其中的租赁人口在600万人以上。算上户籍人口中的租赁人群，上海租赁市场人口约占上海总人口的40%，而与此同时，上海租赁市场的空置率已从2009年的20%下降到了14%，租赁市场空间巨大。从上海的租赁客户群体来看，租客群体越来越偏低龄化，30岁以下租客群体占到七成以上，而青年租客群体往往对于户型的独立空间要求较高，老式公寓难以满足其需求。在此背景下，上海在“十三五”规划中明确了租赁住房的相关政策，规划“十三五”期间租赁住房用地在上海计划用地总量中占比将达到31%。

  上海的长租公寓市场于2013年兴起，2016年后迎来爆发式增长。2017年上海率先打出全国首幅租赁住房用地，全年新增租赁住房用地29幅，规划在两年内形成近3万套租赁住房；2018年，上海继续增加租赁住房用地，仅上半年就推出11幅租赁用地；同时推进市场化租赁住房，为市场提供更多稳定的租房供应，平衡租赁市场的供需，促进以市场为导向的租赁市场的健康发展。

  在此背景下，绿地选择上海作为进军长租公寓领域的首个落脚点，拥有得天独厚的优势以及引领作用。一方面，作为上海地方性国企，绿地在政策利好的基础上，迎合当前上海长租公寓市场的巨大空间，长租公寓战略计划的实施将得到政府的有力支持，有优势挑选优质地段的存量土地资源进行盘活；另一方面，绿地可以充分发挥自身国企背景优势，在租赁市场上稳定租金，以吸引并留住人才，同时助力于科创中心的建设，成为住房租赁市场的“稳定器”、“压舱石”，带动上海租赁市场稳健发展。

  “绿地模式”为长租公寓项目保驾护航

  所谓长租公寓的“绿地模式”，即绿地将打造的“智能化、社交化、可持续、能盈利”的全新的长租公寓模式。凭借“绿地模式”理念，绿地将谋求长租公寓领域的长足发展。

  在“智能化”方面，绿地将科技、智能、数码家居与项目相结合，引进健康生态、环境生态、厨电生态等智能家居产品，为用户带去良好的智能科技体验；同时在社区配置智能科技体验区等完善的智能化配套设施，为租客群体带去当下智慧社区的同等体验。

  在“社交化”方面，一方面，绿地该长租公寓项目的户型设定以“小、独、共、全”为原则，主要客户群体锁定为青年白领、城市中产及家庭型消费者，打造全新的邻里模式及居住体验；另一方面，绿地充分利用自身在其他领域的优势，在运营上引入酒店、消费、康养等多产业要素，打造共享娱乐、共享生活的共享社区空间，在满足租客的全方位生活需求的同时，为租客营造品质化社交空间。

  在“可持续”及“能盈利”方面，绿地不仅仅是打一个口号。从运营模式来看，一方面绿地作为开发商类企业，拥有天然的自持物业开发优势，以及借助集团整体信用进行低成本融资的优势；另一方面，绿地进行多元化产业布局也成为其长租公寓发展的独有优势，在长租公寓的运营管理过程中，能够与其自身集团旗下的酒店建立合作，为其提供全方位配套服务，同时降低运营成本。

  从盈利模式来看，除了传统的租金、服务费等收入来源，绿地将结合多元化产业探索多种增值服务模式，例如结合其大金融、大消费及康养等产业，在吸引租客以保证出租率的同时，寻求更多的利润增长点，以缩短其回本周期，推动更多项目落地。

  总结：在近年来租赁利好政策频频出台的背景下，绿地作为房地产十强企业，并没有盲目跟风，而是经过冷静观望、市场调研、深思熟虑的战略布局之后才稳步落实。未来，绿地将充分发挥自身多元产业的协同效应、资金资本优势；同时，凭借国企背景优势，以盘活优质地段的存量土地资源为出发点，从上海到其他核心城市进行延伸，在长租公寓领域实现有质量的规模扩张。